Reformas legales en materia de vivienda y del alquiler

Reformas legales en materia de vivienda y del alquiler

NOVEDADES: El Gobierno no ha logrado sacar adelante el decreto sobre alquileres al ser rechazado en el Congreso por 243 diputados (PP, Ciudadanos, Podemos, Foro, UPN, ERC y Bildu), mientras que solo los apoyaron 103 parlamentarios (PSOE, Coalición Canaria, Compromís, PDeCAT y PNV).

 

El derecho a la vivienda, como los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, ha estado y será objeto de reformas legales permanentes y constantes, desde el ámbito civil, urbanístico, administrativo y fiscal al ser un derecho socialmente básico que conforma la propia dignidad como persona, y que lo sitúa como objetivo-tendencia. Este derecho se afirma cuando se consigue, podemos afirmar que logramos plenamente el derecho a la vivienda cuando lo tenemos.

El Real decreto ley mencionado, recientemente aprobado,  nos sitúa un pórtico, en su preámbulo, en el que analiza la problemática del acceso a la vivienda en régimen de alquiler y nos describe una serie de indicadores o síntomas que hacen necesaria las medidas introducidas con carácter de urgencia, entre ellos: la grave situación de vulnerabilidad económica y social de un gran número de familias y hogares, el incremento del precio de los alquileres, en más de un 15% los últimos tres años en algunas localidades, el hecho que más del 42% de los hogares destinaban más del 40% de sus ingresos al pago del alquiler (según los datos del Eurostat del año 2017), el fenómeno del alquiler de apartamentos turísticos, la tendencia marcada de la preferencia de los ciudadanos verso la fórmula de acceso a la vivienda en régimen de alquiler en detrimento de la compra, la carencia de parque de vivienda social, los años transcurridos en la profunda crisis económica por una intensa destrucción y precariedad del mercado laboral, la necesidad de respuesta en términos de accesibilidad a la problemática que sufren diariamente las personas con discapacidad y movilidad reducida, en un contexto demográfico de envejecimiento de la población.

Para hacer frente a la realidad descrita en el párrafo anterior, se aprueba  el Real decreto ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, introduciendo una serie de medidas reformando varias leyes, entre ellas, la ley de arrendamientos urbanos, la Ley de propiedad horizontal, la Ley de enjuiciamiento civil, la Ley de haciendas locales y la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

En materia de arrendamiento urbano de viviendas se modifica la ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, principalmente, en la siguiente regulación:

  • Duración del arrendamiento. Establece que la duración de los arrendamientos urbanos de vivienda será la libremente pactada por las partes, con la inclusión que si fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuera persona jurídica, llegado el día de vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta una duración total mínima de cinco años, o siete años, si el arrendador fuera persona jurídica, con la excepción que la arrendataria manifestara con un mínimo de 30 días de antelación a la fecha del acabado del contrato o de cualquier de sus prórrogas su voluntad de no renovarlo. No se procederá a la prórroga obligatoria del contrato, si una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarlo a vivienda permanente para él mismo o a sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción o por su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
  • Prórroga del contrato. Se establece que si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquier de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete si el arrendador es persona jurídica, ninguno de las partes ha notificado al otro, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante 3 años más.

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán de cargo del arrendador, cuando esta sea persona jurídica, a excepción que estos servicios hubieran sido contratados a iniciativa directa del arrendatario.

Establece la previsión legal de un derecho de tanteo y retracto respecto a la totalidad del inmueble a favor de la administración competente en materia de vivienda cuando se venda la totalidad de un edificio donde exista alguna vivienda arrendada. Este derecho quedará definitivamente modulado por el que prevea la ley de vivienda.

Nueva regulación de la fianza de arrendamiento urbano de viviendas. El Real decreto ley establece en los contratos de hasta cinco años de duración o de hasta siete años, si el arrendador fuera persona jurídica, que el valor de la garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta; el que comportará, como consecuencia, que en el arrendamiento de vivienda la fianza máxima será de 3 mensualidades de renta.

En materia fiscal se establece, entre las principales medidas, que los Ayuntamientos a través de las ordenanzas fiscales puedan establecer un recargo de hasta el 50% de la cuota del impuesto sobre bienes inmuebles de las viviendas de uso residencial que se encuentren parados; se establece una exención del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento para uso estable y permanente; se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en alquiler social de vivienda por parte de las administraciones o entes públicos; se habilita en los ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta un 95 por ciento en la cuota del IBI por las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

En materia de propiedad horizontal, se modifica la ley estatal sobre propiedad horizontal, que a pesar de que no es aplicable en Cataluña, al tener regulación propia, creemos oportuno mencionarla dado que se trata de un derecho civil próximo, de necesario conocimiento y los conceptos son generalistas o universales, se amplía el fondo de reserva de las comunidades de propietarios pasando del 5% al 10% de su último presupuesto ordinario que podrá atender a la realización de las obras de accesibilidad; en materia de viviendas de uso turístico en régimen de propiedad horizontal establece en 3/5 del total de propietarios, que a la vez representan, las 3/5 partes de las cuotas de participación como mayoría necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de esta actividad o por el establecimiento de cuotas especiales o de incremento de participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice esta actividad. La regulación normativa en Cataluña está contenida actualmente en la Ley 5/2006, del 10 de mayo, del Libro Quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, según redacción de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del Libro Quinto del Código civil de Cataluña.

En materia de desahucios judiciales de vivienda se concreta un régimen de coordinación entre los Servicios Sociales y la administración de justicia para atender a aquellas situaciones que  demanden una mayor protección social, reformando en este sentido la Ley de enjuiciamiento civil.

En términos generales, pues, podemos decir que las medidas introducidas son necesarias en el contexto económico y social actual, a la vez los gobiernos tendrán que ser imaginativos con nuevas fórmulas que fomenten y estimulen la creación de riqueza y que esta llegue a los ciudadanos y en materia de vivienda se está avanzando con objeto de promover políticas activas de vivienda.

 

 

 

El impuesto de actos jurídicos documentados en las escrituras de préstamos hipotecarios

El impuesto de actos jurídicos documentados en las escrituras de préstamos hipotecarios

La reciente Sentencia de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo, de 16 de octubre de 2018, sobre la tributación de las escrituras que documentan la constitución de un préstamo con garantía hipotecaria ha alborotado el mundo jurídico al modificar la doctrina permanente anterior, que atribuía el pago al prestatario, y asignarlo al prestamista, al banco.

Todo el mundo sabe que hoy día 5 el Pleno de la Sala 3a del Tribunal Supremo, a convocatoria de su Presidente, Luis María Díez Picazo, resolverá definitivamente sobre el cambio de doctrina.

Para entender adecuadamente la cuestión, hay que explicar previamente las siguientes bases:

1) Los impuestos que pueden intervenir en la cuestión de los préstamos son el de transmisiones patrimoniales (bien en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, bien en la de actos jurídicos documentados) y el del valor añadido (IVA).

2) En el préstamo personal, sin garantía, cuando el prestamista es un particular, la operación de préstamo está sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del  impuesto de transmisiones patrimoniales (artículo 7.1B del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, que aprueba el Texto Refundido de la Ley de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados) y, a la vez, exenta del mismo impuesto (artículo 45.I.B.15 de la misma ley).

3) En el préstamo personal, sin garantía, cuando el prestamista es una empresa en el ejercicio de su actividad (banco  o entidad financiera), la operación de préstamo no está sujeta a ITP (artículo 7.5º de la Ley de la ITP) queda sujeta al impuesto del IVA (artículo 11.Dos.12ª de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido) y, a la vez, exenta de tributación (artículo 20-Uno-18º c. de la misma ley).

4) Si el préstamo se garantiza mediante derechos reales como la hipoteca, cuando el prestamista es un particular, el artículo 15 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales establece que la garantía (hipoteca) tributará exclusivamente por el concepto de préstamo, por lo tanto, estará sujeta  y exenta.

No obstante, si la constitución de garantía no es simultánea al préstamo, o no se prevé la constitución posterior en el momento inicial, la efectiva constitución posterior sí tributará por ITP, con arreglo al artículo 25 del Real Decreto 828/1995, de 29 de Mayo, que aprueba el Reglamento de la Ley de ITP; se aplicará el tipo del uno por ciento sobre la total responsabilidad hipotecaria (artículo 11,b) de la Ley de ITP, no modificado por la normativa catalana).

5) Si el préstamo es garantizado con un derecho real y concedido por una empresa financiera, la Ley del IVA, al artículo 20.Uno.18.º f),  proclama la exención, tanto si la constitución del préstamo es simultánea cómo si es posterior a la formalización del préstamo.

6) Si el préstamo garantizado con hipoteca es inscribible en el Registro de la Propiedad, podrá meritar el impuesto de actos jurídicos documentados, al tipo del 1,5 por ciento en Cataluña (tipo general, reducido en determinados supuestos), en base a la total responsabilidad hipotecaria (capital más intereses, intereses de demora, costas y gastos extrajudiciales). Es clave el texto del artículo 31.2 de la Ley de ITP: “Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa evaluable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta ley – transmisiones patrimoniales onerosas y operaciones societarias-,  tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre – actualmente, Ley 22, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía – sustituida actualmente por la ley 22/2009, de 18 de diciembre-,  haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.”

. si es entre particulares, no merita AJD  porque el artículo 31.2 de la Ley de ITP excluye la compatibilidad AJD – ITP Onerosas.

. si es concedido por una empresa financiera, tiene que liquidar por AJD, atendida la compatibilidad entre este concepto y el IVA.

Determinadas las bases, vamos al núcleo del problema, el sujeto pasivo del impuesto.

El artículo 8 de la Ley de ITP establece que estará obligado al pago del impuesto, como contribuyente:

“c) En la constitución de derechos reales, aquél a cuyo favor se realice este acto. d) En la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el prestatario.”

Y el artículo 68 del Reglamento de la ley, para desvanecer la duda que pudiera surgir de la dicción legal, concreta que:

“Será sujeto pasivo – del impuesto de actos jurídicos documentados, en cuanto a los documentos notariales– el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que instan o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.

Cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario.”

Es evidente que el préstamo y la hipoteca constituyen un acto complejo o unidad tributaria, y que cualquier solución, en un sentido o en otro, dado que la ley no ha dejado de decir nunca que el préstamo es a cargo del prestatario y que la garantía es a cargo del  sujeto a favor de quien se constituye, genera controversia.

La sentencia comentada, de 16 de octubre de 2018, pone el énfasis en dos consideraciones:

1) el derecho real inscribible es la hipoteca, que es la garantía que asegura la posición del acreedor; es “el adquirente” del derecho a inscribir.

2) el acreedor es quien tiene interés real en la expedición de la copia notarial de la escritura de préstamo hipotecario, la cual es necesaria tanto para la inscripción registral como para la ejecutividad procesal de la deuda.

Ergo, el impuesto de AJD lo fija a cargo del acreedor hipotecario, el banco, y anula, por contrario a la ley, el párrafo segundo del artículo 68 del Reglamento de la Ley de ITP.

Hoy conoceremos el criterio del Pleno. Tocará seguir hablando del tema.