L’impost sobre béns immobles està regulat en el Reial decret legislatiu 2/2004, de 5 de març, que aprova el Text refós de la Llei reguladora de les hisendes locals, en els seus articles 60 a 77.

Aquest impost grava la titularitat d’un dret de propietat (també pot gravar una concessió administrativa, un dret de superfície o un dret d’usdefruit), segons anuncia l’article 61, i el període impositiu coincideix amb l’any natural (article 75.2).

Per la seva transcendència pràctica, és interessant emfatitzar dues qüestions:

1) Qui és realment el subjecte passiu?

2) Quin abast té la responsabilitat del bé transmès en relació amb les quotes no liquidades de l’impost?

1.- SUBJECTE PASSIU

L’article 63.1 estableix que són subjectes passius, a títol de contribuents, les persones naturals i jurídiques i les entitats a les quals es refereix l’article 35.4 de la Llei 58/2003, de 17 de desembre, general tributària (herències jacents, comunitats de béns i entitats sense personalitat jurídica que constitueixin una unitat econòmica o un patrimoni separat susceptible d’imposició); i afegeix l’apartat 2 del mateix precepte que això s’ha d’entendre sense perjudici de la facultat del subjecte passiu de repercutir la càrrega econòmica suportada conforme a les normes de dret comú.

L’impost es meritarà el primer dia del període impositiu (article 75.1), és a dir, l’1 de gener de cada any natural.

Tradicionalment s’havia entès i aplicat que qui era titular el primer dia de l’any (així resultava del rebut corresponent)  havia de satisfer a l’Ajuntament tota la quota de l’immoble, fos quina fos la data de transmissió, i que era possible pactar, entre transmitent i adquirent, una determinada distribució. En aquest supòsit entrava en joc l’apartat 2 de l’article 63, el qual aplica la norma general, per a qualsevol tribut, de l’article 17.5 de la Llei general tributària: “Els elements de l’obligació tributària no podran ser alterats per actes o convenis dels particulars, que no produiran efectes davant l’Administració, sense perjudici de les seves conseqüències juridicoprivades”. Així, s’entenia que, a falta de pacte, no hi havia un acció legal de reemborsament, per part del transmitent enfront de l’adquirent, de la part proporcional de quota corresponent al període de l’any comprès entre la data d’adquisició i el 31 desembre.

La Sentència de la Sala 1a del Tribunal Suprem de 15 de juny de 2016 capgira aquesta situació i estableix clarament que el venedor que aboni l’IBI a l’Ajuntament podrà repercutir-lo sobre el comprador, en proporció al temps que cada una de les parts hagi estat titular dominical. Aquesta solució la fonamenta en la interpretació de l’expressió “conforme a les normes de dret comú” de l’article 63.2, en el sentit que les normes de la compravenda porten a la conclusió que si el comprador és propietari de l’immoble des del moment del lliurament al seu favor, ha de satisfer les despeses derivades de la propietat des d’aquest mateix moment, sense necessitat de pacte especial de repercussió entre venedor i comprador.

 

2) RESPONSABILITAT DEL BÉ TRANSMÈS: HIPOTECA LEGAL TÀCITA

L’article 64 assenyala que en els supòsits de canvi, per qualsevol causa, en la titularitat dels drets que constitueixen el fet imposable d’aquest impost, els béns immobles objecte d’aquests drets quedaran afectes al pagament de la totalitat de la quota tributària, en règim de responsabilitat subsidiària, en els termes previstos a la Llei general tributària.

Aquesta remissió ens condueix a la dicció de l’article 78 de la Llei 58/2003, de 17 de desembre, general tributària, que explicita, amb el títol “hipoteca legal tàcita”, que en els tributs que graven periòdicament els béns o drets inscriptibles en un registre públic o els seus productes directes, certs o presumptes, l’Estat, les comunitats autònomes i les entitats locals tindran preferència sobre qualsevol altre creditor o adquirent, encara que aquests hagin inscrit els seus drets, per al cobrament dels deutes meritats i no satisfets corresponents a l’any natural en què s’exigeixi el pagament i l’immediat anterior.”

D’aquesta regulació interessa destacar, per una cabal comprensió de la qüestió:

1.- La responsabilitat del bé és subsidiària: entra en joc quan  el subjecte passiu (qui sigui titular el dia 1 de gener de l’any corrent i el de l’any anterior a la transmissió) no satisfà la quota de l’impost.

2.- L’afecció sobre la finca és una excepció a la protecció al tercer registral de l’article 34 de la Llei hipotecària, que queda sotmès a les conseqüències de l’afecció amb independència de si coneix o no que sobre la finca hi ha les càrregues del deute per raó de l’impost, i de si té o no bona fe.

3.- Aquesta responsabilitat pren la configuració d’hipoteca legal tàcita, de manera que no necessita consentiment del propietari de la finca ni inscripció registral, a diferència de les hipoteques legals expresses, en les quals (com en el supòsit d’hipoteca en garantia de les obligacions del tutor o del reservista en el cas de la reserva vidual del Codi civil espanyol), es pot exigir la inscripció per part de l’obligat, però no hi ha hipoteca sense inscripció concreta de l’obligació garantida.