Reformes legals en matèria d’habitatge i del lloguer

Reformes legals en matèria d’habitatge i del lloguer

NOVETATS: El Govern no ha aconseguit tirar endavant el decret sobre lloguers en ser rebutjat en el Congrés per 243 diputats (PP, Ciutadans, Podemos, Fòrum, UPN, ERC i Bildu), mentre que només els van donar suport 103 parlamentaris (PSOE, Coalició Canària, Compromís, PDeCAT i PNB).

S’ha aprovat recentment el Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer que pretén superar els canvis normatius que s’havien introduït recentment en matèria de lloguer, l’any 2013, i que han resultat negatius en l’esfera social.

El dret a l’habitatge, com els instruments d’ordenació urbanística i territorial, ha estat i serà objecte de reformes legals permanents i constants, des de l’àmbit civil, urbanístic, administratiu i fiscal al ser un dret socialment bàsic que conforma la pròpia dignitat com a persona, i que el situa com a objectiu-tendència. Aquest dret s’afirma quan s’aconsegueix, podem afirmar que assolim plenament el dret a l’habitatge quan el tenim.

El Reial decret llei mencionat, recentment aprovat,  ens situa un pòrtic, en el seu preàmbul, en el que analitza la problemàtica de l’accés a l’habitatge en règim de lloguer i ens descriu una sèrie d’indicadors o símptomes que fan necessària les mesures introduïdes amb caràcter d’urgència, entre ells: la greu situació de vulnerabilitat econòmica i social d’un gran nombre de famílies i llars, l’increment del preu dels lloguers, en més d’un 15% els últims tres anys en algunes localitats, el fet que més del 42% de les llars destinaven més del 40% dels seus ingressos al pagament del lloguer (segons les dades de l’Eurostat de l’any 2017), el fenomen del lloguer d’apartaments turístics, la tendència marcada de la preferència dels ciutadans vers la fórmula d’accés a l’habitatge en règim de lloguer en detriment de la compra, la manca de parc d’habitatge social, els anys transcorreguts en la profunda crisis econòmica per una intensa destrucció i precarietat del mercat laboral, la necessitat de resposta en termes d’accessibilitat a la problemàtica que pateixen diàriament les persones amb discapacitat i mobilitat reduïda, en un context demogràfic d’envelliment de la població.

Per tal de fer front a la realitat descrita en el paràgraf anterior, s’aprova  el Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer, introduint un seguit de mesures reformant vàries lleis, entre elles, la llei d’arrendaments urbans, la Llei de propietat horitzontal, la Llei d’enjudiciament civil, la Llei d’hisendes locals i la Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats. (més…)

Del subjecte passiu dels préstecs hipotecaris i altres novetats

Del subjecte passiu dels préstecs hipotecaris i altres novetats

El recent Reial decret llei 17/2018, de 8 de novembre, pel qual es modifica el text refós de la Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, aprovat pel Reial decret legislatiu 1/1993, de 24 de setembre, introdueix una alteració en la determinació del subjecte passiu de l’impost sobre actes jurídics documentats en les escriptures de préstecs amb garantia hipotecària, motivat per les també recents sentències contradictòries dictades pel Tribunal Suprem que haguessin produït, com efecte, una inseguretat jurídica en el mercat hipotecari.

 

En l’àmbit tributari, i com a qüestió prèvia, des d’una perspectiva sociològica ens trobem davant de la contradicció d’una voluntat individual existent de no assumpció de la condició de subjecte passiu i alhora la d’una consciència col·lectiva de la imperiosa necessitat en la seva exigència atenent al finançament necessari dels  serveis públics.

 

La nova normativa, com a principal novetat, introdueix un nou apartat en l’article 29 del citat cos normatiu, que disposa: “Quan es tracti d’escriptures de préstec amb garantia hipotecària, es considera subjecte passiu el prestador”;  és a dir, en la concessió d’un préstec amb garantia hipotecària quan el prestador és un banc, serà aquest qui ha d’assumir el cost de l’impost d’Actes Jurídics Documentats, mentre que els préstecs entre particulars mantenen l’exempció en el pagament de l’impost i les subrogacions hipotecàries per canvi de deutor no tributen en l’impost analitzat.

 

Cal tenir en compte que la normativa del subjecte passiu atent amb respecte als préstecs o crèdits hipotecaris que es constitueixin a partir de la seva entrada en vigor, 10 de novembre de 2018. El nou règim normatiu no té efectes respecte als préstecs concedits amb anterioritat al Reial decret llei.

 

Es percep, de forma generalitzada, la certesa que està per veure com els bancs repercutiran al prestatari el cost de l’impost, via comissions o augments de tipus d’interès, a través de “l’obligació”, amb premis o rebaixes en el tipus d’interès, per la contractació de productes associats (assegurances, per exemple) al que ens apropa a afirmar que el futur d’aquest impost sembla condemnat a desaparèixer atenent, també, al criteri que es manté en la Unió Europea de liberalització impositiva de les operacions financeres.

 

Altrament, és imminent, i s’espera que entri en vigor el proper any 2019, la nova Llei hipotecària, per transposició de normativa europea d’obligat compliment, amb major mecanismes legals de protecció pels prestataris, i que entre altres mesures, farà pagar a la banca totes les despeses derivades d’un crèdit hipotecari (notari, registre de la propietat, gestoria i impost sobre actes jurídics documentats), menys la taxació; per tal que el banc pugui iniciar una execució hipotecària s’amplia el nombre de les quotes que el client haurà de tenir impagades; s’eliminaran les clàusules sòl; s’introduiran màxims en les comissions d’amortització anticipada; es possibilitarà que el client contracti amb una entitat diferent a l’entitat prestadora les pòlisses o assegurances de llar, vida o de protecció del crèdit; el client serà lliure de subrogar l’hipoteca sense cost pel client; el banc haurà de facilitar al client la informació precontractual dels préstecs 10 dies abans de signar-los havent de facilitar una fitxa estandarditzada perquè el client pugui comparar les condicions hipotecàries que li ofereix cada entitat; baixada de tipus d’interès de demora; les taxadores seran independents i podran ser persones físiques, no únicament les societats de taxació. Els propers canvis normatius anunciats, a resultes de la transposició de la normativa europea, en la configuració o conformació del mercat hipotecari són importants.

 

 

 

 

Els pactes successoris (1)

Els pactes successoris (1)

El pacte successori: instrument legal d’utilitat per a una adequada planificació successòria familiar i per a la continuïtat de les empreses familiars. Regulat a Catalunya en la Llei 10/2008, de 10 de juliol, del llibre quart del Codi Civil de Catalunya, relatiu a les successions, en els articles d’431-1 a 431-30.

Què és?

El pacte successori ÉS UN CONTRACTE ENTRE DUES O MÉS PERSONES PER ACORDAR I ORDENAR LA SEVA SUCCESSIÓ AMB EFECTES VINCULANTS PER A TOTES ELLES. A través dels pacte successoris es poden fer heretaments (o pactes d’institució d’hereu), atribucions de béns o drets particulars (assimilables als llegats del testament), es poden imposar càrregues (com és la cura i atenció d’algun dels atorgants o de terceres persones), designar marmessors, administradors i partidors comptadors i també acordar a renunciar a drets successoris.

Amb caràcter general els pactes successoris són IRREVOCABLES (a diferència del testament). Només es podran modificar mitjançant un nou acord de tots i cadascun dels signataris. Aquesta regla comporta que s’hagi de preveure que quedi sense efecte l’acord o regular els efectes si s’esdevé la separació, divorci o nul·litat matrimonial o l’extinció d’unió estable de parella dels signataris, ja que d’altre manera el pacte successori es manté.

Conformement amb l’article 431-14 del Codi civil de Catalunya, únicament es podrà revocar l’acord de manera unilateral: per les causes pactades expressament, per incompliment de càrregues imposades a l’afavorit, per impossibilitat de compliment de la finalitat que va ésser determinant del pacte o d’alguna de les seves disposicions i per l’esdeveniment d’un canvi substancial, sobrevingut i imprevisible, de les circumstàncies que van constituir el fonament.

Qui pot formalitzar un pacte successori?

Els signataris que mantinguin un llaç familiar al dia de la signatura. La regulació actual dels pactes successoris a Catalunya es deslliga del seu context matrimonial, ampliant significativament l’àmbit subjectiu dels contractants, tot i mantenir-se en l’àmbit familiar. Les persones, que la llei possibilita l’establiment d’aquests pactes, són el cònjuge o futur cònjuge, la persona amb qui conviu en parella estable, els parents en línia directa sense limitació de grau, o en línia col·lateral dins del quart grau (cosins), en ambdós casos per consanguinitat com per afinitat, i els parents per consanguinitat en línia directa o en línia col·lateral, dins del segon grau (germans), de l’altre cònjuge o convivent.

Les persones no signataris de l’acord, però potencials afavorits per un pacte successori, no adquireixen cap dret a la successió fins al moment de la mort del signatari;  els signataris de l’acord poden variar la posició d’un afavorit no signatari de l’acord, deixant-lo sense l’assignació de cap bé.

Com es materialitza?

Previ un assessorament legal, la llei exigeix a les parts que assolits els acords, aquests s’instrumentin en una escriptura pública. Tota vegada formalitzat el pacte successori es comunicarà al Registre General d’Actes d’Última Voluntat.

És inexcusable per cadascuna de les parts, futures signatàries de l’acord, d’un adequat assessorament legal, la llei permet una gran amplitud de pactes, el seu caràcter irrevocable – amb algunes excepcions -, a més de la fiscalitat impositiva que comporta el pacte, pel que és imprescindible acudir a Advocats especialistes en la matèria de successions.

 

 

A Catalunya, pot alterar-se la titularitat d’un bé inscrit al Registre de la Propietat a favor d’un tercer sense haver  estat transmès pel seu titular?

A Catalunya, pot alterar-se la titularitat d’un bé inscrit al Registre de la Propietat a favor d’un tercer sense haver estat transmès pel seu titular?

La resposta és afirmativa. El present escrit pretén efectuar una aproximació legal en una de les seves modalitats, el que ens porta a tractar un títol adquisitiu dels béns o drets, la usucapió.

La usucapió  o prescripció adquisitiva amb fonament possessori ve regulada en la Llei 5/2006, de 10 de maig, que aprova el llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals, configurant-la com un títol adquisitiu del domini i dels altres drets reals possessoris. La possessió, per tal que tingui virtualitat adquisitiva, jurídica, ha de ser pública, pacífica, ininterrompuda i en concepte de titular del dret.

La usucapió  és un mode originari unilateral d’adquirir el domini o un dret real limitat sobre un bé, ja que es tracta d’una adquisició que opera sense la transmissió de l’anterior titular. L’adquisició ve condicionada pel concepte en què es posseeix el bé. L’ordenament jurídic no permet usucapir béns o drets que pertanyen al domini públic o la constitució d’una servitud.

El fonament de la usucapió rau probablement en la seguretat jurídica en el tràfic de béns i drets. L’ordenament jurídic estableix la preeminència del posseïdor enfront del titular registral del dret, quan la possessió es materialitza sota certes circumstàncies, quan el posseïdor es comporta públicament com a titular del dret, llargament en el temps, enfront del titular del bé o dret que té, al mateix temps, un comportament passiu, és a dir, que no contradiu el posseïdor que es comporta públicament com a titular. Així, la preeminència en la pugna entre la usucapió, la persona que usucapeix, i l’adquirent del titular que consta inscrit en el Registre de la Propietat es determinarà, generalment, en funció de si la usucapió s’ha consumat temporalment amb anterioritat a la transmissió del titular registral. Si s’ha consumat la usucapió , aquesta vencerà la transmissió.

El termini de la usucapió està en funció del tipus de bé, s’estableix en tres anys per als béns mobles, 20 o 30 anys per als béns immobles, en funció de l’inici de la possessió, que determinarà l’aplicació d’un o altre termini, i en 10 anys per a l’extinció de les servituds amb l’efecte inherent d’expansió del domini sobre el gravamen extingit.

S’ha de tenir en compte que si la persona que usucapeix, el posseïdor, ha adquirit la possessió de la cosa mitjançant la comissió d’un delicte de furt, robatori o apropiació indeguda, el termini de possessió ad usucapionem (possessió amb eficàcia per usucapir) no s’inicia mentre no prescrigui el delicte, la seva pena o l’acció de responsabilitat civil nascuda de la comissió del delicte.

En conseqüència, l’ordenament jurídic actua sobre el fenomen o element “temps”, en clau d’usucapió  o relació possessòria d’una persona amb uns béns o drets determinats, en conferir-li efectes jurídics tan vigorosos que destrueixen, fins i tot, titulars inscrits en el Registre de la Propietat L’ordenament jurídic estima més digne de protecció el posseïdor, amb usucapió consumada, enfront del titular registral passiu en la tutela o exercici del “seu” dret agredit.

Consideracions tributàries de la divisió de la cosa comuna de béns immobles indivisibles

Consideracions tributàries de la divisió de la cosa comuna de béns immobles indivisibles

És habitual en el tràfic jurídic immobiliari la situació de béns o drets en comunitat ordinària indivisa esdevinguda per l’adquisició de la propietat d’un o varis béns per més d’un titular o la situació de “comunitat” pel desmembrament del ple domini sorgida per la transmissió d’una quota de participació o part indivisa del domini o d’un dret real sobre algun o alguns bé/béns immoble/s que determina la concurrència simultània de varis titulars o partícips d’un mateix dret compartit. També, és quotidià, que l’extinció de la situació jurídica de comunitat ordinària indivisa en el condomini o en la cotitularitat del dret real esdevingui per causa de la divisió de la cosa comuna, amb l’adjudicació del ple domini o dret real a favor d’algun dels cotitulars compensant l’excés als altres comuners o cotitulars partícips en el dret.

I des de la perspectiva que sovintegen situacions de comunitat en béns individuals i en patrimonis col·lectius, també, entre altres, en les situacions de comunitat hereditària respecte l’actiu del cabal hereditari, amb l’existència, entre altres supòsits, de pluralitat d’hereus que han acceptat de forma expressa o tàcita l’herència que pot comportar l’existència de quotes “ideals” sobre el patrimoni del causant (sistema germànic) i no sobre els béns concrets de l’herència quan el propi causant no ha efectuat en vida la partició hereditària ni ha disposat de béns concrets a través de llegats ordenats favor de persona concreta, anomenats legataris, ni per donacions per causa de mort. La comunitat hereditària com a tal, entesa com a comunitat incidental, cessarà amb la partició hereditària, com a acte determinatiu o especificatiu dels drets, que alhora pot determinar la conversió de la comunitat incidental hereditària, la situació d’origen, en una altre de comunitat ordinària de cotitulars sobre béns concrets que formaven part del cabal hereditari amb l’expressió de la quota que correspon a cada cohereu adjudicatari, situació de resultat; mentre duri la comunitat hereditària regeixen les seves pròpies normes (presidit també per l’autonomia de la voluntat) i s’estableixen determinades remissions a la comunitat de béns. (Articles 423.2, 463.1, 441-5, 461-1, 461-3, 464-1, 463-2 del Codi civil de Catalunya).

En l’àmbit de família o en situacions convivencials en parella estable, en el cas que sigui aplicable als cònjuges o convivents el Codi civil de Catalunya, s’admet que a instància de qualsevol dels cònjuges o d’un dels convivents en parella estable es procedeixi a la divisió de la totalitat o de part dels béns en comunitat ordinària indivisa, a través de l’acció de divisió de la cosa comuna, conjuntament amb els procediments de separació, divorci o nul·litat i en els adreçats a obtenir l’eficàcia civil de les resolucions o decisions eclesiàstiques, conformement als articles 552-11.6 i 232-12 del Codi civil de Catalunya. L’operació de divisió així efectuada dels béns, es facin de tots o d’una part, es considera com una sola divisió, amb evident transcendència tributària.

La situació de comunitat ordinària indivisa determina l’existència de quotes entesa com a determinatiu o definitori de la participació dels cotitulars en “l’ús, el gaudi, els rendiments, les despeses i les responsabilitats en la comunitat” d’un concret dret real o en el domini compartit sobre un bé o com expressió relacional dels integrants titulars d’un concret dret real o del propi dret de propietat sobre un bé o béns per l’especificació dels drets i deures propis i els dels altres cotitulars sobre l’objecte de la comunitat, que determinarà l’estructura o configuració jurídica concreta de la propietat del bé o béns sobre el que s’hagi projectat.

La comunitat ordinària, amb caràcter general, requereix drets de la mateixa naturalesa, no hi ha comunitat entre els titulars d’un dret real d’usdefruit i un nu propietari, per exemple. En les situacions d’existència de comunitat es presumeix la modalitat de comunitat ordinària indivisa si no es prova una altra cosa (art. 551-1.3 del Codi civil de Catalunya). Civilment per l’existència de comunitat ordinària indivisa no es requereix la concurrència ni del mateix títol adquisitiu ni igualtat de quotes dels cotitulars.

Règim jurídic civil de la divisió del bé o patrimoni comú: Autonomia privada de la voluntat, soft law: El constituent o els integrants de la comunitat, els partícips, poden disposar d’un règim concret de divisió del bé o dret o dels béns integrants de la comunitat amb els límits infranquejables del perjudici a tercer o de la contrarietat a l’interès públic, conformement als articles 6.2 i 10.1 del Codi civil espanyol i articles 111-6, 551-2.1 i 552-11 del Codi civil Català, règim que si disposat preval sobre la regulació normativa dispositiva i supletòria continguda en el Llibre cinquè del Codi civil de Catalunya.

La divisió de la cosa comuna, com una de les causes d’extinció de la situació jurídica de la comunitat ordinària indivisa, es regula, civilment, amb vigència territorial a Catalunya, en defecte de disposició de règim alternatiu configurat pel constituent o pels cotitulars, en la secció quarta del títol V, capítol II, articles 552-9 a 552-12, de la Llei 5/2006, de 10 de maig, del Llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals. Cal tenir en compte, com a pressupòsit de l’exposat, que en cas que ens trobem entre espanyols, la vigència de l’article 16 del Codi civil espanyol i de l’aplicació del principi general d’autonomia de la voluntat que també pot comportar la vigència extraterritorial del Codi civil de Catalunya com la vigència d’altres ordenaments civils en el territori de Catalunya.

La regulació normativa, la civil, de la comunitat ordinària indivisa forma part de l’ordenament jurídic català, conformement als articles 14.1, 115 i 129 de l’Estatut d’Autonomia de Catalunya, aprovat el 19 de juliol 2006, article 149.1.8 de la Constitució espanyola (competència civil inherent a la pròpia Autonomia catalana, que la constitució espanyola “pressuposa” “reconeix i garanteix”, no és una competència atorgada per l’Estat) i article 111-3.1 de la Llei 29/2002, de 30 de desembre, primera del Codi civil de Catalunya.

 

La divisió de la cosa comuna respon a un acte determinatiu o especificatiu de drets.

El dret tributari és un dret adjectiu, en el sentit que parteix de construccions jurídiques elaborades en el sí d’altres disciplines, tant del dret privat com del dret públic. Confrontar amb article 27.2 de la Llei 22/2009, de 18 de desembre, pel que es regula el sistema de finançament de les comunitats autònomes de règim comú i ciutats amb estatut d’autonomia i es modifiquen determinades normes tributàries.

La divisió de la cosa comuna, del domini o d’algun dret real, té implicacions tributàries tant, entre altres aspectes, pel subjecte que s’adjudica el bé com pel cotitular que es veu compensat per l’excés, pel que es mostra com a imprescindible tenir un coneixement jurídic acurat sobre la matèria donada l’actuació aplicativa i interpretativa controvertida mantinguda per les administracions tributàries, dels òrgans de gestió i dels òrgans amb funcions jurisdiccionals en procediments administratius de revisió a través de les reclamacions económico-administratives, resolucions dels Tribunals Econòmics Administratius Regionals i del Tribunal Econòmic Administratiu Central. En conseqüència, en l’anàlisi s’haurà d’atendre tant a l’organització normativa dels diferents tributs com en l’anàlisi de l‘aspecte dinàmic o aplicatiu de les diverses administracions tributàries competents. En definitiva si el fenomen tributari en la divisió de la cosa comuna està seguint les pautes legals o té falles i, en el seu cas, la seva causa.

 

Normativa tributària bàsica a la matèria de la divisió de la cosa comuna: articles 9, 14, 31, 103, 133, 137, 140, 142, 149.1(.1, .8, .14 i .18), 156, 157.1.a) i b) .2 i .3 i 157.2 de la Constitució espanyola; articles 1, 2, 3, 4.1, 6-35, 49-57, 88, 89, 158, 213, 216, 222.1, 226, 228, 229, 232 disposició addicional quarta de la Llei 58/2003, de 17 de desembre, general tributària; articles 4, 6, 9-11, 19 i 20 de la Llei orgànica 8/1980, de 22 de setembre, de finançament de les comunitats autònomes; articles 25-33, 45-49, 54-61 de la Llei 22/2009, de 18 de desembre, pel que es regula el sistema de finançament de les comunitats autònomes de règim comú i ciutats amb estatut d’autonomia i es modifiquen determinades normes tributàries; articles 4, 5, 105-107 de la Llei 7/1985, de 2 d’abril, Reguladora de les Bases del Règim Local; articles 6, 12.2, 104-110 del Reial decret legislatiu 2/2004, de 5 de març, pel que s’aprova el text refós de la Llei reguladora de les hisendes locals; article 3.1 del Codi civil espanyol.

 

En l’anàlisi de la divisió de la cosa comuna en béns immobles es partirà, com a eina explicativa, de la consulta vinculant V1770-17 de la Direcció General de Tributs (DGT) depenent de la Secretaria d’Estat d’Hisenda del Ministeri d’Hisenda i Funció Pública del govern d’Espanya.

El supòsit sotmès a la consulta ressenyada planteja el supòsit de tres germans, persones físiques, residents a Espanya, que ostenten la titularitat en proindivís a terços de tres béns immobles, que foren adquirits per diferents títols, i es proposen extingir els proindivisos formant lots i a aquest efecte adjudicar el ple domini de cada un dels immobles a favor d’un sol titular compensant a la resta de titulars amb l’adjudicació de la part proporcional de la titularitat dels altres béns immobles.

La consulta plantejada analitza la repercussió de l’operació projectada en diverses figures tributàries, en l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITPAJD), en l’impost – d’establiment potestatiu – sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU) i en l’impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF).

En quant a l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats.-

La normativa referent a l’impost de transmissions patrimonials oneroses es troba contingut, principalment, en els articles 7 i 31 del text refós de la Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, aprovat pel Reial decret legislatiu 1/1993, de 24 de setembre i en els articles 23, 31 i 61 del Reglament de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, aprovat per Reial decret 828/1995, de 29 de maig.

La Direcció General de Tributs (DGT), diferencia si l’operació de dissolució s’efectua per cada comunitat de béns indivisibles que tenen el mateix origen adquisitiu, ja sigui, a títol merament enunciatiu: d’una mateixa successió mortis causa, d’una donació o d’una compravenda en acte únic o en els procediments de separació, divorci o nul·litat matrimonial considerant com una sola divisió la totalitat o una part del béns sotmesos al règim de comunitat entre cònjuges o convivents en parella estable. Igualment la regulació té en compte si a conseqüència de la dissolució  es produeixen excessos d’adjudicació, és a dir, si algun comuner s’adjudica més en la dissolució del que li correspon en base a la seva quota de participació en el bé.

S’ha de partir que l’excés d’adjudicació no es considerarà transmissió patrimonial onerosa (TPO), als efectes de l’impost, si resulta inevitable, en els supòsits de béns immobles indivisibles o quan el bé desmereix notòriament per la seva divisió, si es compensa al comuner no adjudicatari en metàl·lic en proporció a la seva quota de titularitat, i sempre que es compleixin els requisits que exigeix la normativa al respecte. En aquest sentit, en supòsit ara descrit, si la divisió de la cosa comuna s’efectua a través d’escriptura pública notarial determinaria la subjecció a la quota gradual de l’impost d’actes jurídics documentats, documents notarials, al concórrer els requisits de l’article 31.2 del text refós de l’impost: ser una escriptura pública, valuable, inscriptible en el Registre de la propietat i no estar subjecte a transmissions patrimonials oneroses, operacions societàries ni a l’impost sobre successions i donacions quan la comunitat de béns no hagi realitzat activitats empresarials; en cas que la comunitat de béns hagi realitzat activitats empresarials la dissolució de la comunitat tributaria per operacions societàries.

Tanmateix, com a regla bàsica, es considera transmissió patrimonial onerosa quan d’existir més d’un bé immoble amb els mateixos partícips la compensació de l’excés no s’efectua amb adjudicacions dels béns immobles per a cadascun dels titulars. No es pot mantenir la no subjecció a l’impost d’ITP si un comuner s’adjudica varis béns immobles i els altres no adjudicataris són compensats amb metàl·lic, o en el cas de quotes de partíceps desiguals d’origen (la quota de participació ha de ser igualitària). En definitiva, per no haver subjecció a l’impost a TPO ha d’existir un equilibri i proporcionalitat en les adjudicacions resultants de la divisió.

En el cas concret plantejat en la consulta, si es compensen les adjudicacions amb béns immobles d’altres comunitats en proindivís de diferent origen el Centre Directiu (DGT) el considera una permuta, supòsit en el qual cada permutant haurà de tributar pel valor del que adquireix per transmissions patrimonials oneroses (a Catalunya, en general, amb un tipus aplicable del 10% sobre bases imposables fins a 1.000.000 euros i 11%, en endavant). En canvi si la dissolució de cada comunitat de béns indivisibles s’efectués de forma independent, la dissolució de la comunitat de béns que l’adjudicatari del bé compensa monetàriament a l’altre comuner no adjudicatari tributarà en la modalitat d’actes jurídics documentats, documents notarials (a Catalunya, amb caràcter general el tipus impositiu és d’un 1,5% sobre la base imposable del valor declarat de l’immoble, – sense perjudici de la seva comprovació administrativa-, d’acord amb l’article 7 de la Llei 21/2001, de 28 de desembre, de mesures fiscals i administratives); cal recordar, que si la dissolució de la comunitat de béns s’efectués per sentència judicial, i dita sentència és inscriptible en el Registre de la propietat, al mancar d’un dels requisits de l’article 31.2 del text refós de la Llei d’ITPAJD l’operació no estaria subjecte a actes jurídics documentats.

Amb caràcter general, cal tenir en compte, que de produir-se excessos d’adjudicació en la divisió dels béns, quan hom rep més del que correspon a la seva quota de participació, si és amb caràcter onerós es produirà la subjecció en la modalitat de transmissions patrimonials oneroses en els termes previstos en l’article 7.2.b) de la Llei d’ITPAJD, o, en el seu cas, si es tracte de successions per causa de mort, es liquidaran com a transmissions patrimonials oneroses els excessos d’adjudicació quan el valor comprovat de l’adjudicació a un dels hereus o legataris excedeixi del 50% del valor que els correspondria en virtut del seu títol, a excepció en el supòsit que els valors declarats siguin iguals o superiors als que resultarien de l’aplicació de les regles de l’impost sobre el patrimoni.

Cal tenir en compte, que quan ens trobem davant de la divisió de la cosa comuna de l’habitatge habitual d’un comuner en supòsits de dissolució del matrimoni o del canvi del seu règim econòmic amb adjudicació a un dels cònjuges de l’habitatge habitual, l’excés d’adjudicació no tributa conformement a l’article 32.3 del Reial decret 828/1995, de 29 de maig, pel que s’aprova el reglament de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats.

 

En quant a la tributació per IIVTNU.-

L’IIVTNU es regula en els articles 104 a 110 del text refós de la Llei reguladora de les hisendes locals (LHL), aprovat per Reial decret legislatiu 2/2004, de 5 de març. 

Perquè es produeixi el fet imposable de l’impost, previst en l’article 104  de la Llei, ha de concórrer dos circumstàncies: 

  1. Que es produeixi un increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana, als efectes de l’impost de l’IBI, en els termes del Text refós de la Llei reguladora de les hisendes locals.
  2. Que dit increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana es produeixi com a conseqüència d’una transmissió dels terrenys, o de la constitució o transmissió de drets reals sobre els mateixos. 

 

En el cas que la propietat o el dret real limitatiu del domini d’un bé immoble pertany en proindivís o cotitularitat a vàries persones, s’haurà de tenir en compte els articles corresponents del codi civil que sigui aplicable. 

El que determinarà la subjecció o no a l’impost és si l’extinció de la comunitat de béns es realitza mitjançant l’adjudicació de béns o drets a cadascun dels comuners en proporció a la seva quota de participació, sense que es produeixi “excés d’adjudicació”. En aquest cas, quan hi ha proporció en les adjudicacions, es considera que l’operació té un efecte declaratiu i no traslatiu, perquè no atribueix quelcom que no tinguessin abans els comuners i no produeix en aquests cap benefici patrimonial, a l’existir una distribució proporcional i equitativa dels béns existents en la comunitat que es dissol, en correspondència a la quota de participació que cadascú tenia.

La divisió de la cosa comú i adjudicació a cada comuner en proporció al seu interès a la comunitat de les parts resultants no és una transmissió patrimonial pròpiament dita, sinó una mera especificació o concreció d’un dret abstracte preexistent. No es produeix en aquest cas la subjecció a l’IIVTNU.  

En canvi, en el cas sotmès a consulta segons el Centre Directiu no s’està davant d’una única comunitat de béns per quant tot i ser els mateixos titulars i igual participació, unes quotes procedeixen de l’herència de la mare i altres de l’herència del pare. En conseqüència, també es té en compte el títol de procedència dels béns per determinar la subjecció o no aquest  l’impost.   

L’operació civilment, i en conseqüència, fiscalment, segons el Centre Directiu, consisteix en una permuta de drets entre els diferents comuners, pel que no estem pròpiament davant una dissolució d’una comunitat de béns, el que determina la subjecció a l’IIVTNU.

 

El contribuent de l’impost serà la comunitat de béns jurídicament constituïda com a tal, que es dissol, i els seus immobles s’adjudiquen als comuners; i respecte a la resta d’immobles, cadascun dels comuners tindrà la condició de contribuent de l’IIVTNU respecte l’increment de valor del terreny urbà que es produeixi en ocasió de la transmissió del dret de propietat dels immobles.

 En definitiva, cada un dels comuners tributarà per l’impost respecte de la quota transmesa de titularitat de dret sobre els immobles. 

Nogensmenys, si ens trobéssim en el sí d’un procediment de separació, divorci, nul·litat, ruptura de parella estable les transmissions operades a favor dels cònjuges o convivents en parella estable o fills no estarien subjecte a  aquest impost.

Igualment, amb caràcter general, en el supòsit de divisió de cosa comuna d’un bé indivisible o que desmereix notablement en dividir-se es consideraria que no hi ha transmissió sinó una concreció o materialització d’un dret abstracte que no constitueix transmissió ni a efectes civils ni a efectes fiscals quan se l’adjudica un dels comuners compensant econòmicament als demès comuners.  

 En quant a la tributació per IRPF.-

Amb respecte a la possible subjecció de l’operació projectada en la consulta respecte a l’impost d’IIRPF, la DGT atén a l’existència o no d’alteració patrimonial.

S’entén que no existeix alteració quan en la composició final dels seus respectius patrimonis, les adjudicacions, es corresponguin amb la respectiva quota de titularitat. Els supòsits de divisió de la cosa comuna, dissolució de societat de guanys o en l’extinció del règim econòmic matrimonial de participació, en la dissolució de comunitat de béns o en els de separació de comuners hi ha l’estimació legal que no existeix alteració en la composició del patrimoni, conformement a l’article 33 de la Llei 35/2006, de 28 de novembre, de l’impost sobre la renda de les persones físiques i de modificació parcial de la llei dels impost sobre societats, sobre la renda de no residents i sobre el patrimoni.

L’operació projectada sotmès a consulta, segons el Centre directiu estaria subjecte a l’impost d’IRPF donat que s’atribueix a algun dels comuners un import superior al que correspon a la seva quota de titularitat, pel que existeix una alteració patrimonial, en aquest cas guany patrimonial, amb independència que existeixi o no una compensació en metàl·lic i amb independència que la dissolució de la comunitat de béns sigui total o parcial. L’import a pagar es determinarà conformement a l’article 34 de la LIRPF, per diferència dels valors d’adquisició i de transmissió, valors definits en els articles 35 i 36 de la Llei de l’IRPF per les transmissions oneroses i lucratives, respectivament.

 

La tarifa de l’impost, conformement a l’article 66 de la Llei 35/2006, de 28 de novembre, de l’impost sobre la renda de les persones físiques i de modificació parcial de la llei dels impost sobre societats, sobre la renda de no residents i sobre el patrimoni, és la següent:

 

Parteix la base liquidable – Fins a euros

Quota íntegra Euros

 Resta de base liquidable – Fins a euros

 Tipus aplicable – Percentatge

0

0

6.000

19 %

6.000,00

1.140

44.000

21 %

50.000,00

10.380

En endavant

23 %

 

 

Cal fer especial menció, per la seva transcendència en la matèria, i especialment pel fet que introdueix un nou factor a tenir en compte per determinar l’existència o no de guany patrimonial als efectes de l’IRPF, la resolució del TEAC de 7 de juny de 2018 que resol el recurs d’alçada per la unificació de criteri (Sala 1a, vocalia 12a, RG 00/2488/2017). La resolució manté que l’exercici de l’acció de divisió de la cosa comuna o la dissolució de les comunitats de béns indivisibles no implica, en principi, una alteració en la composició del patrimoni, en tant que la seva finalitat és únicament especificar la participació indivisa que corresponia a cadascun dels comuners o copropietaris, i a efectes de futures transmissions la data d’adquisició i valor no és el de l’adjudicació dels béns al comuner adjudicatari, sinó que s’entén adquirit en el moment i valor que correspon a la seva adquisició originària, títol remot o anterior a la divisió, conformement a la dicció legal que configura l’impost. D’aquesta manera assumeix la doctrina i jurisprudència actualment majoritària, defensora de la teoria coneguda com especificativa, segons la que la finalitat de l’acte de divisió d’una cosa comuna no és alienar o adquirir, sinó determinar o especificar drets; i, considera, en conseqüència, que l’especificació o determinació, tot i provocar una innegable modificació patrimonial (tota vegada que es transita d’un estat de copropietat a un altre de propietat individual), no implica una translació patrimonial ni, en conseqüència, cap alteració en la composició del patrimoni del comuner sempre tenint en compte les variacions del valor que hagués pogut experimentar l’immoble, que d’existir, resultarà un guany o pèrdua patrimonial subjecte a l’impost. Aquest últim punt introduït creiem que no s’ajusta al règim legal establert i vigent, s’haurà d’estar atent a les noves decisions per constatar si la variació del valor del bé immoble indivisible quina cotitularitat es dissol determina l’existència d’alteració patrimonial (guany o pèrdua patrimonial) i, en conseqüència, s’estima que constitueix una operació subjecte a l’impost d’IRPF.

Cal tenir en compte, que quan ens trobem davant de la divisió de la cosa comuna de l’habitatge habitual d’un comuner major de 65 anys o en la seva transmissió per venda es podrà beneficiar de l’exempció de l’article 33.4 b) de la Llei de l’impost si transmet la seva quota de titularitat de domini.

   

Analitzades les diferents figures tributàries i la interpretació de l’administració tributària competent creiem que les construccions realitzades via interpretativa infringeixen el principi de reserva de llei, articles 9.3 i 133 de la Constitució espanyola i 4 de la Llei general tributària. Segons STC 6/1983, de 4 de febrer, la Constitució espanyola ha optat per la reserva de llei “referida a los criterios o principios con arreglo a los cuales se ha de regir la materia tributaria: la creación “ex novo” de un tributo y la determinación de los elementos esenciales o configuradores del mismo, que pertenecen siempre al plano o nivel de la Ley y no pueden dejarse nunca a la legislación delegada y menos todavía a la potestad reglamentaria”.

La regulació per llei, segons article 8 de la Llei general tributària, ha de ser respecte, segons previsió de la Llei general Tributària, a la delimitació del fet imposable (art. 20), meritació i exigibilitat (art. 21) base imposable i base liquidable (art. 50), la fixació del tipus de gravamen i dels demés elements directament determinants de la quantia del deute tributari (art. 55), així com l’establiment de presumpcions que no admeten prova en contrari (art. 108).   

La inclusió de conceptes a l’esfera tributària de la “divisió de cosa comuna” tals com béns procedent del mateix títol, igualtat de quotes en origen no estan previstes ni en la normativa civil ni tampoc en la llei tributària de cap dels impostos analitzats pel que l’Administració tributària, quan els crea via interpretativa (a través de resolucions i consultes), està alterant l’ordenament jurídic tributari en contradicció amb els principis i regles tributàries bàsiques vigents, principalment, el de legalitat al que de forma indefectible l’Administració hi està subjecte.

 

És imprescindible un bon assessorament jurídic. Contacti amb nosaltres. Joan Muntada Artiles Advocats Girona.

                 


Bibliografia

 

Arnau Raventos, L., Ginebra Molins, M., i Tarabal Bosch, J. (2018). Dret de successions. Barcelona: Atelier.

Badosa Coll, F., i Arroyo i Amayuelas, E. (1999). Compendi de dret civil català. Barcelona: Edicions de la Universitat de Barcelona.

Ferrer Riba, J., i Egea Fernández, J. (2016). Codi civil de Catalunya i legislacio complementaria. Barcelona: Atelier.

Gete-Alonso Calera, M., i Solé Resina, J. (2016). Lliçons de dret civil català I. Valencia: Tirant lo Blanch.

Holgado Esteban, J., Puig Blanes, F. i Sospedra Navas, F. (2013). Comentarios al Código Civil de Cataluña. 2a ed. Cizur Menor (Navarra): Civitas Thomson Reuters.

Linacero de la Fuente, M. (2016). Tratado de derecho de familia. Valencia: Tirant lo Blanch.

 Martín Fernández, J. (2017). Tratado práctico de derecho tributario general español. Valencia: Tirant lo Blanch.

Pozo Carrascosa, P., Vaquer Aloy, A., i Bosch Capdevila, E. (2018). Derecho civil de Cataluña. Madrid.

Puig Ferriol, L., i Roca i Trias, E. (2014). Institucions del Dret Civil de Catalunya II-2. Valencia: Tirant lo Blanch.

Puig Ferriol, L., i Roca i Trias, E. (2009). Institucions del Dret Civil de Catalunya Volum III Dret de Successions (7a ed.). Valencia: Tirant lo Blanch.

Puig Ferriol, L. i Roca i Trias, E. (2007). Institucions del dret civil de Catalunya. València: Tirant lo Blanch.

Quinzá Redondo, P. (2016). Régimen económico matrimonial. Valencia: Tirant lo Blanch.

Ramos Prieto, J., Hornero Méndez, C., i Macarro Osuna, J. (2016). Derecho y fiscalidad de las sucesiones mortis causa en España (1a ed.). Cizur Menor: Aranzadi S.A.U.

Serrano de Nicolás, A. (2018). Estudios sobre el Libro sexto del Código Civil de Cataluña. Madrid: Marcial Pons

 

 

 

La figura del tercer posseïdor en el mecanisme hipotecari

La figura del tercer posseïdor en el mecanisme hipotecari

El tercer posseïdor és la persona que adquireix el bé hipotecat amb posterioritat a la constitució de la hipoteca (article 112 de la llei hipotecària i article 81 de la llei hipotecària mobiliària i de penyora sense desplaçament). Per tant, no és ni el deutor de l’obligació principal garantida, ni és l’hipotecant no deutor, que només apareix quan el bé hipotecat no pertany al deutor, ni és tampoc el deutor no hipotecant, que és qui ha de respondre de l´obligació principal sense ser el propietari del bé que s´hipoteca.

La seva intervenció en el sí d´un procés d´execució hipotecari dependrà del moment en què s´hagi produït l´adquisició del seu dret i de la seva inscripció al Registre de la Propietat, la qual cosa determinarà si el tercer posseïdor haurà de ser demandat o només caldrà que sigui notificat.

El tercer posseïdor de béns hipotecats no és el deutor de l´obligació principal garantida, ni tampoc es confon amb l’hipotecat no deutor o fiador real, que és el constituent, d’inici, de la garantia hipotecària en favor d’un deutor no hipotecant, és a dir, d’un deutor que no és propietari del bé.

El tercer posseïdor apareix amb posterioritat a la constitució de la hipoteca, i no és subjecte de la relació obligatòria (deutor) ni de la real (deutor hipotecant, si hom garanteix un deute del propietari del bé, o hipotecant no deutor, si amb un bé propi es garanteix un deute aliè).

Aquesta distinció té transcendència en diversos àmbits jurídics, com el concursal i el de l’execució hipotecària.

En el primer àmbit, l’article 56.4 de la Llei concursal exceptua de la paralització de les execucions de garanties reals el supòsit en què el concursat tingui la condició de tercer posseïdor.

En l’àmbit de l’execució hipotecària, valgui, com a il·lustrativa, la doctrina de la recent resolució de la Direcció General dels Registres i del Notariat de 22 de maig de 2017, que permet la inscripció d’un decret d’adjudicació en procediment d’execució hipotecària directa encara que en el seu desenvolupament no s’hagi demandat ni requerit de pagament a qui no és deutor ni hipotecant no deutor (és a dir, tercer posseïdor) i que ha inscrit la seva adquisició en el Registre de la Propietat abans de l’inici del procediment.

L’article 132.1 de la Llei hipotecària estableix que cal requerir de pagament el tercer posseïdor, per bé que, conforme a l’article 685.1 de la Llei d’enjudiciament civil, el tercer posseïdor haurà d’haver acreditat a l’executant creditor la seva adquisició; en aquest punt, la resolució fa una prolixa cita jurisprudencial sobre l’estructura del procediment i l’articulació de la defensa del tercer posseïdor, qüestió en la qual ara no aprofundirem i que ens portaria al  debat  sobre si cal requeriment o notificació.

El nucli de la qüestió és que cal requeriment o, almenys, notificació al tercer posseïdor, com a qüestió de principi, per tal de no situar aquest subjecte en indefensió i com a aplicació particular del principi de tracte successiu ex article 20 de la Llei hipotecària.

En el supòsit de la resolució, el tercer posseïdor va promoure incident de nul·litat d’actuacions per tal d’anul·lar la subhasta. Desestimada la pretensió de nul·litat, no hi ha dubte que, en el curs del procediment, arran d’aquest incident, la notificació al tercer posseïdor s’ha produït efectivament, per la qual cosa no hi ha d’haver obstacle per a la inscripció del decret d’adjudicació.