A partir del dia 3 de setembre de 2021 ha entrat en vigor la supressió de l’article 28 de la Llei hipotecària. En aquest sentit, l’apartat 2n de l’article tercer de la Llei 8/2021, de 2 de juny, per la qual es reforma la legislació civil i processal per al suport a les persones amb discapacitat en l’exercici de la seva capacitat jurídica ha derogat l’article 28 de la Llei hipotecària, que la disposició final tercera d’aquesta Llei estableix la seva entrada en vigor als tres mesos de la seva publicació, que s’ha esdevingut el dia 3 de juny de 2021.

Competència normativa estatal en l’àmbit registral en la matèria específica.- La competència registral estatal ve determinada en els articles 149.1.8a de la Constitució espanyola,  article 1.2.l) del Reglament (UE) 650/2012 del Parlament Europeu i del Consell, de 4 de juliol de 2012, relatiu a la competència, la llei aplicable, el reconeixement i l’execució de les resolucions, a l’acceptació i l’execució dels documents públics en matèria de successions mortis causa i a la creació d’un certificat successori europeu, i en l’ article 58 de la Llei 29/2015, de 30 de juliol, de cooperació jurídica internacional en matèria civil.

Mecanisme protector emprat per la norma derogada, art. 28 LH.- El mecanisme que emprava la norma era la suspensió temporal, durant dos anys, a comptabilitzar des del dia de la mort del causant, sense interrupció, dels efectes que la legislació hipotecària atorga als tercers hipotecaris que reuneixi els requisits de l’article 34 LH. La transmissió no protegida era únicament respecte a les adquisicions d’immobles en favor de determinats beneficiaris, definits en la norma de forma inversa o negativa: les adquisicions hereditàries (hereu o llegat) o per causa de mort (donació per causa de mort) a favor de persones diferents als hereus forçosos o legitimaris del causant, ja que a les adquisicions d’aquests darrers, vigent la norma derogada, no els resultava d’aplicació la limitació d’efectes suspensius de l’article 34 LH.

Per tant, afectava directament als adquirents o subadquirents onerós de l’hereu aparent, per dos anys des de la mort del causant, sempre que aquest darrer no fos hereu forçós o legitimari.

Apunt històric.- La introducció de la mesura protectora que contenia el derogat article 28 de la Llei hipotecària aprovada per decret de 8 de febrer de 1946 s’inicia en la reforma de la Llei hipotecària de 21 de desembre de 1869, que tenia un abast protector major a la norma derogada, la suspensió d’efectes era pel termini de 5 anys comptabilitzats des del dia de la inscripció, segons l’article 23.2 LH, amb la contra excepció pels hereus forçosos establerta en l’article 382 LH, modalitzada segons les regles establertes en la Llei d’enjudiciament civil a les que es remetia.

Els articles 23.2 i 382 de la LH foren reformats per l’article 2 de la Llei de 17 de juliol de 1877 que addiciona a l’article 23 LH l’excepció pel cas de les inscripcions a favor dels hereus forçosos, publicada a la Gaceta de Madrid el dia 21 de juliol de 1877. Després de la creació del Registre General d’Actes d’Última Voluntat per Reial decret de 14 de novembre de 1885 es va procedir novament en la seva reforma el 21 d’abril de 1909, que va reduir l’extensió temporal de la suspensió dels efectes, a dos anys des del dia de la inscripció, article 20 de la Llei de reforma publicada a la Gaceta de Madrid el dia 22 d’abril de 1909.

La última regulació normativa, precedent immediat de la derogada, procedeix del text de la Llei de 30 de desembre de 1944 sobre reforma de la Llei hipotecària que introdueix com a dia inicial del còmput dels dos anys comptabilitzats des del dia de la mort del causant, no des de la inscripció, article 14 de la Llei hipotecària.

Finalitat de la norma.- La finalitat de l’article 28 de la Llei hipotecària (en endavant, LH) es devia en la comprovació dels hereus voluntaris o beneficiaris de la successió per l’aparició d’un testament o per l’existència de familiars que no s’haguessin tingut en compte i que tenien millor dret que l’hereu, legatari acceptants o donatari adjudicatari.

Tenia com a fonament la inseguretat del títol successori i la legitimació per a la impugnació de l’hereu real front a l’hereu aparent i a adquirents de l’hereu aparent durant el termini de dos anys de béns immobles procedents de l’herència o donació per causa de mort, al privar temporalment dels efectes d’inalterabilitat dels tercers hipotecaris de l’article 34 de la LH.

Els afectats directament per l’article 28 LH eren els adquirents o subadquirents per negoci onerós de l’hereu aparent. Amb tot, si la legislació civil abastava la restitució i era l’efecte volgut per l’hereu real o el seu drethavent era convenient l’adopció judicial i anotació de la mesura de l’anotació preventiva de demanda, per evitar l’aparició de nous tercers hipotecaris.

 

Àmbit d’aplicació.- La norma abastava les successions hereditàries que integraven en el patrimoni relicte o en les donacions per causa de mort béns immobles situats a Espanya amb independència de la llei civil per la que es regien en el conflicte entre l’hereu real i l’hereu aparent amb la suspensió d’efectes de qui adquiria de l’hereu aparent, sempre que l’hereu aparent no s’integrés en un dels grups de subjectes que la pròpia Llei hipotecària contraexcepcionava.

Respecte a les relacions entre l’hereu aparent i l’hereu real s’aplica el dret civil pur i el termini de trenta anys de prescripció de l’acció de petició d’herència. Per altra part, si no hi ha hereu aparent sinó que l’hereu real realitza una doble venda no estem en l’àmbit d’aquest precepte, sinó en els articles 1473. 2n del codi civil i 32 LH, sense que sigui aplicable el termini de prescripció (GARCIA GARCIA, JOSÉ MANUEL).

Cal tenir en compte que a Catalunya té normativa civil pròpia, que regula els efectes en el conflicte entre l’hereu real i l’aparent, actualment, en l’article 465-2 de la Llei 10/2008, de 10 de juliol, del llibre quart del Codi civil de Catalunya, relatiu a les successions, que disposa:

Article 465-2. Règim jurídic de l’hereu aparent

1.L’hereu aparent o el posseïdor vençut per l’exercici de l’acció de petició d’herència ha de restituir a l’hereu real els béns de l’herència, aplicant les normes de liquidació de la situació possessòria i distingint si la possessió ha estat de bona fe o de mala fe.2. S’exclouen de la restitució els béns adquirits a títol onerós per tercers de bona fe, d’acord amb el que estableixen la legislació hipotecària i les normes sobre la irreivindicabilitat dels béns mobles.3. En els supòsits a què fa referència l’apartat 2, l’hereu aparent o el posseïdor vençut ha de lliurar a l’hereu real el preu o la cosa que ha obtingut com a contraprestació o els béns que ha adquirit amb aquests. Si la contraprestació encara no ha estat pagada, l’hereu real se subroga en les accions del transmitent per a reclamar-la.

Oportunitat/conveniència o no de la mesura derogada.- Mentre tenia efectivitat la mesura de l’article 28 LH, durant dos anys després de la mort del causant, al disposar com atacable certes transmissions immobiliàries amb possible efecte claudicant en la titularitat en favor dels beneficiaris “reals”, implicava la negativa de possibles adquirents i hipotecants d’intervenir en el tràfic d’aquests immobles transmesos fins al transcurs dels 2 anys de suspensió dels efectes, per la inseguretat provocada en la seva adquisició o en la pròpia funció de garantia.

La seva configuració legal automàtica – no interessada per ningú – determinava que dita mesura preventiva constituís actualment un impediment gairebé sempre injustificat al tràfic immobiliari.

Igualment, existia descoordinació i extensió subjectiva dissímil en l’aplicació de l’article 28 de la Llei hipotecària en funció de la normativa civil que s’aplicava en la successió. En l’àmbit subjectiu, al no ser coincident l’extensió subjectiva de l’hereu forçós i en algunes regulacions civils al no existir legitimaris.

La descoordinació, de major intensitat, esdevenia en les legislacions civils que no incloïen com a efecte la revocació de la transmissió del bé per l’hereu aparent.  pel que en aquests darrers la suspensió d’efectes del derogat article 28 LH esdevenia una norma “protectora” inútil a l’afectar un bé, al suspendre els efectes de l’adquisició, sense poder ser agredida – al no disposar d’acció – la transmissió en la seva titularitat, que era la finalitat de l’article 28 LH.

La garantia de la suspensió d’efectes no s’adequava als mecanismes de protecció del crèdit, si aquest darrer era l’efecte previst per la norma civil a la transmissió onerosa per l’hereu aparent, quan civilment es reduïa a la restitució del valor del preu obtingut i/o la indemnització dels danys i perjudicis, i/o mecanismes de subrogació de l’hereu. En concret, la manca de correspondència s’esdevenia quan la normativa civil successòria no incloïa la restitució dels béns transmesos onerosament per l’hereu aparent en la petitio hereditatis.

En aquest sentit, es discutia el caràcter o no prevalent de la mesura de garantia de l’article 28 LH respecte a les normes civils quan aquestes darreres no incloïen l’efecte revocatori implícit en la norma registral derogada, és a dir, si la norma registral de garantia implicava l’efecte substantiu i el creava.

Mostra de la regulació dissímil era l’apartat 4t de l’article 64 del Codi de Successions, a Catalunya, i la Llei 323 de la Llei 1/1973 d’1 de març, per la que s’aprova la Compilació del Dret Civil Foral de Navarra.que mantenen l’adquisició de la venda de l’hereu aparent i reduïen l’acció civil a la restitució del preu obtingut i a la possible indemnització de danys i perjudicis si concorria mala fe del transmitent.

Apunt crític de caràcter prospectiu en l’àmbit normatiu registral.- Cal introduir mesures àgils de garantia, la prenotació notarial/registral.

El punt crític rau en què els negocis atacables als que protegia temporalment la norma derogada són actualment, estadísticament, de difícil succés. Igualment criticable, l’apriorisme de la garantia, descoordinada respecte a la normativa civil aplicable, i no condicionada a la petició de part interessada.

Per altra banda, la qüestió a resoldre per la normativa civil i registral rau en la protecció dels creditors del causant.

Front la facilitat dels afavorits en l’herència de procedir a la formalització de l’acceptació i adjudicació de l’herència, en la seva titulació, i en la transmissió dels béns a tercers, ens trobem amb deficients mecanismes de garantia, de protecció, respecte als creditors del causant, que veuen postergats els seus crèdits amb un grau elevat de possibilitats de restar insatisfets en el cobrament.

En aquest sentit cal dissenyar més encertadament els procediments de liquidació de les successions hereditàries així com en els mecanismes de garantia, especialment en l’àmbit registral immobiliari, per tal de protegir, especialment, els interessos legítims dels creditors del causant, també dels legitimaris mentre pervisqui la llegítima.

Apunt crític respecte a la “transitorietat” de la norma derogada.

Hagués estat desitjable l’establiment exprés d’un règim de transitorietat legal o l’expressió de la seva inexistència, en termes de seguretat jurídica.

Atès que no s’ha previst règim de transitorietat, cal entendre completament derogada la limitació de l’article 28 LH a partir de la seva entrada en vigor resultant l’anotació cancel.lable per simple instància del titular registral.

Interpretació de la supressió en el context històric i antecedent legislatiu.- Algunes de les contraexcepcions introduïdes en la història normativa d’aquesta han estat acompanyades d’un règim transitori, entre elles, la disposició transitòria setena de l’actual Llei hipotecària i la disposició transitòria segona de la Llei de 21 d’abril de 1909, de reforma de la Llei hipotecària. Davant d’aquesta realitat històrica l’actual normativa ha optat per la seva supressió amb caràcter absolut, sense regulació de situacions intermèdies, pel que cal entendre lògicament que no s’ha volgut establir cap règim legal en la transició. La història de la limitació dels efectes en la transmissió hereditària des del seu sorgiment ha estat de debilitament fins a l’extinció.

Resolucions d’interès en la matèria:

Bibliografia utilitzada:

 García García, J. M. (2019). Legislación hipotecaria y del crédito inmobiliario. T. I. Thomson Reuters.

Domínguez Luelmo, A. (2013). Comentarios a la Ley Hipotecaria. Thomson Reuters.

Roca Sastre, R. Mª, Roca-Sastre Muncunill, L., Bernà i Xigo, J. (2008). Derecho Hipotecario, T. II Vol. 2. Bosch.

Martorell, V. (junio de 2021). La supresión del artículo 28 de la Ley Hipotecaria por la Ley 8/2021: De la obsolescencia a la modernidad, pasando por la contradicción. www.notariosyregistradores.com

És imprescindible un bon assessorament per part de l’advocat, contacti amb nosaltres. Joan Muntada Artiles Advocats Girona.