por Joan Muntada | Nov 11, 2024 | Civil, Derecho Civil, Derecho de Sucesiones, General, Notícias
Los “otros” parientes colaterales con derecho a la sucesión intestada, mencionados de manera genérica en el artículo 442-11 del Código Civil de Cataluña, no han sido claramente definidos en detalle por los tratadistas recientes de Derecho civil catalán, lo que – determinarlos – podría facilitar la comprensión de la ley por parte de los lectores y de los intérpretes legales.
El artículo 442-11 de la Ley 10/2008, de 10 de julio, que aprueba el libro cuarto del Código civil catalán relativo a las sucesiones, bajo el título “llamamiento a otros colaterales”, establece que “si no existen hermanos ni hijos de hermanos, la herencia se defiere a los demás parientes del grado más próximo en línea colateral hasta el cuarto grado, por cabezas y sin derecho de representación ni distinción de líneas”.
Los artículos anteriores han especificado la delación a favor de los hijos (442-1), de los descendientes de grado ulterior (442-2), del cónyuge viudo y del conviviente en unión estable de pareja sobreviviente (442-3 a 7), de los progenitores y ascendientes (442-8), y, dentro del orden de los colaterales, de los hermanos e hijos de hermanos (442-10).
¿Quiénes son los parientes colaterales distintos de hermanos y sobrinos?
Son los siguientes, según el grado determinado en el artículo 441-4 (en línea colateral, los grados se computan sumando las generaciones de cada rama que surge del tronco común):
1.- Los tíos y tías, hermanos y hermanas del padre o de la madre del causante de la sucesión, que son de tercer grado.
2.- Los tíos abuelos o tías abuelas, hermanos de los abuelos del causante, que son de cuarto grado.
3.- Los sobrinos nietos, hijos de sobrinos, que son de cuarto grado.
4.- Los primos hermanos, hijos de los respectivos hermanos, que son de cuarto grado.
Los tíos y tías del punto 1, al ser de tercer grado, tienen preferencia y excluyen a los del resto de los puntos. Los del segundo, tercer y cuarto punto concurren en partes iguales, sin derecho de representación, al tratarse de parientes en cuarto grado.
Cabe señalar que es más probable la concurrencia de varios primos hermanos, mientras que la coexistencia de tíos abuelos y sobrinos nietos es excepcional, ya que esto requeriría la coexistencia de personas de cinco generaciones. La concurrencia de sobrinos nietos y primos hermanos es más común debido a una menor distancia cronológica.
Procedimiento para la declaración de herederos en casos de intestados
La declaración de herederos intestada, en los diferentes casos, se debe documentar mediante un acta notarial de notoriedad formalizada de conformidad con los artículos 55 y 56 de la Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862. En esta, el notario puede requerir todas las pruebas necesarias para demostrar el parentesco, en particular, certificados del Registro Civil. En algunos casos, puede que no se presenten todas las pruebas relativas a algún interesado o que alguno de estos no conozca el fallecimiento del causante o su derecho a la herencia (por ejemplo, sobrinos nietos o primos hermanos que hayan perdido contacto con el difunto).
El artículo 56 establece que si el notario no puede identificar o ubicar a algún interesado en la sucesión, debe dar publicidad al trámite mediante publicaciones en el Boletín Oficial del Estado y puede exponer el anuncio del acta en los tablones de anuncios de los ayuntamientos correspondientes al último domicilio del causante, al lugar de defunción si fuera diferente, o al lugar donde se ubiquen la mayor parte de los bienes inmuebles del causante.
Acción de petición de herencia
Aunque se tramite el acta de declaración de herederos y esta se considere firme, se consignará en el acta la reserva del derecho a ejercer reclamación judicial por parte de quienes no hubieran acreditado su derecho ante el notario o quienes no pudieron ser localizados. En estos casos, los perjudicados podrán recurrir a la acción de petición de herencia establecida en el artículo 465-1, que es imprescriptible, salvo en casos de usucapión de bienes singulares por parte de terceros.
Una singular diferencia en cuanto al Derecho civil español común: los ascendientes son preferentes al cónyuge o pareja de hecho
Es importante recordar que en el sistema catalán, en defecto de hijos o descendientes, el cónyuge o conviviente en unión estable (artículo 442-3) es preferente a los padres y ascendientes (artículo 442-8), mientras que en el sistema español común, los ascendientes (artículo 935 Código civil español) son preferentes al cónyuge (artículo 944).
Desde el compromiso al trabajo bien realizado. Abogados en Girona. Joan Muntada Artiles. Consúltanos.
por Joan Muntada | Sep 25, 2024 | Civil, Derecho Civil, Notícias
El jurista práctico en derecho privado tiene que querer saber civil, registral y procesal.
Y es en las materias más socialmente sensibles, como en el mundo de los arrendamientos, donde esta pretensión de conocimiento se presenta más necesaria.
La correcta comprensión del supuesto que presento en este artículo pide tener el espíritu abierto a todos los ámbitos en que un abogado tiene que desarrollarse, que son, además de la documentación privada, los ámbitos de documentación notarial, de documentación registral y de documentación procesal y administrativa; consecuentemente, tiene que ser lector y estudioso de la jurisprudencia, no solo contenciosa sino también de la registral, derivada esta de las resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (Ministerio de Justicia español) y de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas (Consellería de Justicia de la Generalitat de Cataluña).
Vayamos a la explicación cronológica de los acontecimientos:
1) El año 2014 se practicó en el Registro de la Propiedad una anotación preventiva de embargo sobre una finca por deudas del titular del bien con la Seguridad Social.
2) El año 2016 se prorrogó la anterior anotación.
3) El año 2017 se eleva a escritura pública un contrato privado de arrendamiento relativo a la misma finca, y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
4 )El año 2019 se anota una nueva prórroga del embargo, que mantiene la prioridad registral de 2014.
5) El año 2022 se presenta a inscripción registral una certificación de la Tesorería de la Seguridad Social relativa al acta de adjudicación del bien y mandamiento de cancelación de cargas en procedimiento de apresuramiento administrativo, en el cual constaba el acuerdo de alienación de la finca a favor de la arrendataria, en virtud de adjudicación directa después de haber restado deserta la subasta; en el acta se decía que la adjudicación a favor de la arrendataria se hacía en ejercicio del derecho de tanteo que le asistía por este carácter de arrendataria, en los términos previstos a la Ley de arrendamientos urbanos (artículo 25).
La subasta se había llevado a cabo de conformidad con el Real Decreto 1415/2004, de 11 de junio, que aprueba el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social, el artículo 123 bis del cual permite la adjudicación directa a cualquier interesado, carácter que concurre en la arrendataria.
6) La registradora deniega la inscripción de la certificación del acta de adjudicación a favor de la arrendataria porque entiende que cuando este título llega al Registro, el derecho de arrendamiento ya no existía, dado que considera que así se desprende de la redacción del artículo 13 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, resultando de la modificación debida a la Ley 4/2013, de 4 de junio, vigente desde el 6 de junio de 2013, el cual estableció, en su párrafo 1, que “si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la alienación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento; conforme al apartado segundo del artículo 7 (que establecía que los arrendamientos producen efectos enfrente en terceros si se ha inscrito) y en el artículo 14 (que establecía la subrogación del tercer adquirente ex artículo 34 Ley hipotecaria en la condición de arrendador solo si el arrendamiento se ha inscrito) se exceptúan los supuestos en que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador”. En este caso, la calificación registral consideraba que el procedimiento ejecutivo determinaba la resolución del derecho del arrendador y del propio contrato de arrendamiento con todos sus derechos accesorios, como es el derecho de tanteo, que es el que había utilizado la arrendataria para situarse en la posición de adjudicataria de la finca en el mismo procedimiento.
Hay que aclarar una cuestión transitoria: esta redacción del artículo 13 (como también las de los artículos 7 y 14), en cuanto a la extinción del derecho del arrendatario que ha hecho acceder su derecho posteriormente (2017) al acceso del derecho determinante de la resolución (anotación de embargo a favor de la Seguridad Social, 2014) fue suprimida por la reforma de la ley derivada del Real decreto ley 7/2019, de 1 de marzo, que entró en vigor el 6 de marzo de 2019, pero esta reforma no se aplicaba a los contratos de arrendamiento formalizados antes de la vigencia de la nueva normativa, por lo cual el supuesto estudiado se acoge a la reforma de 2013.
7) Esta calificación registral fue recorrida por la arrendataria-adjudicataria y por la misma Tesorería General de la Seguridad Social (esta, por su lógico interés al mantener la satisfacción del crédito del arrendador ejecutado, que había hecho efectivo con la adquisición vía tanteo pe parte de la arrendataria) ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, la cual acumuló ambos recursos en una misma resolución, atendida la íntima conexión existente entre ambos, al amparo del artículo 57 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
La arrendataria-adjudicaría, en su recurso, defendía la naturaleza preadquisitiva que tiene el derecho de tanteo y que la adquisición en pública subasta de una vivienda arrendada no produce ipso facto la terminación del alquiler.
Y la Tesorería recurrente alegaba que la adjudicación en subasta administrativa no puede asimilarse a un procedimiento judicial a los efectos de entender extinguido el arrendamiento ex artículo 13. La resolución de la Dirección General, que resuelve los recursos, de fecha 15 de noviembre de 2022, niega la razón de a la arrendataria y le opone que el texto del artículo 13 (según redacción de 2013) determina que el procedimiento ejecutivo resuelve el derecho de propiedad del arrendador, el mismo contrato de arrendamiento y el tanteo del arrendatario que se deriva; a la vez, la resolución desestima la idea de la Tesorería que pretende diferenciar entre procedimiento judicial y administrativo, reconociendo que en ambos tipos de adjudicaciones el derecho de tanteo tiene que ser respetado, si bien en este caso este derecho no miedo prosperar porque el arrendatario ha perdido esta condición.
8) La resolución de la Dirección General fue recorrida por las dos partes mencionadas, las cuales obtuvieron un pronunciamiento judicial favorable, la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Girona, de fecha 27 de noviembre de 2023, en el ámbito del juicio verbal previsto para estas calificaciones y resoluciones a la Ley hipotecaria, sentencia que ha revocado la resolución DGSJiFP de 15 de noviembre de 2022, y esta decisión judicial, una vez ha acontecido firme, ha estado objeto de publicación en el BOE el 12 de julio de 2024; la publicación se ha realizado en ejecución de la resolución de la misma Dirección General de fecha 14 de junio de 2024, en aplicación del artículo 327 de la Ley hipotecaria.
El criterio determinante de toda esta cuestión ha sido el relativo a que el derecho de tanteo y retracto del arrendatario, reconocido al artículo 25 LAU, no está condicionado al hecho que el derecho de arrendamiento se haya inscrito, de forma que:
- Durante cierto tiempo, entre el 6 de junio de 2013 y el 6 de marzo de 2019, el derecho de arrendamiento podía no ser oponible al adquirente de la finca, y podía extinguirse por la adquisición de un tercero, por vía convencional (artículo 7) o por vía forzosa (artículo 13).
- Antes y después de este periodo, el arrendamiento es oponible al tercer adquirente de la propiedad de la finca, salvo que hayan transcurrido los plazos de prórroga forzosa y, por lo tanto, de seguridad de vigencia, y por tanto el tercio adquirente tiene que soportar el arrendamiento el tiempo que falte.
- NI ANTES NI DESPUÉS de aquel ni de jefe otro periodo, estaba ni está limitado el derecho de tanteo del arrendatario, que es un derecho de adquisición preferente de carácter legal, y que, como preadquisitivo, no puede extinguirse antes de que la adquisición proyectada que le sirve de base objetiva se haya consumado; en este sentido, es recomendable leer un interesante artículo publicado por el notario Carlos Arriola Garrote en la página web “notarios y registradoras” con el título “tanteo arrendaticio urbano, embargo administrativo y registro de la propiedad” el 19 de enero de 2023, antes de la decisión judicial definitiva, donde hace hincapié en el hecho que el arrendatario no es tercero.
Como conclusión, permitís que invoque la necesidad de interpretación finalística o teleológica de las normas (artículo 3.1 del Código civil español) para hacer énfasis en una paradoja: es un auténtico contrasentido que se niegue al arrendatario el ejercicio de un derecho de preferente adquisición para adquirir la finca arrendada por el hecho de haber inscrito su derecho en una determinada fecha (derecho que se contempla como carga registral), cuando en el supuesto de no haber inscrito aquel ejercicio no se hubiera discutido por no haberse configurado como carga.
Desde el compromiso al trabajo bien realizado. Abogados en Girona. Joan Muntada Artiles. Consúltanos.
por Joan Muntada | Sep 18, 2024 | Derecho Civil, General
En nuestro artículo de 25 de enero de 2016 en lo referente a la reforma de la Ley de arrendamientos urbanos resultando de la Ley 4/2013, de 4 de junio, que entró en vigor el 6 de junio de 2013, y que titulamos: “la reforma de la ley de arrendamientos urbanos del año 2013 desprotege el arrendatario”, contendía la explicación que esta reforma de 2013 que introducía dos importantes novedades:
Primera.- Redactaba el párrafo 2 del artículo 7 de la Ley estatal 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, en estos términos: “para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.”.
Segunda.- Modificaba el texto del artículo 14, expresando que “El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.”
Estas dos modificaciones suponían dar preferencia al derecho de propiedad del adquirente de la vivienda arrendada sobre el derecho del arrendatario, dado que lo primero podía cesar el arrendamiento, si bien la eficacia de la reforma quedaba mitigada por la dificultad que el adquirente fuera realmente de buena fe (uno de los requisitos consagrados por el mencionado artículo 34 de la Ley Hipotecaria), dada la poca verosimilitud que un comprador pueda concluir su acto adquisitivo con un desconocimiento inocente de la ocupación real de la finca.
La misma reforma, en tono liberalizador, rebajó el plazo original de duración mínima del contrato, establecido en cinco (5) años, al de tres (3) años.
En un artículo posterior, de fecha 8 de enero de 2019, comentábamos las novedades introducidas por el Real decreto ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler; avanzamos ahora que, para entender toda la serie de reformas producidas, es necesario aclarar que este real decreto ley no fue convalidado por el Congreso de los Diputados, y que esta cámara legislativa lo derogó según un acuerdo que se publicó al B.O.E el 22 de enero de 2019.
En este segundo artículo, de 8 de enero de 2019, destacábamos, entre otros puntos, que se volvía al plazo de prórroga forzosa hasta 5 años, con la novedad que este plazo se alargaba hasta siete (7) en el supuesto que el arrendador fuera persona jurídica. Así mismo, explicábamos que se establecía la norma (artículo 20) que “los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán de cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, a excepción que estos servicios hubieran sido contratados a iniciativa del arrendatario”. Igualmente, en cuanto a esta reforma de 2018, que se establecía un derecho de tanteo y retracto a favor de la administración competente cuando se vendiera la totalidad de un edificio en que existiera una vivienda arrendada (artículo 25); finalmente, comentábamos que se establecía que en los contratos de alquiler de viviendas de hasta cinco años de duración, o de siete si el arrendador fuera persona jurídica, la fianza máxima convenida no podría superar tres mensualidades de renta (artículo 36), es decir, la mensual obligatoria más las dos convencionales adicionales.
En esta entrega de hoy, para sintetizar y focalizar la problemática en el ámbito del contrato de arrendamiento, prescindimos de las modificaciones del decreto ley de 2018 en materia de propiedad horizontal y en materia fiscal, y de determinadas singularidades del libro quinto del Código civil catalán, que también comentamos (las modificaciones posteriores relacionadas con las cuales podrán ser objeto de un artículo posterior), y nos ceñimos al ámbito civil de la relación arrendataria.
Y desde esta perspectiva de realidad legislativa centrada y actualizada, creemos oportuno significar estos puntos:
Primero.- El derecho de arrendamiento no puede ser ignorado por el adquirente de la finca, aunque este inscriba su derecho de propiedad, dado que el párrafo segundo del artículo 7, que había introducido el decreto ley de 14 de diciembre de 2018 ha sufrido la inaplicación derivada de la derogación legislativa mencionada, publicada el 22 de enero de 2019; y la subrogación del adquirente en el contrato de arrendamiento se produce durante todo el plazo de prórroga forzosa, es decir, los cinco años como norma general, y el 7 años para el supuesto especial de arrendador persona jurídica, con la particularidad que si el adquirente reúne los requisitos del artículo 34 de la Ley hipotecaria, no tendrá que soportar el arrendamiento solo en el plazo de contrato que exceda de estos mínimos, según dispone el texto del artículo 14 que resulta del Decreto Ley 1/2019, de 1 de marzo, que entró en vigor el día 5 de estos mismo mes.
Segundo.- La norma del artículo 20 sobre gastos, resto redactado así: “los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán de cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica”, y ha desaparecido la excepción prevista para el supuesto que “estos servicios hubieran sido contratados a iniciativa directa del arrendatario”, por mor de la reforma indicada de 2019.
Tercero.- Desaparece, con esta reforma de 2019, la previsión legal de un derecho de tanteo y retracto a favor de la administración competente, que contendía el artículo 25, sin perjuicio que en Cataluña, para los supuestos de viviendas de protección oficial y otros especiales, haya que atender a los derechos de tanteo y retracto legales previstos a la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.
Cuarto.- En relación con la fianza, el decreto ley de 1 de marzo de 2019 “rescata” el texto que innovaba el decreto ley de 2018 y, por lo tanto, mantiene la garantía adicional a dos mensualidades.
Si la penúltima reforma de la ley, al amparo del decreto ley de 2019, fue significada, la última, de 2024, ha sido penetrante desde la perspectiva social. En este sentido, la ley estatal 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ha modificado la LAU de continua referencia (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos), en estos puntos.
Ya adelanto, que esta ley de 2023 es muy ambiciosa y que, según su artículo 1, tiene como objeto “regular, en el ámbito de competencias del Estado, las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con la vivienda y, en particular, el derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada y al disfrute de la misma en condiciones asequibles, atendiendo al cumplimiento de lo dispuesto en los instrumentos internacionales ratificados por España y respetando en todo caso las competencias de las comunidades autónomas y, específicamente, las que tienen atribuidas en materia de vivienda”.
Los aspectos concretos de la ley 29/1994 que resultan modificados por la Ley 12/2023, de 24 de mayo (mediante la disposición final primera de esta, con la rúbrica “medidas de contención de precios en la regulación de contratos de arrendamiento de vivienda”), son los siguientes:
Primero.- El artículo 10, en el cual se introduce la posibilidad de una prórroga extraordinaria máxima de un año en caso de vulnerabilidad social y económica del arrendatario y condición de gran tenedor del arrendador; y la posibilidad de una prórroga extraordinaria máxima de tres años. si el inmueble arrendado se ubica en una “zona de mercado residencial tensionat”.
Segundo.- El artículo 17, relativo a la renta, en los términos de los párrafos 6 y 7 del precepto, que expresan:
“6. En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
Únicamente podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10 por ciento sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos:
-
-
- a) Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
- b) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 por ciento, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.
- c) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
- d) Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.
7. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, en los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la referida Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique, pudiendo desarrollarse reglamentariamente las bases metodológicas de dicho sistema y los protocolos de colaboración e intercambio de datos con los sistemas de información estatales y autonómicos de aplicación.
Esta misma limitación se aplicará a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la referida Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos cinco años, siempre que así se recoja en la resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, al haberse justificado dicha aplicación en la declaración de la zona de mercado residencial tensionado.”
Tercero.- El artículo 20, relativo a gastos, que establece que “los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”, en todo caso, sea el arrendador persona física o jurídica.
Cuarto.- La disposición adicional 11.ª de la ley de 2024, con el título “índice de referencia para actualizar anualmente los contratos de arrendamiento de vivienda”, señala que “el Instituto Nacional de Estadística tiene que definir, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se tiene que fijar como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados a la renta de los contratos de arrendamiento”.
Desde el compromiso al trabajo bien realizado. Abogados en Girona. Joan Muntada Artiles. Consúltanos.
por Joan Muntada | Dec 5, 2023 | Derecho de Sucesiones, FAQS
Son imputables a la legítima las donaciones entre vivos otorgadas por el causante con pacto expreso de imputación o hechas en pago o a cuenta de la legítima. El carácter imputable de la donación debe hacerse constar expresamente en el momento en que se otorga y no puede imponerse con posterioridad por actos entre vivos ni por causa de muerte.
Son imputables a la legítima, salvo que el causante disponga otra cosa:
- Las donaciones hechas por el causante a favor de los hijos para que puedan adquirir la primera vivienda o emprender una actividad profesional, industrial o mercantil que les proporcione independencia personal o económica.
- Las atribuciones particulares en pacto sucesorio, las donaciones por causa de muerte y las asignaciones de bienes al pago de legítimas, hechas también en pacto sucesorio, cuando se hagan efectivas.
En la herencia de los abuelos, son imputables a la legítima de los nietos los bienes recibidos por los progenitores representados que habrían sido imputables a su legítima en caso de haber sido legitimarios.
Las donaciones y demás atribuciones imputables a la legítima se valoran de acuerdo con lo establecido por el artículo 451-5, pero su imputación no está sometida al límite de diez años fijado por la letra b de dicho artículo.
El causante puede dejar sin efecto la imputación a la legítima en testamento o codicilo así como en pacto sucesorio o por medio de una declaración hecha en otro acto entre vivos en escritura pública. La dispensa de imputación hecha en escritura pública es irrevocable y la hecha en pacto sucesorio solo es revocable por las causas legales o acordadas entre las partes.
Antoni Vaquer Aloy y Paloma de Barrón Arniches exponen en el libro “Tratado de Derechos de Sucesiones. Tomo II” de M. C. Gete-Alonso y Calera (Dir.) y J. Solé Resina (Coord.)”, p. 565: “La imputación forma parte de las operaciones de cálculo de la legitima individual de cada legitimario, a fin de determinar qué es lo que han recibido ya en concepto de legítima. Consiste en calcular lo que cada legitimario ha percibido anticipadamente en concepto de legítima o imputable a la legítima, para descontarlo de lo que le corresponda obtener a ese legitimario en la sucesión del causante y, por consiguiente, obtener menor cantidad de la masa hereditaria.”[1]
Desde el compromiso al trabajo bien realizado. Abogados en Girona. Joan Muntada Artiles. Consúltanos.
[1] Gete-Alonso y Calera, M. C., (Dir.) y Solé Resina J., (Coord.). (2016). Tratado de derecho de sucesiones. Tomo II. Thomson Reuters-Civitas.
por Joan Muntada | Dec 5, 2023 | Derecho de Sucesiones, FAQS
La pretensión o el plazo para exigir la legítima y el suplemento prescribe al cabo de diez años de la muerte del causante.
La prescripción de las acciones de reclamación de legítima o de suplemento contra un progenitor del legitimario queda suspendida durante la vida del primero, sin perjuicio del plazo de preclusión establecido por el artículo 121-24. También queda suspendida, en caso de designación de heredero por los parientes de acuerdo con el artículo 424-5, hasta que se produzca la elección.
Antoni Vaquer Aloy y Paloma de Barrón Arniches exponen en el libro “Tratado de Derechos de Sucesiones. Tomo II” de M. C. Gete-Alonso y Calera (Dir.) y J. Solé Resina (Coord), p. 597: “Finalmente, es preciso considerar que, siendo la legítima un derecho de crédito, cada legitimario puede interponer la demanda judicial o la reclamación extrajudicial contra el heredero, con independencia del resto de legitimarios porque no hay litisconsorcio entre ellos. Por lo tanto, y en función de su diligencia en la reclamación, unos legitimarios podrán cobrar su legítima y otros no.”[1]
Desde el compromiso al trabajo bien realizado. Abogados en Girona. Joan Muntada Artiles. Consúltanos.
[1] Gete-Alonso y Calera, M. C., (Dir.) y Solé Resina J., (Coord.). (2016). Tratado de derecho de sucesiones. Tomo II. Thomson Reuters-Civitas.
por Joan Muntada | Dec 5, 2023 | Derecho de Sucesiones, FAQS
La renuncia a la legítima, la desheredación justa y la declaración de indignidad para suceder extinguen la respectiva legítima individual.
La legítima de los progenitores se extingue si el acreedor muere sin haberla reclamado judicialmente o por requerimiento notarial después de la muerte del hijo causante.
La legítima individual extinguida se integra en la herencia sin que acrezca nunca la de los demás legitimarios, sin perjuicio del derecho de representación.
Antoni Vaquer Aloy y Paloma de Barrón Arniches exponen en el libro “Tratado de Derechos de Sucesiones. Tomo II” de M. C. Gete-Alonso y Calera (Dir.) y J. Solé Resina (Coord), p. 587: “La legítima individual extinguida se integra en la herencia sin que opere el acrecimiento en favor de los otros legitimarios, tal y como establece expresamente el legislador en continuidad con el CSC y la CDCC (JOU I MIRABENT, Comentarios al CSC, p. 1211). Si hay renuncia a la legítima no opera el derecho de representación.”[1]
Desde el compromiso al trabajo bien realizado. Abogados en Girona. Joan Muntada Artiles. Consúltanos.
[1] Gete-Alonso y Calera, M. C., (Dir.) y Solé Resina J., (Coord.). (2016). Tratado de derecho de sucesiones. Tomo II. Thomson Reuters-Civitas.