REFORMAS LEGALES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER

por Joan Muntada | Sep 18, 2024 | Derecho Civil, General

En nuestro artículo de 25 de enero de 2016 en lo referente a la reforma de la Ley de arrendamientos urbanos resultando de la Ley 4/2013, de 4 de junio, que entró en vigor el 6 de junio de 2013, y que titulamos: “la reforma de la ley de arrendamientos urbanos del año 2013 desprotege el arrendatario”, contendía la explicación que esta reforma de 2013 que introducía dos importantes novedades:

Primera.- Redactaba el párrafo 2 del artículo 7 de la Ley estatal 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, en estos términos: “para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.”.

Segunda.- Modificaba el texto del artículo 14, expresando que “El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.”

Estas dos modificaciones suponían dar preferencia al derecho de propiedad del adquirente de la vivienda arrendada sobre el derecho del arrendatario, dado que lo primero podía cesar el arrendamiento, si bien la eficacia de la reforma quedaba mitigada por la dificultad que el adquirente fuera realmente de buena fe (uno de los requisitos consagrados por el mencionado artículo 34 de la Ley Hipotecaria), dada la poca verosimilitud que un comprador pueda concluir su acto adquisitivo con un desconocimiento inocente de la ocupación real de la finca.

La misma reforma, en tono liberalizador, rebajó el plazo original de duración mínima del contrato, establecido en cinco (5) años, al de tres (3) años.

En un artículo posterior, de fecha 8 de enero de 2019, comentábamos las novedades introducidas por el Real decreto ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler; avanzamos ahora que, para entender toda la serie de reformas producidas, es necesario aclarar que este real decreto ley no fue convalidado por el Congreso de los Diputados, y que esta cámara legislativa lo derogó según un acuerdo que se publicó al B.O.E el 22 de enero de 2019.

En este segundo artículo, de 8 de enero de 2019, destacábamos, entre otros puntos, que se volvía al plazo de prórroga forzosa hasta 5 años, con la novedad que este plazo se alargaba hasta siete (7) en el supuesto que el arrendador fuera persona jurídica. Así mismo, explicábamos que se establecía la norma (artículo 20) que “los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán de cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, a excepción que estos servicios hubieran sido contratados a iniciativa del arrendatario”. Igualmente, en cuanto a esta reforma de 2018, que se establecía un derecho de tanteo y retracto a favor de la administración competente cuando se vendiera la totalidad de un edificio en que existiera una vivienda arrendada (artículo 25); finalmente, comentábamos que se establecía que en los contratos de alquiler de viviendas de hasta cinco años de duración, o de siete si el arrendador fuera persona jurídica, la fianza máxima convenida no podría superar tres mensualidades de renta (artículo 36), es decir, la mensual obligatoria más las dos convencionales adicionales.

En esta entrega de hoy, para sintetizar y focalizar la problemática en el ámbito del contrato de arrendamiento, prescindimos de las modificaciones del decreto ley de 2018 en materia de propiedad horizontal y en materia fiscal, y de determinadas singularidades del libro quinto del Código civil catalán, que también comentamos (las modificaciones posteriores relacionadas con las cuales podrán ser objeto de un artículo posterior), y nos ceñimos al ámbito civil de la relación arrendataria.

Y desde esta perspectiva de realidad legislativa centrada y actualizada, creemos oportuno significar estos puntos:

Primero.- El derecho de arrendamiento no puede ser ignorado por el adquirente de la finca, aunque este inscriba su derecho de propiedad, dado que el párrafo segundo del artículo 7, que había introducido el decreto ley de 14 de diciembre de 2018 ha sufrido la inaplicación derivada de la derogación legislativa mencionada, publicada el 22 de enero de 2019; y la subrogación del adquirente en el contrato de arrendamiento se produce durante todo el plazo de prórroga forzosa, es decir, los cinco años como norma general, y el 7 años para el supuesto especial de arrendador persona jurídica, con la particularidad que si el adquirente reúne los requisitos del artículo 34 de la Ley hipotecaria, no tendrá que soportar el arrendamiento solo en el plazo de contrato que exceda de estos mínimos, según dispone el texto del artículo 14 que resulta del Decreto Ley 1/2019, de 1 de marzo, que entró en vigor el día 5 de estos mismo mes.

Segundo.- La norma del artículo 20 sobre gastos, resto redactado así: “los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán de cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica”, y ha desaparecido la excepción prevista para el supuesto que “estos servicios hubieran sido contratados a iniciativa directa del arrendatario”, por mor de la reforma indicada de 2019.

Tercero.- Desaparece, con esta reforma de 2019, la previsión legal de un derecho de tanteo y retracto a favor de la administración competente, que contendía el artículo 25, sin perjuicio que en Cataluña, para los supuestos de viviendas de protección oficial y otros especiales, haya que atender a los derechos de tanteo y retracto legales previstos a la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

Cuarto.- En relación con la fianza, el decreto ley de 1 de marzo de 2019 “rescata” el texto que innovaba el decreto ley de 2018 y, por lo tanto, mantiene la garantía adicional a dos mensualidades.

Si la penúltima reforma de la ley, al amparo del decreto ley de 2019, fue significada, la última, de 2024, ha sido penetrante desde la perspectiva social. En este sentido, la ley estatal 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ha modificado la LAU de continua referencia (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos), en estos puntos.

Ya adelanto, que esta ley de 2023 es muy ambiciosa y que, según su artículo 1, tiene como objeto “regular, en el ámbito de competencias del Estado, las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con la vivienda y, en particular, el derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada y al disfrute de la misma en condiciones asequibles, atendiendo al cumplimiento de lo dispuesto en los instrumentos internacionales ratificados por España y respetando en todo caso las competencias de las comunidades autónomas y, específicamente, las que tienen atribuidas en materia de vivienda”.

Los aspectos concretos de la ley 29/1994 que resultan modificados por la Ley 12/2023, de 24 de mayo (mediante la disposición final primera de esta, con la rúbrica “medidas de contención de precios en la regulación de contratos de arrendamiento de vivienda”), son los siguientes:

Primero.- El artículo 10, en el cual se introduce la posibilidad de una prórroga extraordinaria máxima de un año en caso de vulnerabilidad social y económica del arrendatario y condición de gran tenedor del arrendador; y la posibilidad de una prórroga extraordinaria máxima de tres años. si el inmueble arrendado se ubica en una “zona de mercado residencial tensionat”.

Segundo.- El artículo 17, relativo a la renta, en los términos de los párrafos 6 y 7 del precepto, que expresan:

“6. En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.

Únicamente podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10 por ciento sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos:

1. 1. 1. a) Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
      2. b) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 por ciento, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.
      3. c) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
      4. d) Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.

7. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, en los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la referida Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique, pudiendo desarrollarse reglamentariamente las bases metodológicas de dicho sistema y los protocolos de colaboración e intercambio de datos con los sistemas de información estatales y autonómicos de aplicación.

Esta misma limitación se aplicará a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la referida Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos cinco años, siempre que así se recoja en la resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, al haberse justificado dicha aplicación en la declaración de la zona de mercado residencial tensionado.”

Tercero.- El artículo 20, relativo a gastos, que establece que “los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”, en todo caso, sea el arrendador persona física o jurídica.

Cuarto.- La disposición adicional 11.ª de la ley de 2024, con el título “índice de referencia para actualizar anualmente los contratos de arrendamiento de vivienda”, señala que “el Instituto Nacional de Estadística tiene que definir, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se tiene que fijar como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados a la renta de los contratos de arrendamiento”.

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