Reformes legals en matèria d’habitatge i del lloguer

Reformes legals en matèria d’habitatge i del lloguer

S’ha aprovat recentment el Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer que pretén superar els canvis normatius que s’havien introduït recentment en matèria de lloguer, l’any 2013, i que han resultat negatius en l’esfera social.

El dret a l’habitatge, com els instruments d’ordenació urbanística i territorial, ha estat i serà objecte de reformes legals permanents i constants, des de l’àmbit civil, urbanístic, administratiu i fiscal al ser un dret socialment bàsic que conforma la pròpia dignitat com a persona, i que el situa com a objectiu-tendència. Aquest dret s’afirma quan s’aconsegueix, podem afirmar que assolim plenament el dret a l’habitatge quan el tenim.

El Reial decret llei mencionat, recentment aprovat,  ens situa un pòrtic, en el seu preàmbul, en el que analitza la problemàtica de l’accés a l’habitatge en règim de lloguer i ens descriu una sèrie d’indicadors o símptomes que fan necessària les mesures introduïdes amb caràcter d’urgència, entre ells: la greu situació de vulnerabilitat econòmica i social d’un gran nombre de famílies i llars, l’increment del preu dels lloguers, en més d’un 15% els últims tres anys en algunes localitats, el fet que més del 42% de les llars destinaven més del 40% dels seus ingressos al pagament del lloguer (segons les dades de l’Eurostat de l’any 2017), el fenomen del lloguer d’apartaments turístics, la tendència marcada de la preferència dels ciutadans vers la fórmula d’accés a l’habitatge en règim de lloguer en detriment de la compra, la manca de parc d’habitatge social, els anys transcorreguts en la profunda crisis econòmica per una intensa destrucció i precarietat del mercat laboral, la necessitat de resposta en termes d’accessibilitat a la problemàtica que pateixen diàriament les persones amb discapacitat i mobilitat reduïda, en un context demogràfic d’envelliment de la població.

Per tal de fer front a la realitat descrita en el paràgraf anterior, s’aprova  el Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer, introduint un seguit de mesures reformant vàries lleis, entre elles, la llei d’arrendaments urbans, la Llei de propietat horitzontal, la Llei d’enjudiciament civil, la Llei d’hisendes locals i la Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats.

En matèria d’arrendament urbà d’habitatges es modifica la llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans, principalment, en la següent regulació:

  1. Durada de l’arrendament. Estableix que la durada dels arrendaments urbans d’habitatge serà la lliurement pactada per les parts, amb la inclusió que si fos inferior a cinc anys, o inferior a set anys si l’arrendador fos persona jurídica, arribat el dia de venciment del contracte, aquest es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins a una durada total mínima de cinc anys, o set anys, si l’arrendador fos persona jurídica, amb l’excepció que l’arrendatària manifestés amb un mínim de 30 dies d’antelació a la data de l’acabament del contracte o de qualsevol de les seves pròrrogues la seva voluntat de no renovar-lo.

No es procedirà a la pròrroga obligatòria del contracte, si una vegada transcorregut el primer any de duració del contracte, l’arrendador comunica a l’arrendatari que té necessitat de l’habitatge arrendat per destinar-lo a habitatge permanent per a ell mateix o als seus familiars en primer grau de consanguinitat o adopció o pel seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial.

  1. Pròrroga del contracte. S’estableix que si arribada la data de venciment del contracte, o de qualsevol de les seves pròrrogues, una vegada transcorreguts com a mínim cinc anys de durada d’aquell, o set si l’arrendador és persona jurídica, cap de les parts ha notificat a l’altre, almenys amb trenta dies d’antelació a aquella data, la seva voluntat de no renovar-lo, el contracte es prorrogarà necessàriament durant 3 anys més.
  2. Les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte seran de càrrec de l’arrendador, quan aquesta sigui persona jurídica, a excepció que aquets serveis haguessin sigut contractats a iniciativa directa de l’arrendatari.
  3. Estableix la previsió legal d’un dret de tempteig i retracte respecte a la totalitat de l’immoble a favor de l’administració competent en matèria d’habitatge quan es vengui la totalitat d’un edifici on existeixi algun habitatge arrendat. Aquest dret quedarà definitivament modulat pel que prevegi la llei d’habitatge.
  4. Nova regulació de la fiança d’arrendament urbà d’habitatges. El Reial decret llei estableix en els contractes de fins a cinc anys de duració o de fins a set anys, si l’arrendador fos persona jurídica, que el valor de la garantia addicional no podrà excedir de dos mensualitats de renta; el que comportarà, com a conseqüència, que en l’arrendament d’habitatge la fiança màxima serà de 3 mensualitats de renta.

En matèria fiscal s’estableix, entre les principals mesures, que els Ajuntaments a través de les ordenances fiscals puguin establir un recàrrec de fins el 50% de la quota de l’impost sobre béns immobles dels habitatges d’ús residencial que es trobin desocupats; s’estableix una exempció de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats en la subscripció de contractes d’arrendament per a ús estable i permanent; s’elimina l’obligació de repercutir l’IBI a l’arrendatari en lloguer social d’habitatge per part de les administracions o ens públics; s’habilita als ajuntaments la possibilitat d’establir una bonificació de fins un 95 per cent en la quota de l’IBI pels habitatges subjectes a lloguer a preu limitat.

En matèria de propietat horitzontal, es modifica la llei estatal sobre propietat horitzontal, que tot i que no és aplicable a Catalunya, al tenir regulació pròpia, creiem oportú mencionar-la donat que es tracta d’un dret civil proper de necessari coneixement i els conceptes ser generalistes o universals, s’amplia el fons de reserva de les comunitats de propietaris passant del 5% al 10% del seu últim pressupost ordinari que podrà atendre a la realització de les obres d’accessibilitat; en matèria d’habitatges d’ús turístic en règim de propietat horitzontal estableix en 3/5 del total de propietaris, que a la vegada representin, les 3/5 parts de les quotes de participació com a majoria necessària perquè les comunitats de propietaris puguin limitar o condicionar l’exercici d’aquesta activitat o per l’establiment de quotes especials o d’increment de participació de les despeses comunes de l’habitatge on es realitzi aquesta activitat. La regulació normativa a Catalunya està continguda actualment en la Llei 5/2006, del 10 de maig, del Llibre Cinquè del Codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals, segons redacció de la Llei 5/2015, de 13 de maig, de modificació del Llibre Cinquè del Codi civil de Catalunya.

En matèria de desnonaments judicials d’habitatge es concreta un règim de coordinació entre els Serveis Socials i l’administració de justícia per atendre a aquelles situacions que  demandin una major protecció social, reformant en aquest sentit la Llei d’enjudiciament civil.

En termes generals, doncs, podem dir que les mesures introduïdes són necessàries en el context econòmic i social actual, alhora els governs hauran de ser imaginatius amb noves fórmules que fomentin i estimulin la creació de riquesa i que aquesta arribi als ciutadans i en matèria d’habitatge s’està avançant a fi de promoure polítiques actives d’habitatge.

DEL SUBJECTE PASSIU DELS PRÉSTECS HIPOTECARIS I ALTRES NOVETATS

DEL SUBJECTE PASSIU DELS PRÉSTECS HIPOTECARIS I ALTRES NOVETATS

El recent Reial decret llei 17/2018, de 8 de novembre, pel qual es modifica el text refós de la Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, aprovat pel Reial decret legislatiu 1/1993, de 24 de setembre, introdueix una alteració en la determinació del subjecte passiu de l’impost sobre actes jurídics documentats en les escriptures de préstecs amb garantia hipotecària, motivat per les també recents sentències contradictòries dictades pel Tribunal Suprem que haguessin produït, com efecte, una inseguretat jurídica en el mercat hipotecari.

 

En l’àmbit tributari, i com a qüestió prèvia, des d’una perspectiva sociològica ens trobem davant de la contradicció d’una voluntat individual existent de no assumpció de la condició de subjecte passiu i alhora la d’una consciència col·lectiva de la imperiosa necessitat en la seva exigència atenent al finançament necessari dels  serveis públics.

 

La nova normativa, com a principal novetat, introdueix un nou apartat en l’article 29 del citat cos normatiu, que disposa: “Quan es tracti d’escriptures de préstec amb garantia hipotecària, es considera subjecte passiu el prestador”;  és a dir, en la concessió d’un préstec amb garantia hipotecària quan el prestador és un banc, serà aquest qui ha d’assumir el cost de l’impost d’Actes Jurídics Documentats, mentre que els préstecs entre particulars mantenen l’exempció en el pagament de l’impost i les subrogacions hipotecàries per canvi de deutor no tributen en l’impost analitzat.

 

Cal tenir en compte que la normativa del subjecte passiu atent amb respecte als préstecs o crèdits hipotecaris que es constitueixin a partir de la seva entrada en vigor, 10 de novembre de 2018. El nou règim normatiu no té efectes respecte als préstecs concedits amb anterioritat al Reial decret llei.

 

Es percep, de forma generalitzada, la certesa que està per veure com els bancs repercutiran al prestatari el cost de l’impost, via comissions o augments de tipus d’interès, a través de “l’obligació”, amb premis o rebaixes en el tipus d’interès, per la contractació de productes associats (assegurances, per exemple) al que ens apropa a afirmar que el futur d’aquest impost sembla condemnat a desaparèixer atenent, també, al criteri que es manté en la Unió Europea de liberalització impositiva de les operacions financeres.

 

Altrament, és imminent, i s’espera que entri en vigor el proper any 2019, la nova Llei hipotecària, per transposició de normativa europea d’obligat compliment, amb major mecanismes legals de protecció pels prestataris, i que entre altres mesures, farà pagar a la banca totes les despeses derivades d’un crèdit hipotecari (notari, registre de la propietat, gestoria i impost sobre actes jurídics documentats), menys la taxació; per tal que el banc pugui iniciar una execució hipotecària s’amplia el nombre de les quotes que el client haurà de tenir impagades; s’eliminaran les clàusules sòl; s’introduiran màxims en les comissions d’amortització anticipada; es possibilitarà que el client contracti amb una entitat diferent a l’entitat prestadora les pòlisses o assegurances de llar, vida o de protecció del crèdit; el client serà lliure de subrogar l’hipoteca sense cost pel client; el banc haurà de facilitar al client la informació precontractual dels préstecs 10 dies abans de signar-los havent de facilitar una fitxa estandarditzada perquè el client pugui comparar les condicions hipotecàries que li ofereix cada entitat; baixada de tipus d’interès de demora; les taxadores seran independents i podran ser persones físiques, no únicament les societats de taxació. Els propers canvis normatius anunciats, a resultes de la transposició de la normativa europea, en la configuració o conformació del mercat hipotecari són importants.

Els pactes successoris (1)

Els pactes successoris (1)

El pacte successori: instrument legal d’utilitat per a una adequada planificació successòria familiar i per a la continuïtat de les empreses familiars. Regulat a Catalunya en la Llei 10/2008, de 10 de juliol, del llibre quart del Codi Civil de Catalunya, relatiu a les successions, en els articles d’431-1 a 431-30.

Què és?

El pacte successori ÉS UN CONTRACTE ENTRE DUES O MÉS PERSONES PER ACORDAR I ORDENAR LA SEVA SUCCESSIÓ AMB EFECTES VINCULANTS PER A TOTES ELLES. A través dels pacte successoris es poden fer heretaments (o pactes d’institució d’hereu), atribucions de béns o drets particulars (assimilables als llegats del testament), es poden imposar càrregues (com és la cura i atenció d’algun dels atorgants o de terceres persones), designar marmessors, administradors i partidors comptadors i també acordar a renunciar a drets successoris.

Amb caràcter general els pactes successoris són IRREVOCABLES (a diferència del testament). Només es podran modificar mitjançant un nou acord de tots i cadascun dels signataris. Aquesta regla comporta que s’hagi de preveure que quedi sense efecte l’acord o regular els efectes si s’esdevé la separació, divorci o nul·litat matrimonial o l’extinció d’unió estable de parella dels signataris, ja que d’altre manera el pacte successori es manté.

Conformement amb l’article 431-14 del Codi civil de Catalunya, únicament es podrà revocar l’acord de manera unilateral: per les causes pactades expressament, per incompliment de càrregues imposades a l’afavorit, per impossibilitat de compliment de la finalitat que va ésser determinant del pacte o d’alguna de les seves disposicions i per l’esdeveniment d’un canvi substancial, sobrevingut i imprevisible, de les circumstàncies que van constituir el fonament.

Qui pot formalitzar un pacte successori?

Els signataris que mantinguin un llaç familiar al dia de la signatura. La regulació actual dels pactes successoris a Catalunya es deslliga del seu context matrimonial, ampliant significativament l’àmbit subjectiu dels contractants, tot i mantenir-se en l’àmbit familiar. Les persones, que la llei possibilita l’establiment d’aquests pactes, són el cònjuge o futur cònjuge, la persona amb qui conviu en parella estable, els parents en línia directa sense limitació de grau, o en línia col·lateral dins del quart grau (cosins), en ambdós casos per consanguinitat com per afinitat, i els parents per consanguinitat en línia directa o en línia col·lateral, dins del segon grau (germans), de l’altre cònjuge o convivent.

Les persones no signataris de l’acord, però potencials afavorits per un pacte successori, no adquireixen cap dret a la successió fins al moment de la mort del signatari;  els signataris de l’acord poden variar la posició d’un afavorit no signatari de l’acord, deixant-lo sense l’assignació de cap bé.

Com es materialitza?

Previ un assessorament legal, la llei exigeix a les parts que assolits els acords, aquests s’instrumentin en una escriptura pública. Tota vegada formalitzat el pacte successori es comunicarà al Registre General d’Actes d’Última Voluntat.

És inexcusable per cadascuna de les parts, futures signatàries de l’acord, d’un adequat assessorament legal, la llei permet una gran amplitud de pactes, el seu caràcter irrevocable – amb algunes excepcions -, a més de la fiscalitat impositiva que comporta el pacte, pel que és imprescindible acudir a Advocats especialistes en la matèria de successions.

A Catalunya, pot alterar-se la titularitat d’un bé inscrit al Registre de la Propietat a favor d’un tercer sense haver  estat transmès pel seu titular?

A Catalunya, pot alterar-se la titularitat d’un bé inscrit al Registre de la Propietat a favor d’un tercer sense haver estat transmès pel seu titular?

La resposta és afirmativa. El present escrit pretén efectuar una aproximació legal en una de les seves modalitats, el que ens porta a tractar un títol adquisitiu dels béns o drets, la usucapió.

La usucapió  o prescripció adquisitiva amb fonament possessori ve regulada en la Llei 5/2006, de 10 de maig, que aprova el llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals, configurant-la com un títol adquisitiu del domini i dels altres drets reals possessoris. La possessió, per tal que tingui virtualitat adquisitiva, jurídica, ha de ser pública, pacífica, ininterrompuda i en concepte de titular del dret.

La usucapió  és un mode originari unilateral d’adquirir el domini o un dret real limitat sobre un bé, ja que es tracta d’una adquisició que opera sense la transmissió de l’anterior titular. L’adquisició ve condicionada pel concepte en què es posseeix el bé. L’ordenament jurídic no permet usucapir béns o drets que pertanyen al domini públic o la constitució d’una servitud.

El fonament de la usucapió rau probablement en la seguretat jurídica en el tràfic de béns i drets. L’ordenament jurídic estableix la preeminència del posseïdor enfront del titular registral del dret, quan la possessió es materialitza sota certes circumstàncies, quan el posseïdor es comporta públicament com a titular del dret, llargament en el temps, enfront del titular del bé o dret que té, al mateix temps, un comportament passiu, és a dir, que no contradiu el posseïdor que es comporta públicament com a titular. Així, la preeminència en la pugna entre la usucapió, la persona que usucapeix, i l’adquirent del titular que consta inscrit en el Registre de la Propietat es determinarà, generalment, en funció de si la usucapió s’ha consumat temporalment amb anterioritat a la transmissió del titular registral. Si s’ha consumat la usucapió , aquesta vencerà la transmissió.

El termini de la usucapió està en funció del tipus de bé, s’estableix en tres anys per als béns mobles, 20 o 30 anys per als béns immobles, en funció de l’inici de la possessió, que determinarà l’aplicació d’un o altre termini, i en 10 anys per a l’extinció de les servituds amb l’efecte inherent d’expansió del domini sobre el gravamen extingit.

S’ha de tenir en compte que si la persona que usucapeix, el posseïdor, ha adquirit la possessió de la cosa mitjançant la comissió d’un delicte de furt, robatori o apropiació indeguda, el termini de possessió ad usucapionem (possessió amb eficàcia per usucapir) no s’inicia mentre no prescrigui el delicte, la seva pena o l’acció de responsabilitat civil nascuda de la comissió del delicte.

En conseqüència, l’ordenament jurídic actua sobre el fenomen o element “temps”, en clau d’usucapió  o relació possessòria d’una persona amb uns béns o drets determinats, en conferir-li efectes jurídics tan vigorosos que destrueixen, fins i tot, titulars inscrits en el Registre de la Propietat L’ordenament jurídic estima més digne de protecció el posseïdor, amb usucapió consumada, enfront del titular registral passiu en la tutela o exercici del “seu” dret agredit.

  Tinc una propietat a mitges amb un altre persona: consideracions tributàries en les dissolucions dels indivisos en els béns immobles

  Tinc una propietat a mitges amb un altre persona: consideracions tributàries en les dissolucions dels indivisos en els béns immobles

És habitual en el tràfic immobiliari l’adquisició compartida d’algun immoble i també que la finalització en la cotitularitat del bé es produeixi per l’adjudicació del ple domini en favor d’un dels cotitulars. Des de la base que en qualsevol transmissió “apareixen” impostos i que un bon coneixement del sistema tributari resulta també beneficiós per tal de “pagar menys”, en aquest article analitzarem un fenomen molt freqüent, la dissolució dels indivisos en béns immobles, i ho tractarem des d’una visió tributària fent especial incidència a la consulta vinculant V1770-17 de la Direcció General de Tributs (DGT) depenent de la Secretaria d’Estat d’Hisenda del Ministeri d’Hisenda i Funció Pública del govern d’Espanya.

El supòsit sotmès a la consulta ressenyada, parteix del fet plantejat que diferents germans, persones físiques, ostenten la titularitat en proindivís de tres béns immobles, que foren adquirits per diferents títols, i que pretenen extingir-los adjudicant el ple domini de cada un dels immobles a favor d’un sol titular pagant la part corresponent dels cotitulars amb la part proporcional de la titularitat dels altres béns.

La qüestió tributària que es planteja és la repercussió de l’operació projectada en l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITPAJD), en l’impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU) i en l’impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF).

La Direcció General de Tributs (DGT), diferencia si l’operació de dissolució s’efectua per cada comunitat de béns en funció del seu origen, ja sigui, a títol merament enunciatiu: d’una successió mortis causa, d’una donació, d’una compravenda. És a dir, si es compensen les adjudicacions amb béns d’altres comunitats es considera una permuta, supòsit en el qual cada permutant hauria de tributar pel valor del que adquireix per la modalitat de transmissions patrimonials oneroses (a Catalunya, en general, amb un tipus aplicable del 10% sobre bases imposables fins a 1.000.000 euros i 11% en endavant). En canvi, si la dissolució de cada comunitat s’efectués de forma independent la dissolució de la comunitat de béns, compensant al transmitent monetàriament l’adquirent tributarà en la modalitat d’actes jurídics documentats, documents notarials (a Catalunya, en un 1,5% sobre la base imposable del valor total de l’immoble).

Igualment, la DGT amb respecte a la tributació per IIVTNU i TPO.-  Si ens trobem davant d’una permuta l’operació quedarà subjecte als dos impostos al realitzar-se el fet imposable previst en les seves normes reguladores, en canvi si s’efectua la dissolució de forma independent per cada comunitat de béns, en funció de l’origen, pagant els excessos monetàriament l’operació no restarà subjecte a cap d’aquests dos impostos sempre que els béns siguin indivisibles, i únicament tributarà per actes jurídics documentats (AJD), l’import tributari del qual és molt inferior.

Amb respecte a la possible subjecció de l’operació a l’IRPF, la DGT atén a l’existència o no d’alteració patrimonial, s’entén que no existeix alteració quan en la composició final dels seus respectius patrimonis, les adjudicacions, es corresponguin amb la respectiva quota de titularitat.

El que es desprèn com a rellevant és analitzar sempre el supòsit sobre el es pretén operar per constatar quina és la solució fiscal de menor repercussió i actuar, probablement, quan hi ha varis béns immobles indivisibles en cotitularitat que es projecta la seva dissolució en unitat d’acte, quan les adquisicions tenen origen divers, efectuar-ho en base a la dissolució individual dels indivisos amb compensacions monetàries per evitar el tractament fiscal de l’operació com a permuta, que fiscalment és més costosa.

 

Plantejament:

Si la Laura adquireix el 75% indivís d’un bé valorat en 200.000€, del que n’és titular d’una quarta part indivisa, únicament analitzant l’impost d’ITPAJD als efectes de constatar l’impacte tributari, resultaria, en funció si s’efectua per la via de la permuta:

Impost Tipus Impositiu  Total a ingressar
TPO (permuta) 10% 15.000 €
AJD (no-permuta) 1,5% 3.000 €

 

Quant a l’IRPF (impost de la renda de les persones físiques), es produirà la seva subjecció si un comuner s’adjudica una quantitat superior o inferior al que correspon per la seva quota de titularitat, generant un guany o pèrdua patrimonial, independentment que la compensació sigui en metàl·lic. La quota a satisfer en aquest impost serà per la diferència entre els valors d’adquisició i de transmissió, que si és d’increment es calcularà en base a:

 

 

Parteix la base liquidable

Fins a euros

 

Quota íntegra

Euros

 

Resta de base liquidable

Fins a euros

 

Tipus aplicable

Percentatge

0 0 6.000 19 %
6.000,00 1.140 44.000 21 %
50.000,00 10.380 En endavant 23 %

 

 

La figura del tercer posseïdor en el mecanisme hipotecari

La figura del tercer posseïdor en el mecanisme hipotecari

El tercer posseïdor és la persona que adquireix el bé hipotecat amb posterioritat a la constitució de la hipoteca (article 112 de la llei hipotecària i article 81 de la llei hipotecària mobiliària i de penyora sense desplaçament). Per tant, no és ni el deutor de l’obligació principal garantida, ni és l’hipotecant no deutor, que només apareix quan el bé hipotecat no pertany al deutor, ni és tampoc el deutor no hipotecant, que és qui ha de respondre de l´obligació principal sense ser el propietari del bé que s´hipoteca.

La seva intervenció en el sí d´un procés d´execució hipotecari dependrà del moment en què s´hagi produït l´adquisició del seu dret i de la seva inscripció al Registre de la Propietat, la qual cosa determinarà si el tercer posseïdor haurà de ser demandat o només caldrà que sigui notificat.

El tercer posseïdor de béns hipotecats no és el deutor de l´obligació principal garantida, ni tampoc es confon amb l’hipotecat no deutor o fiador real, que és el constituent, d’inici, de la garantia hipotecària en favor d’un deutor no hipotecant, és a dir, d’un deutor que no és propietari del bé.

El tercer posseïdor apareix amb posterioritat a la constitució de la hipoteca, i no és subjecte de la relació obligatòria (deutor) ni de la real (deutor hipotecant, si hom garanteix un deute del propietari del bé, o hipotecant no deutor, si amb un bé propi es garanteix un deute aliè).

Aquesta distinció té transcendència en diversos àmbits jurídics, com el concursal i el de l’execució hipotecària.

En el primer àmbit, l’article 56.4 de la Llei concursal exceptua de la paralització de les execucions de garanties reals el supòsit en què el concursat tingui la condició de tercer posseïdor.

En l’àmbit de l’execució hipotecària, valgui, com a il·lustrativa, la doctrina de la recent resolució de la Direcció General dels Registres i del Notariat de 22 de maig de 2017, que permet la inscripció d’un decret d’adjudicació en procediment d’execució hipotecària directa encara que en el seu desenvolupament no s’hagi demandat ni requerit de pagament a qui no és deutor ni hipotecant no deutor (és a dir, tercer posseïdor) i que ha inscrit la seva adquisició en el Registre de la Propietat abans de l’inici del procediment.

L’article 132.1 de la Llei hipotecària estableix que cal requerir de pagament el tercer posseïdor, per bé que, conforme a l’article 685.1 de la Llei d’enjudiciament civil, el tercer posseïdor haurà d’haver acreditat a l’executant creditor la seva adquisició; en aquest punt, la resolució fa una prolixa cita jurisprudencial sobre l’estructura del procediment i l’articulació de la defensa del tercer posseïdor, qüestió en la qual ara no aprofundirem i que ens portaria al  debat  sobre si cal requeriment o notificació.

El nucli de la qüestió és que cal requeriment o, almenys, notificació al tercer posseïdor, com a qüestió de principi, per tal de no situar aquest subjecte en indefensió i com a aplicació particular del principi de tracte successiu ex article 20 de la Llei hipotecària.

En el supòsit de la resolució, el tercer posseïdor va promoure incident de nul·litat d’actuacions per tal d’anul·lar la subhasta. Desestimada la pretensió de nul·litat, no hi ha dubte que, en el curs del procediment, arran d’aquest incident, la notificació al tercer posseïdor s’ha produït efectivament, per la qual cosa no hi ha d’haver obstacle per a la inscripció del decret d’adjudicació.