Reformes legals en matèria d’habitatge i del lloguer

Reformes legals en matèria d’habitatge i del lloguer

S’ha aprovat recentment el Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer que pretén superar els canvis normatius que s’havien introduït recentment en matèria de lloguer, l’any 2013, i que han resultat negatius en l’esfera social.

El dret a l’habitatge, com els instruments d’ordenació urbanística i territorial, ha estat i serà objecte de reformes legals permanents i constants, des de l’àmbit civil, urbanístic, administratiu i fiscal al ser un dret socialment bàsic que conforma la pròpia dignitat com a persona, i que el situa com a objectiu-tendència. Aquest dret s’afirma quan s’aconsegueix, podem afirmar que assolim plenament el dret a l’habitatge quan el tenim.

El Reial decret llei mencionat, recentment aprovat,  ens situa un pòrtic, en el seu preàmbul, en el que analitza la problemàtica de l’accés a l’habitatge en règim de lloguer i ens descriu una sèrie d’indicadors o símptomes que fan necessària les mesures introduïdes amb caràcter d’urgència, entre ells: la greu situació de vulnerabilitat econòmica i social d’un gran nombre de famílies i llars, l’increment del preu dels lloguers, en més d’un 15% els últims tres anys en algunes localitats, el fet que més del 42% de les llars destinaven més del 40% dels seus ingressos al pagament del lloguer (segons les dades de l’Eurostat de l’any 2017), el fenomen del lloguer d’apartaments turístics, la tendència marcada de la preferència dels ciutadans vers la fórmula d’accés a l’habitatge en règim de lloguer en detriment de la compra, la manca de parc d’habitatge social, els anys transcorreguts en la profunda crisis econòmica per una intensa destrucció i precarietat del mercat laboral, la necessitat de resposta en termes d’accessibilitat a la problemàtica que pateixen diàriament les persones amb discapacitat i mobilitat reduïda, en un context demogràfic d’envelliment de la població.

Per tal de fer front a la realitat descrita en el paràgraf anterior, s’aprova  el Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer, introduint un seguit de mesures reformant vàries lleis, entre elles, la llei d’arrendaments urbans, la Llei de propietat horitzontal, la Llei d’enjudiciament civil, la Llei d’hisendes locals i la Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats.

En matèria d’arrendament urbà d’habitatges es modifica la llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans, principalment, en la següent regulació:

  1. Durada de l’arrendament. Estableix que la durada dels arrendaments urbans d’habitatge serà la lliurement pactada per les parts, amb la inclusió que si fos inferior a cinc anys, o inferior a set anys si l’arrendador fos persona jurídica, arribat el dia de venciment del contracte, aquest es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins a una durada total mínima de cinc anys, o set anys, si l’arrendador fos persona jurídica, amb l’excepció que l’arrendatària manifestés amb un mínim de 30 dies d’antelació a la data de l’acabament del contracte o de qualsevol de les seves pròrrogues la seva voluntat de no renovar-lo.

No es procedirà a la pròrroga obligatòria del contracte, si una vegada transcorregut el primer any de duració del contracte, l’arrendador comunica a l’arrendatari que té necessitat de l’habitatge arrendat per destinar-lo a habitatge permanent per a ell mateix o als seus familiars en primer grau de consanguinitat o adopció o pel seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial.

  1. Pròrroga del contracte. S’estableix que si arribada la data de venciment del contracte, o de qualsevol de les seves pròrrogues, una vegada transcorreguts com a mínim cinc anys de durada d’aquell, o set si l’arrendador és persona jurídica, cap de les parts ha notificat a l’altre, almenys amb trenta dies d’antelació a aquella data, la seva voluntat de no renovar-lo, el contracte es prorrogarà necessàriament durant 3 anys més.
  2. Les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte seran de càrrec de l’arrendador, quan aquesta sigui persona jurídica, a excepció que aquets serveis haguessin sigut contractats a iniciativa directa de l’arrendatari.
  3. Estableix la previsió legal d’un dret de tempteig i retracte respecte a la totalitat de l’immoble a favor de l’administració competent en matèria d’habitatge quan es vengui la totalitat d’un edifici on existeixi algun habitatge arrendat. Aquest dret quedarà definitivament modulat pel que prevegi la llei d’habitatge.
  4. Nova regulació de la fiança d’arrendament urbà d’habitatges. El Reial decret llei estableix en els contractes de fins a cinc anys de duració o de fins a set anys, si l’arrendador fos persona jurídica, que el valor de la garantia addicional no podrà excedir de dos mensualitats de renta; el que comportarà, com a conseqüència, que en l’arrendament d’habitatge la fiança màxima serà de 3 mensualitats de renta.

En matèria fiscal s’estableix, entre les principals mesures, que els Ajuntaments a través de les ordenances fiscals puguin establir un recàrrec de fins el 50% de la quota de l’impost sobre béns immobles dels habitatges d’ús residencial que es trobin desocupats; s’estableix una exempció de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats en la subscripció de contractes d’arrendament per a ús estable i permanent; s’elimina l’obligació de repercutir l’IBI a l’arrendatari en lloguer social d’habitatge per part de les administracions o ens públics; s’habilita als ajuntaments la possibilitat d’establir una bonificació de fins un 95 per cent en la quota de l’IBI pels habitatges subjectes a lloguer a preu limitat.

En matèria de propietat horitzontal, es modifica la llei estatal sobre propietat horitzontal, que tot i que no és aplicable a Catalunya, al tenir regulació pròpia, creiem oportú mencionar-la donat que es tracta d’un dret civil proper de necessari coneixement i els conceptes ser generalistes o universals, s’amplia el fons de reserva de les comunitats de propietaris passant del 5% al 10% del seu últim pressupost ordinari que podrà atendre a la realització de les obres d’accessibilitat; en matèria d’habitatges d’ús turístic en règim de propietat horitzontal estableix en 3/5 del total de propietaris, que a la vegada representin, les 3/5 parts de les quotes de participació com a majoria necessària perquè les comunitats de propietaris puguin limitar o condicionar l’exercici d’aquesta activitat o per l’establiment de quotes especials o d’increment de participació de les despeses comunes de l’habitatge on es realitzi aquesta activitat. La regulació normativa a Catalunya està continguda actualment en la Llei 5/2006, del 10 de maig, del Llibre Cinquè del Codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals, segons redacció de la Llei 5/2015, de 13 de maig, de modificació del Llibre Cinquè del Codi civil de Catalunya.

En matèria de desnonaments judicials d’habitatge es concreta un règim de coordinació entre els Serveis Socials i l’administració de justícia per atendre a aquelles situacions que  demandin una major protecció social, reformant en aquest sentit la Llei d’enjudiciament civil.

En termes generals, doncs, podem dir que les mesures introduïdes són necessàries en el context econòmic i social actual, alhora els governs hauran de ser imaginatius amb noves fórmules que fomentin i estimulin la creació de riquesa i que aquesta arribi als ciutadans i en matèria d’habitatge s’està avançant a fi de promoure polítiques actives d’habitatge.

DEL SUBJECTE PASSIU DELS PRÉSTECS HIPOTECARIS I ALTRES NOVETATS

DEL SUBJECTE PASSIU DELS PRÉSTECS HIPOTECARIS I ALTRES NOVETATS

El recent Reial decret llei 17/2018, de 8 de novembre, pel qual es modifica el text refós de la Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, aprovat pel Reial decret legislatiu 1/1993, de 24 de setembre, introdueix una alteració en la determinació del subjecte passiu de l’impost sobre actes jurídics documentats en les escriptures de préstecs amb garantia hipotecària, motivat per les també recents sentències contradictòries dictades pel Tribunal Suprem que haguessin produït, com efecte, una inseguretat jurídica en el mercat hipotecari.

 

En l’àmbit tributari, i com a qüestió prèvia, des d’una perspectiva sociològica ens trobem davant de la contradicció d’una voluntat individual existent de no assumpció de la condició de subjecte passiu i alhora la d’una consciència col·lectiva de la imperiosa necessitat en la seva exigència atenent al finançament necessari dels  serveis públics.

 

La nova normativa, com a principal novetat, introdueix un nou apartat en l’article 29 del citat cos normatiu, que disposa: “Quan es tracti d’escriptures de préstec amb garantia hipotecària, es considera subjecte passiu el prestador”;  és a dir, en la concessió d’un préstec amb garantia hipotecària quan el prestador és un banc, serà aquest qui ha d’assumir el cost de l’impost d’Actes Jurídics Documentats, mentre que els préstecs entre particulars mantenen l’exempció en el pagament de l’impost i les subrogacions hipotecàries per canvi de deutor no tributen en l’impost analitzat.

 

Cal tenir en compte que la normativa del subjecte passiu atent amb respecte als préstecs o crèdits hipotecaris que es constitueixin a partir de la seva entrada en vigor, 10 de novembre de 2018. El nou règim normatiu no té efectes respecte als préstecs concedits amb anterioritat al Reial decret llei.

 

Es percep, de forma generalitzada, la certesa que està per veure com els bancs repercutiran al prestatari el cost de l’impost, via comissions o augments de tipus d’interès, a través de “l’obligació”, amb premis o rebaixes en el tipus d’interès, per la contractació de productes associats (assegurances, per exemple) al que ens apropa a afirmar que el futur d’aquest impost sembla condemnat a desaparèixer atenent, també, al criteri que es manté en la Unió Europea de liberalització impositiva de les operacions financeres.

 

Altrament, és imminent, i s’espera que entri en vigor el proper any 2019, la nova Llei hipotecària, per transposició de normativa europea d’obligat compliment, amb major mecanismes legals de protecció pels prestataris, i que entre altres mesures, farà pagar a la banca totes les despeses derivades d’un crèdit hipotecari (notari, registre de la propietat, gestoria i impost sobre actes jurídics documentats), menys la taxació; per tal que el banc pugui iniciar una execució hipotecària s’amplia el nombre de les quotes que el client haurà de tenir impagades; s’eliminaran les clàusules sòl; s’introduiran màxims en les comissions d’amortització anticipada; es possibilitarà que el client contracti amb una entitat diferent a l’entitat prestadora les pòlisses o assegurances de llar, vida o de protecció del crèdit; el client serà lliure de subrogar l’hipoteca sense cost pel client; el banc haurà de facilitar al client la informació precontractual dels préstecs 10 dies abans de signar-los havent de facilitar una fitxa estandarditzada perquè el client pugui comparar les condicions hipotecàries que li ofereix cada entitat; baixada de tipus d’interès de demora; les taxadores seran independents i podran ser persones físiques, no únicament les societats de taxació. Els propers canvis normatius anunciats, a resultes de la transposició de la normativa europea, en la configuració o conformació del mercat hipotecari són importants.

L’IMPOST D’ACTES JURÍDICS DOCUMENTATS EN LES ESCRIPTURES DE PRÉSTECS HIPOTECARIS

L’IMPOST D’ACTES JURÍDICS DOCUMENTATS EN LES ESCRIPTURES DE PRÉSTECS HIPOTECARIS

La Sentència de la Sala contenciosa administrativa del Tribunal Suprem, de 16 d’octubre de 2018, sobre la tributació de les escriptures que documenten la constitució d’un préstec amb garantia hipotecària ha esvalotat el món social i jurídic en modificar la doctrina permanent anterior, que atribuïa el pagament al prestatari, i assignar-lo al prestador, al banc.

Tanmateix, la recent decisió presa pel Ple de la Sala Tercera del Tribunal Suprem el dia 6 de novembre de 2018 i que ha decidit en sentit contrari a l’expressat en l’anterior sentència, ha retornat al criteri anterior a l’assignar el pagament de l’impost al prestatari.

En qualsevol cas i en el necessari exercici de posar llum i  capir adequadament la qüestió, cal explicar prèviament les següents bases:

1) Els impostos que poden intervenir en la qüestió dels préstecs són el de transmissions patrimonials (bé en la modalitat de transmissions patrimonials oneroses, bé en la d’actes jurídics documentats) i el del valor afegit (IVA).

2) En el préstec personal, sense garantia, quan el prestamista és un particular, l’operació de préstec està subjecta a la modalitat de transmissions patrimonials oneroses de  l’impost de transmissions patrimonials (article 7.1 B del Reial decret legislatiu 1/1993, de 24 de setembre, que aprova el text refós de la llei sobre transmissions patrimonials oneroses i actes jurídics documentats) i, alhora, exempta del mateix impost (article 45.I.B.15 de la mateixa llei).

3) En el préstec personal, sense garantia, quan el prestador és una empresa en l’exercici de la seva activitat (banc  o entitat financera), l’operació de préstec no està subjecta a ITP (article 7.5è de la Llei de l’ITP) i resta subjecta a l’impost de l’IVA (article 11.Dos.12è de la Llei 37/1992, de 28 de desembre, de l’impost sobre el valor afegit) i, alhora, exempta de tributació (article 20-U-18è c. de la mateixa llei).

4) Si el préstec es garanteix mitjançant drets reals com la hipoteca, quan el prestador és un particular, l’article 15 de la llei de l’impost de transmissions patrimonials estableix que la garantia (hipoteca) tributarà exclusivament pel concepte de préstec, per tant, estarà subjecta  i exempta. Sempre que la constitució de la garantia sigui simultània al préstec.

5) Si el préstec és garantit amb un dret real i concedit per una empresa financera, la llei de l’IVA, a l’article 20.U.18è. f), en proclama l’exempció, tant si la constitució del préstec és simultània com si és posterior a la formalització del préstec.

6) Si el préstec garantit amb hipoteca és inscriptible en el Registre de la Propietat, podrà meritar l’impost d’actes jurídics documentats, al tipus de l’1,5 per cent a Catalunya (tipus general, reduït en determinats supòsits), sobre la base de la total responsabilitat hipotecària (capital més interessos, interessos de demora, costes i despeses extrajudicials), conformement a l’article 31.2 de la llei de l’ITP.

. si és entre particulars, no merita AJD perquè l’article 31.2 de la llei de l’ITP exclou la compatibilitat AJD – ITPOneroses.

. si és concedit per una empresa financera, ha de liquidar per AJD, atesa la compatibilitat entre aquest concepte i l’IVA.

Determinades les bases, anem al nucli del problema, el subjecte passiu de l’impost.

La sentència comentada, de 16 d’octubre de 2018, posa l’èmfasi en dues consideracions:

1) el dret real inscriptible és la hipoteca, que és la garantia que assegura la posició del creditor; és “l’adquirent” del dret a inscriure.

2) el creditor és qui té interès real en l’expedició de la còpia notarial de l’escriptura de préstec hipotecari, la qual és necessària tant per a la inscripció registral com per a l’executivitat processal del deute.

Ergo, l’impost d’AJD, segons la sentència de 16 d’octubre de 2018, el fixa a càrrec del creditor hipotecari, el banc, i anul·la, per contrari a la llei, el paràgraf segon de l’article 68 del Reglament de la llei de l’ITP.

Ara bé, com hem dit anteriorment, el Ple del dia 7 de novembre de 2018 de la Sala Tercera del Tribunal Suprem, ha anul·lat el canvi de criteri exposat en la sentència comentada i retorna al criteri, quasi uniforme, anteriorment mantingut. És a dir, l’impost d’actes jurídics documentats el seguirà pagant el prestatari.

Creiem que la qüestió acabarà al Tribunal de Justícia de la Unió Europea, i també amb un canvi normatiu que pretendrà clarificar qui ha de pagar l’impost. Mentrestant, tot i que l’impost d’actes jurídics documentats el seguirà pagant el prestatari s’haurà d’estar atent a què no s’encareixin els préstecs hipotecaris per mitigar “possibles” canvis de criteri que puguin esdevenir.

L’impost d’actes jurídics documentats en les escriptures de préstecs hipotecaris

L’impost d’actes jurídics documentats en les escriptures de préstecs hipotecaris

La recent Sentència de la Sala contenciosa administrativa del Tribunal Suprem, de 16 d’octubre de 2018, sobre la tributació de les escriptures que documenten la constitució d’un préstec amb garantia hipotecària ha esvalotat el món jurídic en modificar la doctrina permanent anterior, que atribuïa el pagament al prestatari, i assignar-lo al prestador, al banc.

Tothom sap que el proper dia 5 el Ple de la Sala 3a del Tribunal Suprem, a convocatòria del seu president, en Luis María Díez Picazo, resoldrà definitivament sobre el canvi de doctrina.

Per capir adequadament la qüestió, cal explicar prèviament les següents bases:

1) Els impostos que poden intervenir en la qüestió dels préstecs són el de transmissions patrimonials (bé en la modalitat de transmissions patrimonials oneroses, bé en la d’actes jurídics documentats) i el del valor afegit (IVA).

2) En el préstec personal, sense garantia, quan el prestamista és un particular, l’operació de préstec està subjecta a la modalitat de transmissions patrimonials oneroses de  l’impost de transmissions patrimonials (article 7.1 B del Reial decret legislatiu 1/1993, de 24 de setembre, que aprova el text refós de la llei sobre transmissions patrimonials oneroses i actes jurídics documentats) i, alhora, exempta del mateix impost (article 45.I.B.15 de la mateixa llei).

3) En el préstec personal, sense garantia, quan el prestador és una empresa en l’exercici de la seva activitat (banc  o entitat financera), l’operació de préstec no està subjecta a ITP (article 7.5è de la Llei de l’ITP) i resta subjecta a l’impost de l’IVA (article 11.Dos.12è de la Llei 37/1992, de 28 de desembre, de l’impost sobre el valor afegit) i, alhora, exempta de tributació (article 20-U-18è c. de la mateixa llei).

4) Si el préstec es garanteix mitjançant drets reals com la hipoteca, quan el prestador és un particular, l’article 15 de la llei de l’impost de transmissions patrimonials estableix que la garantia (hipoteca) tributarà exclusivament pel concepte de préstec, per tant, estarà subjecta  i exempta.

Això no obstant, si la constitució de garantia no és simultània al préstec, o no es preveu la constitució posterior en el moment inicial, l’efectiva constitució posterior sí tributarà per ITP, conformement a l’article 25 del Reial decret 828/1995, de 29 de maig, que aprova el Reglament de la Llei de l’ITP; s’aplicarà el tipus de l’1per cent sobre la total responsabilitat hipotecària (article 11,b) de la Llei de l’ITP, no modificat per la normativa catalana).

5) Si el préstec és garantit amb un dret real i concedit per una empresa financera, la llei de l’IVA, a l’article 20.U.18è. f), en proclama l’exempció, tant si la constitució del préstec és simultània com si és posterior a la formalització del préstec.

6) Si el préstec garantit amb hipoteca és inscriptible en el Registre de la Propietat, podrà meritar l’impost d’actes jurídics documentats, al tipus de l’1,5 per cent a Catalunya (tipus general, reduït en determinats supòsits), sobre la base de la total responsabilitat hipotecària (capital més interessos, interessos de demora, costes i despeses extrajudicials). És determinant el text de l’article 31.2 de la llei de l’ITP: “Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley – transmissions patrimonials oneroses i operacions societàries-,  tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre – actualment, llei 22, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía – substituïda actualment per la llei 22/2009, de 18 de desembre-,  haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.

. si és entre particulars, no merita AJD  perquè l’article 31.2 de la llei de l’ITP exclou la compatibilitat AJD – ITPOneroses.

. si és concedit per una empresa financera, ha de liquidar per AJD, atesa la compatibilitat entre aquest concepte i l’IVA.

Determinades les bases, anem al nucli del problema, el subjecte passiu de l’impost.

L’article 8 de la llei de l’ITP  estableix que estarà obligat al pagament de l’impost, com a contribuent:

“c) En la constitución de derechos reales, aquél a cuyo favor se realice este acto.

  1. d) En la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el prestatario.”

I l’article 68 del Reglament de la llei, per tal d’esvair el dubte que pogués sorgir de la dicció legal, concreta que:

“Será sujeto pasivo – de l’impost d’actes jurídics documentats, quant als documents notarials– el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.

Cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario.”

És evident que el préstec i la hipoteca constitueixen un acte complex o unitat tributària, i que qualsevol solució, en un sentit o en un altre, atès que la llei no ha deixat de dir mai que el préstec és a càrrec del prestatari i que la garantia és a càrrec  del subjecte a favor de qui es constitueix, genera controvèrsia.

La sentència comentada, de 16 d’octubre de 2018, posa l’èmfasi en dues consideracions:

1) el dret real inscriptible és la hipoteca, que és la garantia que assegura la posició del creditor; és “l’adquirent” del dret a inscriure.

2) el creditor és qui té interès real en l’expedició de la còpia notarial de l’escriptura de préstec hipotecari, la qual és necessària tant per a la inscripció registral com per a l’executivitat processal del deute.

Ergo, l’impost d’AJD el fixa a càrrec del creditor hipotecari, i anul·la, per contrari a la llei, el paràgraf segon de l’article 68 del Reglament de la llei de l’ITP.

Passarà el 5 de novembre i coneixerem el criteri del Ple.

En tornarem a parlar.

Els pactes successoris (1)

Els pactes successoris (1)

El pacte successori: instrument legal d’utilitat per a una adequada planificació successòria familiar i per a la continuïtat de les empreses familiars. Regulat a Catalunya en la Llei 10/2008, de 10 de juliol, del llibre quart del Codi Civil de Catalunya, relatiu a les successions, en els articles d’431-1 a 431-30.

Què és?

El pacte successori ÉS UN CONTRACTE ENTRE DUES O MÉS PERSONES PER ACORDAR I ORDENAR LA SEVA SUCCESSIÓ AMB EFECTES VINCULANTS PER A TOTES ELLES. A través dels pacte successoris es poden fer heretaments (o pactes d’institució d’hereu), atribucions de béns o drets particulars (assimilables als llegats del testament), es poden imposar càrregues (com és la cura i atenció d’algun dels atorgants o de terceres persones), designar marmessors, administradors i partidors comptadors i també acordar a renunciar a drets successoris.

Amb caràcter general els pactes successoris són IRREVOCABLES (a diferència del testament). Només es podran modificar mitjançant un nou acord de tots i cadascun dels signataris. Aquesta regla comporta que s’hagi de preveure que quedi sense efecte l’acord o regular els efectes si s’esdevé la separació, divorci o nul·litat matrimonial o l’extinció d’unió estable de parella dels signataris, ja que d’altre manera el pacte successori es manté.

Conformement amb l’article 431-14 del Codi civil de Catalunya, únicament es podrà revocar l’acord de manera unilateral: per les causes pactades expressament, per incompliment de càrregues imposades a l’afavorit, per impossibilitat de compliment de la finalitat que va ésser determinant del pacte o d’alguna de les seves disposicions i per l’esdeveniment d’un canvi substancial, sobrevingut i imprevisible, de les circumstàncies que van constituir el fonament.

Qui pot formalitzar un pacte successori?

Els signataris que mantinguin un llaç familiar al dia de la signatura. La regulació actual dels pactes successoris a Catalunya es deslliga del seu context matrimonial, ampliant significativament l’àmbit subjectiu dels contractants, tot i mantenir-se en l’àmbit familiar. Les persones, que la llei possibilita l’establiment d’aquests pactes, són el cònjuge o futur cònjuge, la persona amb qui conviu en parella estable, els parents en línia directa sense limitació de grau, o en línia col·lateral dins del quart grau (cosins), en ambdós casos per consanguinitat com per afinitat, i els parents per consanguinitat en línia directa o en línia col·lateral, dins del segon grau (germans), de l’altre cònjuge o convivent.

Les persones no signataris de l’acord, però potencials afavorits per un pacte successori, no adquireixen cap dret a la successió fins al moment de la mort del signatari;  els signataris de l’acord poden variar la posició d’un afavorit no signatari de l’acord, deixant-lo sense l’assignació de cap bé.

Com es materialitza?

Previ un assessorament legal, la llei exigeix a les parts que assolits els acords, aquests s’instrumentin en una escriptura pública. Tota vegada formalitzat el pacte successori es comunicarà al Registre General d’Actes d’Última Voluntat.

És inexcusable per cadascuna de les parts, futures signatàries de l’acord, d’un adequat assessorament legal, la llei permet una gran amplitud de pactes, el seu caràcter irrevocable – amb algunes excepcions -, a més de la fiscalitat impositiva que comporta el pacte, pel que és imprescindible acudir a Advocats especialistes en la matèria de successions.

A Catalunya, pot alterar-se la titularitat d’un bé inscrit al Registre de la Propietat a favor d’un tercer sense haver  estat transmès pel seu titular?

A Catalunya, pot alterar-se la titularitat d’un bé inscrit al Registre de la Propietat a favor d’un tercer sense haver estat transmès pel seu titular?

La resposta és afirmativa. El present escrit pretén efectuar una aproximació legal en una de les seves modalitats, el que ens porta a tractar un títol adquisitiu dels béns o drets, la usucapió.

La usucapió  o prescripció adquisitiva amb fonament possessori ve regulada en la Llei 5/2006, de 10 de maig, que aprova el llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals, configurant-la com un títol adquisitiu del domini i dels altres drets reals possessoris. La possessió, per tal que tingui virtualitat adquisitiva, jurídica, ha de ser pública, pacífica, ininterrompuda i en concepte de titular del dret.

La usucapió  és un mode originari unilateral d’adquirir el domini o un dret real limitat sobre un bé, ja que es tracta d’una adquisició que opera sense la transmissió de l’anterior titular. L’adquisició ve condicionada pel concepte en què es posseeix el bé. L’ordenament jurídic no permet usucapir béns o drets que pertanyen al domini públic o la constitució d’una servitud.

El fonament de la usucapió rau probablement en la seguretat jurídica en el tràfic de béns i drets. L’ordenament jurídic estableix la preeminència del posseïdor enfront del titular registral del dret, quan la possessió es materialitza sota certes circumstàncies, quan el posseïdor es comporta públicament com a titular del dret, llargament en el temps, enfront del titular del bé o dret que té, al mateix temps, un comportament passiu, és a dir, que no contradiu el posseïdor que es comporta públicament com a titular. Així, la preeminència en la pugna entre la usucapió, la persona que usucapeix, i l’adquirent del titular que consta inscrit en el Registre de la Propietat es determinarà, generalment, en funció de si la usucapió s’ha consumat temporalment amb anterioritat a la transmissió del titular registral. Si s’ha consumat la usucapió , aquesta vencerà la transmissió.

El termini de la usucapió està en funció del tipus de bé, s’estableix en tres anys per als béns mobles, 20 o 30 anys per als béns immobles, en funció de l’inici de la possessió, que determinarà l’aplicació d’un o altre termini, i en 10 anys per a l’extinció de les servituds amb l’efecte inherent d’expansió del domini sobre el gravamen extingit.

S’ha de tenir en compte que si la persona que usucapeix, el posseïdor, ha adquirit la possessió de la cosa mitjançant la comissió d’un delicte de furt, robatori o apropiació indeguda, el termini de possessió ad usucapionem (possessió amb eficàcia per usucapir) no s’inicia mentre no prescrigui el delicte, la seva pena o l’acció de responsabilitat civil nascuda de la comissió del delicte.

En conseqüència, l’ordenament jurídic actua sobre el fenomen o element “temps”, en clau d’usucapió  o relació possessòria d’una persona amb uns béns o drets determinats, en conferir-li efectes jurídics tan vigorosos que destrueixen, fins i tot, titulars inscrits en el Registre de la Propietat L’ordenament jurídic estima més digne de protecció el posseïdor, amb usucapió consumada, enfront del titular registral passiu en la tutela o exercici del “seu” dret agredit.