Els pactes successoris (1)

Els pactes successoris (1)

El pacte successori: instrument legal d’utilitat per a una adequada planificació successòria familiar i per a la continuïtat de les empreses familiars. Regulat a Catalunya en la Llei 10/2008, de 10 de juliol, del llibre quart del Codi Civil de Catalunya, relatiu a les successions, en els articles d’431-1 a 431-30.

Què és?

El pacte successori ÉS UN CONTRACTE ENTRE DUES O MÉS PERSONES PER ACORDAR I ORDENAR LA SEVA SUCCESSIÓ AMB EFECTES VINCULANTS PER A TOTES ELLES. A través dels pacte successoris es poden fer heretaments (o pactes d’institució d’hereu), atribucions de béns o drets particulars (assimilables als llegats del testament), es poden imposar càrregues (com és la cura i atenció d’algun dels atorgants o de terceres persones), designar marmessors, administradors i partidors comptadors i també acordar a renunciar a drets successoris.

Amb caràcter general els pactes successoris són IRREVOCABLES (a diferència del testament). Només es podran modificar mitjançant un nou acord de tots i cadascun dels signataris. Aquesta regla comporta que s’hagi de preveure que quedi sense efecte l’acord o regular els efectes si s’esdevé la separació, divorci o nul·litat matrimonial o l’extinció d’unió estable de parella dels signataris, ja que d’altre manera el pacte successori es manté.

Conformement amb l’article 431-14 del Codi civil de Catalunya, únicament es podrà revocar l’acord de manera unilateral: per les causes pactades expressament, per incompliment de càrregues imposades a l’afavorit, per impossibilitat de compliment de la finalitat que va ésser determinant del pacte o d’alguna de les seves disposicions i per l’esdeveniment d’un canvi substancial, sobrevingut i imprevisible, de les circumstàncies que van constituir el fonament.

Qui pot formalitzar un pacte successori?

Els signataris que mantinguin un llaç familiar al dia de la signatura. La regulació actual dels pactes successoris a Catalunya es deslliga del seu context matrimonial, ampliant significativament l’àmbit subjectiu dels contractants, tot i mantenir-se en l’àmbit familiar. Les persones, que la llei possibilita l’establiment d’aquests pactes, són el cònjuge o futur cònjuge, la persona amb qui conviu en parella estable, els parents en línia directa sense limitació de grau, o en línia col·lateral dins del quart grau (cosins), en ambdós casos per consanguinitat com per afinitat, i els parents per consanguinitat en línia directa o en línia col·lateral, dins del segon grau (germans), de l’altre cònjuge o convivent.

Les persones no signataris de l’acord, però potencials afavorits per un pacte successori, no adquireixen cap dret a la successió fins al moment de la mort del signatari;  els signataris de l’acord poden variar la posició d’un afavorit no signatari de l’acord, deixant-lo sense l’assignació de cap bé.

Com es materialitza?

Previ un assessorament legal, la llei exigeix a les parts que assolits els acords, aquests s’instrumentin en una escriptura pública. Tota vegada formalitzat el pacte successori es comunicarà al Registre General d’Actes d’Última Voluntat.

És inexcusable per cadascuna de les parts, futures signatàries de l’acord, d’un adequat assessorament legal, la llei permet una gran amplitud de pactes, el seu caràcter irrevocable – amb algunes excepcions -, a més de la fiscalitat impositiva que comporta el pacte, pel que és imprescindible acudir a Advocats especialistes en la matèria de successions.

A Catalunya, pot alterar-se la titularitat d’un bé inscrit al Registre de la Propietat a favor d’un tercer sense haver  estat transmès pel seu titular?

A Catalunya, pot alterar-se la titularitat d’un bé inscrit al Registre de la Propietat a favor d’un tercer sense haver estat transmès pel seu titular?

La resposta és afirmativa. El present escrit pretén efectuar una aproximació legal en una de les seves modalitats, el que ens porta a tractar un títol adquisitiu dels béns o drets, la usucapió.

La usucapió  o prescripció adquisitiva amb fonament possessori ve regulada en la Llei 5/2006, de 10 de maig, que aprova el llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals, configurant-la com un títol adquisitiu del domini i dels altres drets reals possessoris. La possessió, per tal que tingui virtualitat adquisitiva, jurídica, ha de ser pública, pacífica, ininterrompuda i en concepte de titular del dret.

La usucapió  és un mode originari unilateral d’adquirir el domini o un dret real limitat sobre un bé, ja que es tracta d’una adquisició que opera sense la transmissió de l’anterior titular. L’adquisició ve condicionada pel concepte en què es posseeix el bé. L’ordenament jurídic no permet usucapir béns o drets que pertanyen al domini públic o la constitució d’una servitud.

El fonament de la usucapió rau probablement en la seguretat jurídica en el tràfic de béns i drets. L’ordenament jurídic estableix la preeminència del posseïdor enfront del titular registral del dret, quan la possessió es materialitza sota certes circumstàncies, quan el posseïdor es comporta públicament com a titular del dret, llargament en el temps, enfront del titular del bé o dret que té, al mateix temps, un comportament passiu, és a dir, que no contradiu el posseïdor que es comporta públicament com a titular. Així, la preeminència en la pugna entre la usucapió, la persona que usucapeix, i l’adquirent del titular que consta inscrit en el Registre de la Propietat es determinarà, generalment, en funció de si la usucapió s’ha consumat temporalment amb anterioritat a la transmissió del titular registral. Si s’ha consumat la usucapió , aquesta vencerà la transmissió.

El termini de la usucapió està en funció del tipus de bé, s’estableix en tres anys per als béns mobles, 20 o 30 anys per als béns immobles, en funció de l’inici de la possessió, que determinarà l’aplicació d’un o altre termini, i en 10 anys per a l’extinció de les servituds amb l’efecte inherent d’expansió del domini sobre el gravamen extingit.

S’ha de tenir en compte que si la persona que usucapeix, el posseïdor, ha adquirit la possessió de la cosa mitjançant la comissió d’un delicte de furt, robatori o apropiació indeguda, el termini de possessió ad usucapionem (possessió amb eficàcia per usucapir) no s’inicia mentre no prescrigui el delicte, la seva pena o l’acció de responsabilitat civil nascuda de la comissió del delicte.

En conseqüència, l’ordenament jurídic actua sobre el fenomen o element “temps”, en clau d’usucapió  o relació possessòria d’una persona amb uns béns o drets determinats, en conferir-li efectes jurídics tan vigorosos que destrueixen, fins i tot, titulars inscrits en el Registre de la Propietat L’ordenament jurídic estima més digne de protecció el posseïdor, amb usucapió consumada, enfront del titular registral passiu en la tutela o exercici del “seu” dret agredit.

  Tinc una propietat a mitges amb un altre persona: consideracions tributàries en les dissolucions dels indivisos en els béns immobles

  Tinc una propietat a mitges amb un altre persona: consideracions tributàries en les dissolucions dels indivisos en els béns immobles

És habitual en el tràfic immobiliari l’adquisició compartida d’algun immoble i també que la finalització en la cotitularitat del bé es produeixi per l’adjudicació del ple domini en favor d’un dels cotitulars. Des de la base que en qualsevol transmissió “apareixen” impostos i que un bon coneixement del sistema tributari resulta també beneficiós per tal de “pagar menys”, en aquest article analitzarem un fenomen molt freqüent, la dissolució dels indivisos en béns immobles, i ho tractarem des d’una visió tributària fent especial incidència a la consulta vinculant V1770-17 de la Direcció General de Tributs (DGT) depenent de la Secretaria d’Estat d’Hisenda del Ministeri d’Hisenda i Funció Pública del govern d’Espanya.

El supòsit sotmès a la consulta ressenyada, parteix del fet plantejat que diferents germans, persones físiques, ostenten la titularitat en proindivís de tres béns immobles, que foren adquirits per diferents títols, i que pretenen extingir-los adjudicant el ple domini de cada un dels immobles a favor d’un sol titular pagant la part corresponent dels cotitulars amb la part proporcional de la titularitat dels altres béns.

La qüestió tributària que es planteja és la repercussió de l’operació projectada en l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITPAJD), en l’impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU) i en l’impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF).

La Direcció General de Tributs (DGT), diferencia si l’operació de dissolució s’efectua per cada comunitat de béns en funció del seu origen, ja sigui, a títol merament enunciatiu: d’una successió mortis causa, d’una donació, d’una compravenda. És a dir, si es compensen les adjudicacions amb béns d’altres comunitats es considera una permuta, supòsit en el qual cada permutant hauria de tributar pel valor del que adquireix per la modalitat de transmissions patrimonials oneroses (a Catalunya, en general, amb un tipus aplicable del 10% sobre bases imposables fins a 1.000.000 euros i 11% en endavant). En canvi, si la dissolució de cada comunitat s’efectués de forma independent la dissolució de la comunitat de béns, compensant al transmitent monetàriament l’adquirent tributarà en la modalitat d’actes jurídics documentats, documents notarials (a Catalunya, en un 1,5% sobre la base imposable del valor total de l’immoble).

Igualment, la DGT amb respecte a la tributació per IIVTNU i TPO.-  Si ens trobem davant d’una permuta l’operació quedarà subjecte als dos impostos al realitzar-se el fet imposable previst en les seves normes reguladores, en canvi si s’efectua la dissolució de forma independent per cada comunitat de béns, en funció de l’origen, pagant els excessos monetàriament l’operació no restarà subjecte a cap d’aquests dos impostos sempre que els béns siguin indivisibles, i únicament tributarà per actes jurídics documentats (AJD), l’import tributari del qual és molt inferior.

Amb respecte a la possible subjecció de l’operació a l’IRPF, la DGT atén a l’existència o no d’alteració patrimonial, s’entén que no existeix alteració quan en la composició final dels seus respectius patrimonis, les adjudicacions, es corresponguin amb la respectiva quota de titularitat.

El que es desprèn com a rellevant és analitzar sempre el supòsit sobre el es pretén operar per constatar quina és la solució fiscal de menor repercussió i actuar, probablement, quan hi ha varis béns immobles indivisibles en cotitularitat que es projecta la seva dissolució en unitat d’acte, quan les adquisicions tenen origen divers, efectuar-ho en base a la dissolució individual dels indivisos amb compensacions monetàries per evitar el tractament fiscal de l’operació com a permuta, que fiscalment és més costosa.

 

Plantejament:

Si la Laura adquireix el 75% indivís d’un bé valorat en 200.000€, del que n’és titular d’una quarta part indivisa, únicament analitzant l’impost d’ITPAJD als efectes de constatar l’impacte tributari, resultaria, en funció si s’efectua per la via de la permuta:

Impost Tipus Impositiu  Total a ingressar
TPO (permuta) 10% 15.000 €
AJD (no-permuta) 1,5% 3.000 €

 

Quant a l’IRPF (impost de la renda de les persones físiques), es produirà la seva subjecció si un comuner s’adjudica una quantitat superior o inferior al que correspon per la seva quota de titularitat, generant un guany o pèrdua patrimonial, independentment que la compensació sigui en metàl·lic. La quota a satisfer en aquest impost serà per la diferència entre els valors d’adquisició i de transmissió, que si és d’increment es calcularà en base a:

 

 

Parteix la base liquidable

Fins a euros

 

Quota íntegra

Euros

 

Resta de base liquidable

Fins a euros

 

Tipus aplicable

Percentatge

0 0 6.000 19 %
6.000,00 1.140 44.000 21 %
50.000,00 10.380 En endavant 23 %

 

 

La figura del tercer posseïdor en el mecanisme hipotecari

La figura del tercer posseïdor en el mecanisme hipotecari

El tercer posseïdor és la persona que adquireix el bé hipotecat amb posterioritat a la constitució de la hipoteca (article 112 de la llei hipotecària i article 81 de la llei hipotecària mobiliària i de penyora sense desplaçament). Per tant, no és ni el deutor de l’obligació principal garantida, ni és l’hipotecant no deutor, que només apareix quan el bé hipotecat no pertany al deutor, ni és tampoc el deutor no hipotecant, que és qui ha de respondre de l´obligació principal sense ser el propietari del bé que s´hipoteca.

La seva intervenció en el sí d´un procés d´execució hipotecari dependrà del moment en què s´hagi produït l´adquisició del seu dret i de la seva inscripció al Registre de la Propietat, la qual cosa determinarà si el tercer posseïdor haurà de ser demandat o només caldrà que sigui notificat.

El tercer posseïdor de béns hipotecats no és el deutor de l´obligació principal garantida, ni tampoc es confon amb l’hipotecat no deutor o fiador real, que és el constituent, d’inici, de la garantia hipotecària en favor d’un deutor no hipotecant, és a dir, d’un deutor que no és propietari del bé.

El tercer posseïdor apareix amb posterioritat a la constitució de la hipoteca, i no és subjecte de la relació obligatòria (deutor) ni de la real (deutor hipotecant, si hom garanteix un deute del propietari del bé, o hipotecant no deutor, si amb un bé propi es garanteix un deute aliè).

Aquesta distinció té transcendència en diversos àmbits jurídics, com el concursal i el de l’execució hipotecària.

En el primer àmbit, l’article 56.4 de la Llei concursal exceptua de la paralització de les execucions de garanties reals el supòsit en què el concursat tingui la condició de tercer posseïdor.

En l’àmbit de l’execució hipotecària, valgui, com a il·lustrativa, la doctrina de la recent resolució de la Direcció General dels Registres i del Notariat de 22 de maig de 2017, que permet la inscripció d’un decret d’adjudicació en procediment d’execució hipotecària directa encara que en el seu desenvolupament no s’hagi demandat ni requerit de pagament a qui no és deutor ni hipotecant no deutor (és a dir, tercer posseïdor) i que ha inscrit la seva adquisició en el Registre de la Propietat abans de l’inici del procediment.

L’article 132.1 de la Llei hipotecària estableix que cal requerir de pagament el tercer posseïdor, per bé que, conforme a l’article 685.1 de la Llei d’enjudiciament civil, el tercer posseïdor haurà d’haver acreditat a l’executant creditor la seva adquisició; en aquest punt, la resolució fa una prolixa cita jurisprudencial sobre l’estructura del procediment i l’articulació de la defensa del tercer posseïdor, qüestió en la qual ara no aprofundirem i que ens portaria al  debat  sobre si cal requeriment o notificació.

El nucli de la qüestió és que cal requeriment o, almenys, notificació al tercer posseïdor, com a qüestió de principi, per tal de no situar aquest subjecte en indefensió i com a aplicació particular del principi de tracte successiu ex article 20 de la Llei hipotecària.

En el supòsit de la resolució, el tercer posseïdor va promoure incident de nul·litat d’actuacions per tal d’anul·lar la subhasta. Desestimada la pretensió de nul·litat, no hi ha dubte que, en el curs del procediment, arran d’aquest incident, la notificació al tercer posseïdor s’ha produït efectivament, per la qual cosa no hi ha d’haver obstacle per a la inscripció del decret d’adjudicació.

 

El pacte de condició resolutòria en el Llibre sisè del Codi civil de Catalunya

El pacte de condició resolutòria en el Llibre sisè del Codi civil de Catalunya

La Llei 3/2017, de 15 de febrer, del llibre sisè del Codi civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i els contractes, i de modificació dels llibres primer, segon, tercer, quart i cinquè, que entrarà en vigor el dia 1 de gener de 2018,  introdueix importants novetats. En aquest article volem significar alguns aspectes innovadors referents al pacte de condició resolutòria explícita en les compravendes d’immobles, regulat a l’article 621-54. La regulació estatal bàsica es troba compresa en els articles 1504 del codi civil espanyol i 59 del Reglament hipotecari,

Tradicionalment, s’entenia que en cas d’impagament de tot o part del preu pel comprador, el venedor podia reinscriure l’immoble a favor seu si acreditava haver fet un requeriment al comprador amb concessió d’un nou termini de 15 dies per a verificar el pagament. Si no es produïa el pagament, la reinscripció era efectiva, sense perjudici que si el comprador reclamava posteriorment, i judicialment, la devolució del preu pagat al venedor, el Jutjat podia establir la devolució de part del preu, en base a la facultat moderadora ex article 1154 del mateix Codi civil espanyol.

Posteriorment, a partir de final dels anys setanta, principi dels vuitanta del segle passat,  per a la reinscripció s’exigia al comprador una actitud de no oposició davant del requeriment resolutori,  i una consignació de les quantitats ja rebudes per part del venedor, a disposició del comprador, o dels titulars de càrregues posteriors a la inscripció de la condició resolutòria. Tot plegat, sense perjudici de la facultat del venedor de demanar judicialment la possibilitat de retenció de part del preu a retornar, com a compensació de la possessió de la finca en el comprador durant el termini en què ha estat propietari i no ha pagat el preu ajornat, també en base a la facultat moderadora judicial ex article 1154 del Codi civil espanyol.

 

La nova llei estableix les següents singularitats bàsiques:

 

1.-  És necessari, per a la resolució, que s’hagi pactat que la part impagada de preu ajornat superi el 15 per cent del preu total íntegre, més els interessos.

2.- El venedor només pot retenir un màxim de la meitat de la quantitat total que hagi hagut de percebre fins a la data de la resolució.

3.- El requeriment per al pagament s’ha de fer necessàriament en acta notarial, limitada a la possibilitat de pagament, amb concessió d’un termini de vint dies, i amb l’advertiment que, de no pagar, es resoldrà la compravenda.

4.- El procediment de resolució també és notarial, mitjançant una acta separada, diferent de la del punt anterior, en la que el comprador pot formular oposició. Si no hi ha oposició, o si aquesta es limita a la liquidació quantitativa practicada pel venedor, és possible la reinscripció de la finca a favor del venedor.

5.- La readquisició del venedor comporta l’afectació de la finca, amb caràcter real, en benefici del comprador i dels titulars d’assentaments posteriors, com a garantia de la quantitat que s’hagi de retornar al comprador.

6.- Aquesta afectació caduca als cent vuitanta dies des de la data de la reinscripció a favor del venedor, llevat que hi hagi una anotació anterior de demanda d’oposició a la resolució o a la liquidació (interposada pel comprador).

Comptes en participació, un pràctic instrument empresarial insuficientment conegut

Comptes en participació, un pràctic instrument empresarial insuficientment conegut

La institució dels comptes en participació està regulada als articles 239 a 243 del Codi de comerç espanyol (*). Es tracta d’una forma d’associació o col·laboració interna mercantil, sense personalitat jurídica, en la qual un inversor o partícip (particular o persona jurídica) subministra diners o béns a un comerciant o empresari (gestor) per al desenvolupament del negoci o activitat mercantil d’aquest.  La retribució, aleatòria o no, que l’inversor hagi de rebre del gestor o partícip, resta en l’àmbit de la llibertat contractual.

L’inversor no assumeix cap responsabilitat pels deutes derivats de les relacions del gestor amb els tercers amb els quals contracta en el curs de la seva activitat.

La figura té un paral·lelisme amb la idea del “join venture” anglosaxona i, contemplada a la llum d’aquesta, podem significar-ne dues consideracions:

1.- Permet fer front a negocis o inversions temporals, sense vocació de permanència, prescindint del formalisme de la constitució d’una societat; és veritat que pot ser convenient la constitució en escriptura pública, però no cal (ni seria possible) la inscripció en el Registre Mercantil.

2.- Va més enllà del simple préstec, en tant que la retribució del partícip no és una quantitat derivada del càlcul d’un tipus d’interès sinó una participació en els guanys, que pot pactar-se de forma lliure, simple o més o menys complexa.

La figura és assimilada, només fiscalment, i tan sols quant als aspectes constitutius i extintius, a la societat, i així el Reial decret legislatiu 1/1993, de 24 de setembre, que aprova el Text refós de la Llei de transmissions patrimonials oneroses i actes jurídics documentats,  en el seu article 22.2, equipara a les societats els contractes de comptes en participació.

Finalment, destaquem que la figura ha estat contemplada per la resolució de la Direcció General dels Registres i del Notariat, de 29 de juny de 2006, la qual la defineix com un contracte de col·laboració pel qual un dels contractants (comptepartícip) aporta béns o drets a l’altre (gestor), el qual els fa seus per dedicar-los a determinades activitats empresarials o professionals, que desenvoluparà en nom propi, sense cap intervenció de l’aportant, llevat de la percepció, si escau, dels guanys que s’obtinguin. I, quant a la problemàtica concreta del cas resolt per la Direcció General, afirma que la transmissió de béns de la societat comptepartícip (com a forma d’aportació o participació, amb la finalitat de promoure’ls immobiliàriament) és directament inscriptible en el Registre de la Propietat a favor de la societat gestora, sense necessitat de prèvia inscripció en el Registre Mercantil, perquè la relació entre partícip i gestor no genera cap contracte societari inscriptible en aquest registre.

 

(*) Artículo 239. Podrán los comerciantes interesarse los unos en las operaciones de los otros, contribuyendo para ellas con la parte del capital que convinieren, y haciéndose partícipes de sus resultados prósperos o adversos en la proporción que determinen.

Artículo 240. Las cuentas en participación no estarán sujetas en su formación a ninguna solemnidad, pudiendo contraerse privadamente de palabra o por escrito, y probándose su existencia por cualquiera de los medios reconocidos en Derecho conforme a lo dispuesto en el artículo 51 (mitjans de prova propis del Dret civil, a excepció de testimonis).

Artículo 241. En las negociaciones de que tratan los dos artículos anteriores no se podrá adoptar una razón comercial común a todos los partícipes, ni usar de más crédito directo que el del comerciante que las hace y dirige en su nombre y bajo su responsabilidad individual.

Artículo 242. Los que contraten con el comerciante que lleve el nombre de la negociación, sólo tendrán acción contra él, y no contra los demás interesados, quienes tampoco la tendrán contra el tercero que contrató con el gestor, a no ser que éste les haga cesión formal de sus derechos.

Artículo 243. La liquidación se hará por el gestor, el cual, terminadas que sean las operaciones, rendirá cuenta justificada de sus resultados.