El jurista práctico en derecho privado tiene que querer saber civil, registral y procesal.
Y es en las materias más socialmente sensibles, como en el mundo de los arrendamientos, donde esta pretensión de conocimiento se presenta más necesaria.
La correcta comprensión del supuesto que presento en este artículo pide tener el espíritu abierto a todos los ámbitos en que un abogado tiene que desarrollarse, que son, además de la documentación privada, los ámbitos de documentación notarial, de documentación registral y de documentación procesal y administrativa; consecuentemente, tiene que ser lector y estudioso de la jurisprudencia, no solo contenciosa sino también de la registral, derivada esta de las resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (Ministerio de Justicia español) y de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas (Consellería de Justicia de la Generalitat de Cataluña).
Vayamos a la explicación cronológica de los acontecimientos:
1) El año 2014 se practicó en el Registro de la Propiedad una anotación preventiva de embargo sobre una finca por deudas del titular del bien con la Seguridad Social.
2) El año 2016 se prorrogó la anterior anotación.
3) El año 2017 se eleva a escritura pública un contrato privado de arrendamiento relativo a la misma finca, y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
4 )El año 2019 se anota una nueva prórroga del embargo, que mantiene la prioridad registral de 2014.
5) El año 2022 se presenta a inscripción registral una certificación de la Tesorería de la Seguridad Social relativa al acta de adjudicación del bien y mandamiento de cancelación de cargas en procedimiento de apresuramiento administrativo, en el cual constaba el acuerdo de alienación de la finca a favor de la arrendataria, en virtud de adjudicación directa después de haber restado deserta la subasta; en el acta se decía que la adjudicación a favor de la arrendataria se hacía en ejercicio del derecho de tanteo que le asistía por este carácter de arrendataria, en los términos previstos a la Ley de arrendamientos urbanos (artículo 25).
La subasta se había llevado a cabo de conformidad con el Real Decreto 1415/2004, de 11 de junio, que aprueba el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social, el artículo 123 bis del cual permite la adjudicación directa a cualquier interesado, carácter que concurre en la arrendataria.
6) La registradora deniega la inscripción de la certificación del acta de adjudicación a favor de la arrendataria porque entiende que cuando este título llega al Registro, el derecho de arrendamiento ya no existía, dado que considera que así se desprende de la redacción del artículo 13 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, resultando de la modificación debida a la Ley 4/2013, de 4 de junio, vigente desde el 6 de junio de 2013, el cual estableció, en su párrafo 1, que “si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la alienación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento; conforme al apartado segundo del artículo 7 (que establecía que los arrendamientos producen efectos enfrente en terceros si se ha inscrito) y en el artículo 14 (que establecía la subrogación del tercer adquirente ex artículo 34 Ley hipotecaria en la condición de arrendador solo si el arrendamiento se ha inscrito) se exceptúan los supuestos en que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador”. En este caso, la calificación registral consideraba que el procedimiento ejecutivo determinaba la resolución del derecho del arrendador y del propio contrato de arrendamiento con todos sus derechos accesorios, como es el derecho de tanteo, que es el que había utilizado la arrendataria para situarse en la posición de adjudicataria de la finca en el mismo procedimiento.
Hay que aclarar una cuestión transitoria: esta redacción del artículo 13 (como también las de los artículos 7 y 14), en cuanto a la extinción del derecho del arrendatario que ha hecho acceder su derecho posteriormente (2017) al acceso del derecho determinante de la resolución (anotación de embargo a favor de la Seguridad Social, 2014) fue suprimida por la reforma de la ley derivada del Real decreto ley 7/2019, de 1 de marzo, que entró en vigor el 6 de marzo de 2019, pero esta reforma no se aplicaba a los contratos de arrendamiento formalizados antes de la vigencia de la nueva normativa, por lo cual el supuesto estudiado se acoge a la reforma de 2013.
7) Esta calificación registral fue recorrida por la arrendataria-adjudicataria y por la misma Tesorería General de la Seguridad Social (esta, por su lógico interés al mantener la satisfacción del crédito del arrendador ejecutado, que había hecho efectivo con la adquisición vía tanteo pe parte de la arrendataria) ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, la cual acumuló ambos recursos en una misma resolución, atendida la íntima conexión existente entre ambos, al amparo del artículo 57 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
La arrendataria-adjudicaría, en su recurso, defendía la naturaleza preadquisitiva que tiene el derecho de tanteo y que la adquisición en pública subasta de una vivienda arrendada no produce ipso facto la terminación del alquiler.
Y la Tesorería recurrente alegaba que la adjudicación en subasta administrativa no puede asimilarse a un procedimiento judicial a los efectos de entender extinguido el arrendamiento ex artículo 13. La resolución de la Dirección General, que resuelve los recursos, de fecha 15 de noviembre de 2022, niega la razón de a la arrendataria y le opone que el texto del artículo 13 (según redacción de 2013) determina que el procedimiento ejecutivo resuelve el derecho de propiedad del arrendador, el mismo contrato de arrendamiento y el tanteo del arrendatario que se deriva; a la vez, la resolución desestima la idea de la Tesorería que pretende diferenciar entre procedimiento judicial y administrativo, reconociendo que en ambos tipos de adjudicaciones el derecho de tanteo tiene que ser respetado, si bien en este caso este derecho no miedo prosperar porque el arrendatario ha perdido esta condición.
8) La resolución de la Dirección General fue recorrida por las dos partes mencionadas, las cuales obtuvieron un pronunciamiento judicial favorable, la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Girona, de fecha 27 de noviembre de 2023, en el ámbito del juicio verbal previsto para estas calificaciones y resoluciones a la Ley hipotecaria, sentencia que ha revocado la resolución DGSJiFP de 15 de noviembre de 2022, y esta decisión judicial, una vez ha acontecido firme, ha estado objeto de publicación en el BOE el 12 de julio de 2024; la publicación se ha realizado en ejecución de la resolución de la misma Dirección General de fecha 14 de junio de 2024, en aplicación del artículo 327 de la Ley hipotecaria.
El criterio determinante de toda esta cuestión ha sido el relativo a que el derecho de tanteo y retracto del arrendatario, reconocido al artículo 25 LAU, no está condicionado al hecho que el derecho de arrendamiento se haya inscrito, de forma que:
- Durante cierto tiempo, entre el 6 de junio de 2013 y el 6 de marzo de 2019, el derecho de arrendamiento podía no ser oponible al adquirente de la finca, y podía extinguirse por la adquisición de un tercero, por vía convencional (artículo 7) o por vía forzosa (artículo 13).
- Antes y después de este periodo, el arrendamiento es oponible al tercer adquirente de la propiedad de la finca, salvo que hayan transcurrido los plazos de prórroga forzosa y, por lo tanto, de seguridad de vigencia, y por tanto el tercio adquirente tiene que soportar el arrendamiento el tiempo que falte.
- NI ANTES NI DESPUÉS de aquel ni de jefe otro periodo, estaba ni está limitado el derecho de tanteo del arrendatario, que es un derecho de adquisición preferente de carácter legal, y que, como preadquisitivo, no puede extinguirse antes de que la adquisición proyectada que le sirve de base objetiva se haya consumado; en este sentido, es recomendable leer un interesante artículo publicado por el notario Carlos Arriola Garrote en la página web “notarios y registradoras” con el título “tanteo arrendaticio urbano, embargo administrativo y registro de la propiedad” el 19 de enero de 2023, antes de la decisión judicial definitiva, donde hace hincapié en el hecho que el arrendatario no es tercero.
Como conclusión, permitís que invoque la necesidad de interpretación finalística o teleológica de las normas (artículo 3.1 del Código civil español) para hacer énfasis en una paradoja: es un auténtico contrasentido que se niegue al arrendatario el ejercicio de un derecho de preferente adquisición para adquirir la finca arrendada por el hecho de haber inscrito su derecho en una determinada fecha (derecho que se contempla como carga registral), cuando en el supuesto de no haber inscrito aquel ejercicio no se hubiera discutido por no haberse configurado como carga.
Desde el compromiso al trabajo bien realizado. Abogados en Girona. Joan Muntada Artiles. Consúltanos.