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REFORMAS LEGALES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER

REFORMAS LEGALES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER

por | Sep 18, 2024 | Derecho Civil, General

En nuestro artículo de 25 de enero de 2016 en lo referente a la reforma de la Ley de arrendamientos urbanos resultando de la Ley 4/2013, de 4 de junio, que entró en vigor el 6 de junio de 2013, y que titulamos: “la reforma de la ley de arrendamientos urbanos del año 2013 desprotege el arrendatario”, contendía la explicación que esta reforma de 2013 que introducía dos importantes novedades:

Primera.- Redactaba el párrafo 2 del artículo 7 de la Ley estatal 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, en estos términos: “para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.”.

Segunda.- Modificaba el texto del artículo 14, expresando que “El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.”

Estas dos modificaciones suponían dar preferencia al derecho de propiedad del adquirente de la vivienda arrendada sobre el derecho del arrendatario, dado que lo primero podía cesar el arrendamiento, si bien la eficacia de la reforma quedaba mitigada por la dificultad que el adquirente fuera realmente de buena fe (uno de los requisitos consagrados por el mencionado artículo 34 de la Ley Hipotecaria), dada la poca verosimilitud que un comprador pueda concluir su acto adquisitivo con un desconocimiento inocente de la ocupación real de la finca.

La misma reforma, en tono liberalizador, rebajó el plazo original de duración mínima del contrato, establecido en cinco (5) años, al de tres (3) años.

En un artículo posterior, de fecha 8 de enero de 2019, comentábamos las novedades introducidas por el Real decreto ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler; avanzamos ahora que, para entender toda la serie de reformas producidas, es necesario aclarar que este real decreto ley no fue convalidado por el Congreso de los Diputados, y que esta cámara legislativa lo derogó según un acuerdo que se publicó al B.O.E el 22 de enero de 2019.

En este segundo artículo, de 8 de enero de 2019, destacábamos, entre otros puntos, que se volvía al plazo de prórroga forzosa hasta 5 años, con la novedad que este plazo se alargaba hasta siete (7) en el supuesto que el arrendador fuera persona jurídica. Así mismo, explicábamos que se establecía la norma (artículo 20) que “los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán de cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, a excepción que estos servicios hubieran sido contratados a iniciativa del arrendatario”. Igualmente, en cuanto a esta reforma de 2018, que se establecía un derecho de tanteo y retracto a favor de la administración competente cuando se vendiera la totalidad de un edificio en que existiera una vivienda arrendada (artículo 25); finalmente, comentábamos que se establecía que en los contratos de alquiler de viviendas de hasta cinco años de duración, o de siete si el arrendador fuera persona jurídica, la fianza máxima convenida no podría superar tres mensualidades de renta (artículo 36), es decir, la mensual obligatoria más las dos convencionales adicionales.

En esta entrega de hoy, para sintetizar y focalizar la problemática en el ámbito del contrato de arrendamiento, prescindimos de las modificaciones del decreto ley de 2018 en materia de propiedad horizontal y en materia fiscal, y de determinadas singularidades del libro quinto del Código civil catalán, que también comentamos (las modificaciones posteriores relacionadas con las cuales podrán ser objeto de un artículo posterior), y nos ceñimos al ámbito civil de la relación arrendataria.

Y desde esta perspectiva de realidad legislativa centrada y actualizada, creemos oportuno significar estos puntos:

Primero.- El derecho de arrendamiento no puede ser ignorado por el adquirente de la finca, aunque este inscriba su derecho de propiedad, dado que el párrafo segundo del artículo 7, que había introducido el decreto ley de 14 de diciembre de 2018 ha sufrido la inaplicación derivada de la derogación legislativa mencionada, publicada el 22 de enero de 2019; y la subrogación del adquirente en el contrato de arrendamiento se produce durante todo el plazo de prórroga forzosa, es decir, los cinco años como norma general, y el 7 años para el supuesto especial de arrendador persona jurídica, con la particularidad que si el adquirente reúne los requisitos del artículo 34 de la Ley hipotecaria, no tendrá que soportar el arrendamiento solo en el plazo de contrato que exceda de estos mínimos, según dispone el texto del artículo 14 que resulta del Decreto Ley 1/2019, de 1 de marzo, que entró en vigor el día 5 de estos mismo mes.

Segundo.- La norma del artículo 20 sobre gastos, resto redactado así: “los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán de cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica”, y ha desaparecido la excepción prevista para el supuesto que “estos servicios hubieran sido contratados a iniciativa directa del arrendatario”, por mor de la reforma indicada de 2019.

Tercero.- Desaparece, con esta reforma de 2019, la previsión legal de un derecho de tanteo y retracto a favor de la administración competente, que contendía el artículo 25, sin perjuicio que en Cataluña, para los supuestos de viviendas de protección oficial y otros especiales, haya que atender a los derechos de tanteo y retracto legales previstos a la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

Cuarto.- En relación con la fianza, el decreto ley de 1 de marzo de 2019 “rescata” el texto que innovaba el decreto ley de 2018 y, por lo tanto, mantiene la garantía adicional a dos mensualidades.

Si la penúltima reforma de la ley, al amparo del decreto ley de 2019, fue significada, la última, de 2024, ha sido penetrante desde la perspectiva social. En este sentido, la ley estatal 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ha modificado la LAU de continua referencia (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos), en estos puntos.

Ya adelanto, que esta ley de 2023 es muy ambiciosa y que, según su artículo 1, tiene como objeto “regular, en el ámbito de competencias del Estado, las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con la vivienda y, en particular, el derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada y al disfrute de la misma en condiciones asequibles, atendiendo al cumplimiento de lo dispuesto en los instrumentos internacionales ratificados por España y respetando en todo caso las competencias de las comunidades autónomas y, específicamente, las que tienen atribuidas en materia de vivienda”.

Los aspectos concretos de la ley 29/1994 que resultan modificados por la Ley 12/2023, de 24 de mayo (mediante la disposición final primera de esta, con la rúbrica “medidas de contención de precios en la regulación de contratos de arrendamiento de vivienda”), son los siguientes:

Primero.- El artículo 10, en el cual se introduce la posibilidad de una prórroga extraordinaria máxima de un año en caso de vulnerabilidad social y económica del arrendatario y condición de gran tenedor del arrendador; y la posibilidad de una prórroga extraordinaria máxima de tres años. si el inmueble arrendado se ubica en una “zona de mercado residencial tensionat”.

Segundo.- El artículo 17, relativo a la renta, en los términos de los párrafos 6 y 7 del precepto, que expresan:

“6. En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.

Únicamente podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10 por ciento sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos:

      1. a) Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
      2. b) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 por ciento, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.
      3. c) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
      4. d) Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.

7. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, en los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la referida Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique, pudiendo desarrollarse reglamentariamente las bases metodológicas de dicho sistema y los protocolos de colaboración e intercambio de datos con los sistemas de información estatales y autonómicos de aplicación.

Esta misma limitación se aplicará a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la referida Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos cinco años, siempre que así se recoja en la resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, al haberse justificado dicha aplicación en la declaración de la zona de mercado residencial tensionado.”

Tercero.- El artículo 20, relativo a gastos, que establece que “los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”, en todo caso, sea el arrendador persona física o jurídica.

Cuarto.- La disposición adicional 11.ª de la ley de 2024, con el título “índice de referencia para actualizar anualmente los contratos de arrendamiento de vivienda”, señala que “el Instituto Nacional de Estadística tiene que definir, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se tiene que fijar como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados a la renta de los contratos de arrendamiento”.

Desde el compromiso al trabajo bien realizado. Abogados en Girona. Joan Muntada Artiles. Consúltanos.

Reformas legales en materia de vivienda y del alquiler

Reformas legales en materia de vivienda y del alquiler

por | Jan 8, 2019 | General, Notícias

NOVEDADES: El Gobierno no ha logrado sacar adelante el decreto sobre alquileres al ser rechazado en el Congreso por 243 diputados (PP, Ciudadanos, Podemos, Foro, UPN, ERC y Bildu), mientras que solo los apoyaron 103 parlamentarios (PSOE, Coalición Canaria, Compromís, PDeCAT y PNV).

 

El derecho a la vivienda, como los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, ha estado y será objeto de reformas legales permanentes y constantes, desde el ámbito civil, urbanístico, administrativo y fiscal al ser un derecho socialmente básico que conforma la propia dignidad como persona, y que lo sitúa como objetivo-tendencia. Este derecho se afirma cuando se consigue, podemos afirmar que logramos plenamente el derecho a la vivienda cuando lo tenemos.

El Real decreto ley mencionado, recientemente aprobado,  nos sitúa un pórtico, en su preámbulo, en el que analiza la problemática del acceso a la vivienda en régimen de alquiler y nos describe una serie de indicadores o síntomas que hacen necesaria las medidas introducidas con carácter de urgencia, entre ellos: la grave situación de vulnerabilidad económica y social de un gran número de familias y hogares, el incremento del precio de los alquileres, en más de un 15% los últimos tres años en algunas localidades, el hecho que más del 42% de los hogares destinaban más del 40% de sus ingresos al pago del alquiler (según los datos del Eurostat del año 2017), el fenómeno del alquiler de apartamentos turísticos, la tendencia marcada de la preferencia de los ciudadanos verso la fórmula de acceso a la vivienda en régimen de alquiler en detrimento de la compra, la carencia de parque de vivienda social, los años transcurridos en la profunda crisis económica por una intensa destrucción y precariedad del mercado laboral, la necesidad de respuesta en términos de accesibilidad a la problemática que sufren diariamente las personas con discapacidad y movilidad reducida, en un contexto demográfico de envejecimiento de la población.

Para hacer frente a la realidad descrita en el párrafo anterior, se aprueba  el Real decreto ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, introduciendo una serie de medidas reformando varias leyes, entre ellas, la ley de arrendamientos urbanos, la Ley de propiedad horizontal, la Ley de enjuiciamiento civil, la Ley de haciendas locales y la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

En materia de arrendamiento urbano de viviendas se modifica la ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, principalmente, en la siguiente regulación:

  • Duración del arrendamiento. Establece que la duración de los arrendamientos urbanos de vivienda será la libremente pactada por las partes, con la inclusión que si fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuera persona jurídica, llegado el día de vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta una duración total mínima de cinco años, o siete años, si el arrendador fuera persona jurídica, con la excepción que la arrendataria manifestara con un mínimo de 30 días de antelación a la fecha del acabado del contrato o de cualquier de sus prórrogas su voluntad de no renovarlo. No se procederá a la prórroga obligatoria del contrato, si una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarlo a vivienda permanente para él mismo o a sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción o por su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
  • Prórroga del contrato. Se establece que si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquier de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete si el arrendador es persona jurídica, ninguno de las partes ha notificado al otro, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante 3 años más.

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán de cargo del arrendador, cuando esta sea persona jurídica, a excepción que estos servicios hubieran sido contratados a iniciativa directa del arrendatario.

Establece la previsión legal de un derecho de tanteo y retracto respecto a la totalidad del inmueble a favor de la administración competente en materia de vivienda cuando se venda la totalidad de un edificio donde exista alguna vivienda arrendada. Este derecho quedará definitivamente modulado por el que prevea la ley de vivienda.

Nueva regulación de la fianza de arrendamiento urbano de viviendas. El Real decreto ley establece en los contratos de hasta cinco años de duración o de hasta siete años, si el arrendador fuera persona jurídica, que el valor de la garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta; el que comportará, como consecuencia, que en el arrendamiento de vivienda la fianza máxima será de 3 mensualidades de renta.

En materia fiscal se establece, entre las principales medidas, que los Ayuntamientos a través de las ordenanzas fiscales puedan establecer un recargo de hasta el 50% de la cuota del impuesto sobre bienes inmuebles de las viviendas de uso residencial que se encuentren parados; se establece una exención del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento para uso estable y permanente; se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en alquiler social de vivienda por parte de las administraciones o entes públicos; se habilita en los ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta un 95 por ciento en la cuota del IBI por las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

En materia de propiedad horizontal, se modifica la ley estatal sobre propiedad horizontal, que a pesar de que no es aplicable en Cataluña, al tener regulación propia, creemos oportuno mencionarla dado que se trata de un derecho civil próximo, de necesario conocimiento y los conceptos son generalistas o universales, se amplía el fondo de reserva de las comunidades de propietarios pasando del 5% al 10% de su último presupuesto ordinario que podrá atender a la realización de las obras de accesibilidad; en materia de viviendas de uso turístico en régimen de propiedad horizontal establece en 3/5 del total de propietarios, que a la vez representan, las 3/5 partes de las cuotas de participación como mayoría necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de esta actividad o por el establecimiento de cuotas especiales o de incremento de participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice esta actividad. La regulación normativa en Cataluña está contenida actualmente en la Ley 5/2006, del 10 de mayo, del Libro Quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, según redacción de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del Libro Quinto del Código civil de Cataluña.

En materia de desahucios judiciales de vivienda se concreta un régimen de coordinación entre los Servicios Sociales y la administración de justicia para atender a aquellas situaciones que  demanden una mayor protección social, reformando en este sentido la Ley de enjuiciamiento civil.

En términos generales, pues, podemos decir que las medidas introducidas son necesarias en el contexto económico y social actual, a la vez los gobiernos tendrán que ser imaginativos con nuevas fórmulas que fomenten y estimulen la creación de riqueza y que esta llegue a los ciudadanos y en materia de vivienda se está avanzando con objeto de promover políticas activas de vivienda.