A partir del día 3 de septiembre de 2021 tendrá efectividad la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria. En este sentido, el apartado 2º del artículo tercero de la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica suprime el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, que la disposición final tercera de la Ley antes citada establece, en cuanto a su entrada en vigor, a los 3 meses de su publicación, que ha tenido lugar el día 3 de junio de 2021.

El artículo 28 de la Ley Hipotecaria (en lo sucesivo, LH) pretendía posibilitar la reivindicación con repercusión registral de concretas transmisiones inmobiliarias con la introducción de la negación de la fe pública registral de forma generalista, más extensa que el ámbito que pretendía proteger, y preventiva. Su errática y vaga configuración legal, descoordinada de las diferentes regulaciones civiles del estado español, determinaba que la medida, que tenía carácter generalista en su propia aplicación incluyendo transmisiones no protegidas legalmente, constituyera un impedimento, sin justificación, al tráfico inmobiliario. Al disponer como atacable ciertas transmisiones, con efecto claudicante respecto a terceros adquirentes, implicaba la negativa de adquirentes e hipotecantes en el tráfico sobre inmueble mientras estuviera vigente la medida del artículo 28 LH.

La introducción en esencia de la medida protectora del derogado artículo 28 LH se inicia con la Ley Hipotecaria de 1861, que fue sucesivamente acotada por las Leyes hipotecarias posteriores y por sus reformas, entre estas últimas, por la Ley de 17 de julio de 1877 y de 21 de abril de 1909.

La finalidad que mantenía el actual artículo 28 LH, que implicaba la suspensión de la fe pública en el ámbito registral inmobiliario por el plazo de 2 años a contar desde la fecha de defunción del causante, era la protección del heredero real frente a adquirentes del heredero aparente no legitimario que reunían los requisitos del artículo 34 de la LH, en todo o en parte de los bienes integrantes de la sucesión. La interpretación del ámbito de protección pretendía ser definido, entre otros, en la Resolución, de 12 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Sallent, Jordi Mota Papaseit, contra la calificación que deniega la inscripción de una acta notarial de cancelación de las limitaciones del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Berga.

El mecanismo protector derogado ha causado estadísticamente, mientras ha estado vigente, muchos más perjuicios a la ciudadanía en general perjudicada por los efectos del artículo 28 LH y sus costes económicos, que sus exiguos beneficios, prácticamente desconocidos, por la protección dispensada a los favorecidos por la medida, por el que se estima muy positivamente su derogación.

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