S’ha aprovat recentment el Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer que pretén superar els canvis normatius que s’havien introduït recentment en matèria de lloguer, l’any 2013, i que han resultat negatius en l’esfera social.

El dret a l’habitatge, com els instruments d’ordenació urbanística i territorial, ha estat i serà objecte de reformes legals permanents i constants, des de l’àmbit civil, urbanístic, administratiu i fiscal al ser un dret socialment bàsic que conforma la pròpia dignitat com a persona, i que el situa com a objectiu-tendència. Aquest dret s’afirma quan s’aconsegueix, podem afirmar que assolim plenament el dret a l’habitatge quan el tenim.

El Reial decret llei mencionat, recentment aprovat,  ens situa un pòrtic, en el seu preàmbul, en el que analitza la problemàtica de l’accés a l’habitatge en règim de lloguer i ens descriu una sèrie d’indicadors o símptomes que fan necessària les mesures introduïdes amb caràcter d’urgència, entre ells: la greu situació de vulnerabilitat econòmica i social d’un gran nombre de famílies i llars, l’increment del preu dels lloguers, en més d’un 15% els últims tres anys en algunes localitats, el fet que més del 42% de les llars destinaven més del 40% dels seus ingressos al pagament del lloguer (segons les dades de l’Eurostat de l’any 2017), el fenomen del lloguer d’apartaments turístics, la tendència marcada de la preferència dels ciutadans vers la fórmula d’accés a l’habitatge en règim de lloguer en detriment de la compra, la manca de parc d’habitatge social, els anys transcorreguts en la profunda crisis econòmica per una intensa destrucció i precarietat del mercat laboral, la necessitat de resposta en termes d’accessibilitat a la problemàtica que pateixen diàriament les persones amb discapacitat i mobilitat reduïda, en un context demogràfic d’envelliment de la població.

Per tal de fer front a la realitat descrita en el paràgraf anterior, s’aprova  el Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer, introduint un seguit de mesures reformant vàries lleis, entre elles, la llei d’arrendaments urbans, la Llei de propietat horitzontal, la Llei d’enjudiciament civil, la Llei d’hisendes locals i la Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats.

En matèria d’arrendament urbà d’habitatges es modifica la llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans, principalment, en la següent regulació:

  1. Durada de l’arrendament. Estableix que la durada dels arrendaments urbans d’habitatge serà la lliurement pactada per les parts, amb la inclusió que si fos inferior a cinc anys, o inferior a set anys si l’arrendador fos persona jurídica, arribat el dia de venciment del contracte, aquest es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins a una durada total mínima de cinc anys, o set anys, si l’arrendador fos persona jurídica, amb l’excepció que l’arrendatària manifestés amb un mínim de 30 dies d’antelació a la data de l’acabament del contracte o de qualsevol de les seves pròrrogues la seva voluntat de no renovar-lo.

No es procedirà a la pròrroga obligatòria del contracte, si una vegada transcorregut el primer any de duració del contracte, l’arrendador comunica a l’arrendatari que té necessitat de l’habitatge arrendat per destinar-lo a habitatge permanent per a ell mateix o als seus familiars en primer grau de consanguinitat o adopció o pel seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial.

  1. Pròrroga del contracte. S’estableix que si arribada la data de venciment del contracte, o de qualsevol de les seves pròrrogues, una vegada transcorreguts com a mínim cinc anys de durada d’aquell, o set si l’arrendador és persona jurídica, cap de les parts ha notificat a l’altre, almenys amb trenta dies d’antelació a aquella data, la seva voluntat de no renovar-lo, el contracte es prorrogarà necessàriament durant 3 anys més.
  2. Les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte seran de càrrec de l’arrendador, quan aquesta sigui persona jurídica, a excepció que aquets serveis haguessin sigut contractats a iniciativa directa de l’arrendatari.
  3. Estableix la previsió legal d’un dret de tempteig i retracte respecte a la totalitat de l’immoble a favor de l’administració competent en matèria d’habitatge quan es vengui la totalitat d’un edifici on existeixi algun habitatge arrendat. Aquest dret quedarà definitivament modulat pel que prevegi la llei d’habitatge.
  4. Nova regulació de la fiança d’arrendament urbà d’habitatges. El Reial decret llei estableix en els contractes de fins a cinc anys de duració o de fins a set anys, si l’arrendador fos persona jurídica, que el valor de la garantia addicional no podrà excedir de dos mensualitats de renta; el que comportarà, com a conseqüència, que en l’arrendament d’habitatge la fiança màxima serà de 3 mensualitats de renta.

En matèria fiscal s’estableix, entre les principals mesures, que els Ajuntaments a través de les ordenances fiscals puguin establir un recàrrec de fins el 50% de la quota de l’impost sobre béns immobles dels habitatges d’ús residencial que es trobin desocupats; s’estableix una exempció de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats en la subscripció de contractes d’arrendament per a ús estable i permanent; s’elimina l’obligació de repercutir l’IBI a l’arrendatari en lloguer social d’habitatge per part de les administracions o ens públics; s’habilita als ajuntaments la possibilitat d’establir una bonificació de fins un 95 per cent en la quota de l’IBI pels habitatges subjectes a lloguer a preu limitat.

En matèria de propietat horitzontal, es modifica la llei estatal sobre propietat horitzontal, que tot i que no és aplicable a Catalunya, al tenir regulació pròpia, creiem oportú mencionar-la donat que es tracta d’un dret civil proper de necessari coneixement i els conceptes ser generalistes o universals, s’amplia el fons de reserva de les comunitats de propietaris passant del 5% al 10% del seu últim pressupost ordinari que podrà atendre a la realització de les obres d’accessibilitat; en matèria d’habitatges d’ús turístic en règim de propietat horitzontal estableix en 3/5 del total de propietaris, que a la vegada representin, les 3/5 parts de les quotes de participació com a majoria necessària perquè les comunitats de propietaris puguin limitar o condicionar l’exercici d’aquesta activitat o per l’establiment de quotes especials o d’increment de participació de les despeses comunes de l’habitatge on es realitzi aquesta activitat. La regulació normativa a Catalunya està continguda actualment en la Llei 5/2006, del 10 de maig, del Llibre Cinquè del Codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals, segons redacció de la Llei 5/2015, de 13 de maig, de modificació del Llibre Cinquè del Codi civil de Catalunya.

En matèria de desnonaments judicials d’habitatge es concreta un règim de coordinació entre els Serveis Socials i l’administració de justícia per atendre a aquelles situacions que  demandin una major protecció social, reformant en aquest sentit la Llei d’enjudiciament civil.

En termes generals, doncs, podem dir que les mesures introduïdes són necessàries en el context econòmic i social actual, alhora els governs hauran de ser imaginatius amb noves fórmules que fomentin i estimulin la creació de riquesa i que aquesta arribi als ciutadans i en matèria d’habitatge s’està avançant a fi de promoure polítiques actives d’habitatge.