És habitual en el tràfic immobiliari l’adquisició compartida d’algun immoble i també que la finalització en la cotitularitat del bé es produeixi per l’adjudicació del ple domini en favor d’un dels cotitulars. Des de la base que en qualsevol transmissió “apareixen” impostos i que un bon coneixement del sistema tributari resulta també beneficiós per tal de “pagar menys”, en aquest article analitzarem un fenomen molt freqüent, la dissolució dels indivisos en béns immobles, i ho tractarem des d’una visió tributària fent especial incidència a la consulta vinculant V1770-17 de la Direcció General de Tributs (DGT) depenent de la Secretaria d’Estat d’Hisenda del Ministeri d’Hisenda i Funció Pública del govern d’Espanya.

El supòsit sotmès a la consulta ressenyada, parteix del fet plantejat que diferents germans, persones físiques, ostenten la titularitat en proindivís de tres béns immobles, que foren adquirits per diferents títols, i que pretenen extingir-los adjudicant el ple domini de cada un dels immobles a favor d’un sol titular pagant la part corresponent dels cotitulars amb la part proporcional de la titularitat dels altres béns.

La qüestió tributària que es planteja és la repercussió de l’operació projectada en l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITPAJD), en l’impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU) i en l’impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF).

La Direcció General de Tributs (DGT), diferencia si l’operació de dissolució s’efectua per cada comunitat de béns en funció del seu origen, ja sigui, a títol merament enunciatiu: d’una successió mortis causa, d’una donació, d’una compravenda. És a dir, si es compensen les adjudicacions amb béns d’altres comunitats es considera una permuta, supòsit en el qual cada permutant hauria de tributar pel valor del que adquireix per la modalitat de transmissions patrimonials oneroses (a Catalunya, en general, amb un tipus aplicable del 10% sobre bases imposables fins a 1.000.000 euros i 11% en endavant). En canvi, si la dissolució de cada comunitat s’efectués de forma independent la dissolució de la comunitat de béns, compensant al transmitent monetàriament l’adquirent tributarà en la modalitat d’actes jurídics documentats, documents notarials (a Catalunya, en un 1,5% sobre la base imposable del valor total de l’immoble).

Igualment, la DGT amb respecte a la tributació per IIVTNU i TPO.-  Si ens trobem davant d’una permuta l’operació quedarà subjecte als dos impostos al realitzar-se el fet imposable previst en les seves normes reguladores, en canvi si s’efectua la dissolució de forma independent per cada comunitat de béns, en funció de l’origen, pagant els excessos monetàriament l’operació no restarà subjecte a cap d’aquests dos impostos sempre que els béns siguin indivisibles, i únicament tributarà per actes jurídics documentats (AJD), l’import tributari del qual és molt inferior.

Amb respecte a la possible subjecció de l’operació a l’IRPF, la DGT atén a l’existència o no d’alteració patrimonial, s’entén que no existeix alteració quan en la composició final dels seus respectius patrimonis, les adjudicacions, es corresponguin amb la respectiva quota de titularitat.

El que es desprèn com a rellevant és analitzar sempre el supòsit sobre el es pretén operar per constatar quina és la solució fiscal de menor repercussió i actuar, probablement, quan hi ha varis béns immobles indivisibles en cotitularitat que es projecta la seva dissolució en unitat d’acte, quan les adquisicions tenen origen divers, efectuar-ho en base a la dissolució individual dels indivisos amb compensacions monetàries per evitar el tractament fiscal de l’operació com a permuta, que fiscalment és més costosa.

 

Plantejament:

Si la Laura adquireix el 75% indivís d’un bé valorat en 200.000€, del que n’és titular d’una quarta part indivisa, únicament analitzant l’impost d’ITPAJD als efectes de constatar l’impacte tributari, resultaria, en funció si s’efectua per la via de la permuta:

Impost Tipus Impositiu  Total a ingressar
TPO (permuta) 10% 15.000 €
AJD (no-permuta) 1,5% 3.000 €

 

Quant a l’IRPF (impost de la renda de les persones físiques), es produirà la seva subjecció si un comuner s’adjudica una quantitat superior o inferior al que correspon per la seva quota de titularitat, generant un guany o pèrdua patrimonial, independentment que la compensació sigui en metàl·lic. La quota a satisfer en aquest impost serà per la diferència entre els valors d’adquisició i de transmissió, que si és d’increment es calcularà en base a:

 

 

Parteix la base liquidable

Fins a euros

 

Quota íntegra

Euros

 

Resta de base liquidable

Fins a euros

 

Tipus aplicable

Percentatge

0 0 6.000 19 %
6.000,00 1.140 44.000 21 %
50.000,00 10.380 En endavant 23 %