La profusió legislativa deixa a vegades amagades a l’opinió pública, i també als professionals, modificacions que afecten seriosament els drets dels ciutadans. Aixó és el que ha passat amb la llei 4/2013, de 4 de juny, de mesures de flexibilització i foment del mercat de lloguer d’habitatges, que s’aplica als contractes fets a partir del 6 de juny de 2013.
Aquesta llei modifica el text de l’article 7 de la llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans, que estableix, després de la reforma, en el seu paràgraf segon, que ” perquè els arrendaments concertats sobre finques urbanes surtin efectes davant de tercers que hagin inscrit els seu dret, aquests arrendaments s’hauran d’inscriure en el Registre de la Propietat” i, també modifica el text de l’article 14, que assenyala que “l’adquirent d’una finca inscrita en el Registre de la Propietat, arrendada coma habitatge en tot o en part, que reuneixi els requisits de l’article 34 de la Llei Hipotecària, només quedarà subrogat en els drets i obligacions de l’arrendador si l’arrendament es troba inscrit… amb anterioritat a la transmissió de la finca”.
El titular registral, doncs, és preferent a l’arrendatari i pot fer cessar l’arrendament. Aquestes normes pretenen afavorir les inscripcions dels arrendaments, per bé, que en realitat, el que fan és protegir els propietaris, la inscripció dels quals és habitual, a diferencia de la inscripció dels arrendaments, que és excepcional.
Hi ha una circumstància, però, que mitiga el rigor de la nova normativa i és la referència als requisits de l’article 34 de la Llei Hipotecaria, que consagra el principi de fe pública registral i que protegeix al tercer que inscriu i adquireix a títol onerós i de bona fe.
Què implica ací la bona fe? Tenir la certesa que la finca adquirida no hi ha arrendatari, o que no hi ha arrendatari inscrit? Si considerem que és exigible una adequada diligencia en el comprador per saber l’estat possessori de la finca, com pot pretendre desconèixer que hi ha un arrendament si el venedor ha de manifestar aquesta circumstancia en l’escriptura de venda sota pena de falsedat en document públic i si arrendatari té dret de tempteig i retracte amb independència del fet que l’arrendament estigui inscrit? Sortosament, no hi haurà a la practica cap suposada “bona fe” del comprador que posi a l’arrendatari de potes al carrer. Precisament, és bó recordar-ho, l’article 37 de la mateixa Llei hipotecaria disposa que les accions del retracte legal (i el retracte arrendatari ho és) seran preferents al dret del tercer del 34.