por Joan Muntada | Nov 11, 2024 | Civil, Derecho Civil, Derecho de Sucesiones, General, Notícias
Los “otros” parientes colaterales con derecho a la sucesión intestada, mencionados de manera genérica en el artículo 442-11 del Código Civil de Cataluña, no han sido claramente definidos en detalle por los tratadistas recientes de Derecho civil catalán, lo que – determinarlos – podría facilitar la comprensión de la ley por parte de los lectores y de los intérpretes legales.
El artículo 442-11 de la Ley 10/2008, de 10 de julio, que aprueba el libro cuarto del Código civil catalán relativo a las sucesiones, bajo el título “llamamiento a otros colaterales”, establece que “si no existen hermanos ni hijos de hermanos, la herencia se defiere a los demás parientes del grado más próximo en línea colateral hasta el cuarto grado, por cabezas y sin derecho de representación ni distinción de líneas”.
Los artículos anteriores han especificado la delación a favor de los hijos (442-1), de los descendientes de grado ulterior (442-2), del cónyuge viudo y del conviviente en unión estable de pareja sobreviviente (442-3 a 7), de los progenitores y ascendientes (442-8), y, dentro del orden de los colaterales, de los hermanos e hijos de hermanos (442-10).
¿Quiénes son los parientes colaterales distintos de hermanos y sobrinos?
Son los siguientes, según el grado determinado en el artículo 441-4 (en línea colateral, los grados se computan sumando las generaciones de cada rama que surge del tronco común):
1.- Los tíos y tías, hermanos y hermanas del padre o de la madre del causante de la sucesión, que son de tercer grado.
2.- Los tíos abuelos o tías abuelas, hermanos de los abuelos del causante, que son de cuarto grado.
3.- Los sobrinos nietos, hijos de sobrinos, que son de cuarto grado.
4.- Los primos hermanos, hijos de los respectivos hermanos, que son de cuarto grado.
Los tíos y tías del punto 1, al ser de tercer grado, tienen preferencia y excluyen a los del resto de los puntos. Los del segundo, tercer y cuarto punto concurren en partes iguales, sin derecho de representación, al tratarse de parientes en cuarto grado.
Cabe señalar que es más probable la concurrencia de varios primos hermanos, mientras que la coexistencia de tíos abuelos y sobrinos nietos es excepcional, ya que esto requeriría la coexistencia de personas de cinco generaciones. La concurrencia de sobrinos nietos y primos hermanos es más común debido a una menor distancia cronológica.
Procedimiento para la declaración de herederos en casos de intestados
La declaración de herederos intestada, en los diferentes casos, se debe documentar mediante un acta notarial de notoriedad formalizada de conformidad con los artículos 55 y 56 de la Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862. En esta, el notario puede requerir todas las pruebas necesarias para demostrar el parentesco, en particular, certificados del Registro Civil. En algunos casos, puede que no se presenten todas las pruebas relativas a algún interesado o que alguno de estos no conozca el fallecimiento del causante o su derecho a la herencia (por ejemplo, sobrinos nietos o primos hermanos que hayan perdido contacto con el difunto).
El artículo 56 establece que si el notario no puede identificar o ubicar a algún interesado en la sucesión, debe dar publicidad al trámite mediante publicaciones en el Boletín Oficial del Estado y puede exponer el anuncio del acta en los tablones de anuncios de los ayuntamientos correspondientes al último domicilio del causante, al lugar de defunción si fuera diferente, o al lugar donde se ubiquen la mayor parte de los bienes inmuebles del causante.
Acción de petición de herencia
Aunque se tramite el acta de declaración de herederos y esta se considere firme, se consignará en el acta la reserva del derecho a ejercer reclamación judicial por parte de quienes no hubieran acreditado su derecho ante el notario o quienes no pudieron ser localizados. En estos casos, los perjudicados podrán recurrir a la acción de petición de herencia establecida en el artículo 465-1, que es imprescriptible, salvo en casos de usucapión de bienes singulares por parte de terceros.
Una singular diferencia en cuanto al Derecho civil español común: los ascendientes son preferentes al cónyuge o pareja de hecho
Es importante recordar que en el sistema catalán, en defecto de hijos o descendientes, el cónyuge o conviviente en unión estable (artículo 442-3) es preferente a los padres y ascendientes (artículo 442-8), mientras que en el sistema español común, los ascendientes (artículo 935 Código civil español) son preferentes al cónyuge (artículo 944).
Desde el compromiso al trabajo bien realizado. Abogados en Girona. Joan Muntada Artiles. Consúltanos.
por Joan Muntada | Sep 18, 2024 | Derecho Civil, General
En nuestro artículo de 25 de enero de 2016 en lo referente a la reforma de la Ley de arrendamientos urbanos resultando de la Ley 4/2013, de 4 de junio, que entró en vigor el 6 de junio de 2013, y que titulamos: “la reforma de la ley de arrendamientos urbanos del año 2013 desprotege el arrendatario”, contendía la explicación que esta reforma de 2013 que introducía dos importantes novedades:
Primera.- Redactaba el párrafo 2 del artículo 7 de la Ley estatal 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, en estos términos: “para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.”.
Segunda.- Modificaba el texto del artículo 14, expresando que “El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.”
Estas dos modificaciones suponían dar preferencia al derecho de propiedad del adquirente de la vivienda arrendada sobre el derecho del arrendatario, dado que lo primero podía cesar el arrendamiento, si bien la eficacia de la reforma quedaba mitigada por la dificultad que el adquirente fuera realmente de buena fe (uno de los requisitos consagrados por el mencionado artículo 34 de la Ley Hipotecaria), dada la poca verosimilitud que un comprador pueda concluir su acto adquisitivo con un desconocimiento inocente de la ocupación real de la finca.
La misma reforma, en tono liberalizador, rebajó el plazo original de duración mínima del contrato, establecido en cinco (5) años, al de tres (3) años.
En un artículo posterior, de fecha 8 de enero de 2019, comentábamos las novedades introducidas por el Real decreto ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler; avanzamos ahora que, para entender toda la serie de reformas producidas, es necesario aclarar que este real decreto ley no fue convalidado por el Congreso de los Diputados, y que esta cámara legislativa lo derogó según un acuerdo que se publicó al B.O.E el 22 de enero de 2019.
En este segundo artículo, de 8 de enero de 2019, destacábamos, entre otros puntos, que se volvía al plazo de prórroga forzosa hasta 5 años, con la novedad que este plazo se alargaba hasta siete (7) en el supuesto que el arrendador fuera persona jurídica. Así mismo, explicábamos que se establecía la norma (artículo 20) que “los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán de cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, a excepción que estos servicios hubieran sido contratados a iniciativa del arrendatario”. Igualmente, en cuanto a esta reforma de 2018, que se establecía un derecho de tanteo y retracto a favor de la administración competente cuando se vendiera la totalidad de un edificio en que existiera una vivienda arrendada (artículo 25); finalmente, comentábamos que se establecía que en los contratos de alquiler de viviendas de hasta cinco años de duración, o de siete si el arrendador fuera persona jurídica, la fianza máxima convenida no podría superar tres mensualidades de renta (artículo 36), es decir, la mensual obligatoria más las dos convencionales adicionales.
En esta entrega de hoy, para sintetizar y focalizar la problemática en el ámbito del contrato de arrendamiento, prescindimos de las modificaciones del decreto ley de 2018 en materia de propiedad horizontal y en materia fiscal, y de determinadas singularidades del libro quinto del Código civil catalán, que también comentamos (las modificaciones posteriores relacionadas con las cuales podrán ser objeto de un artículo posterior), y nos ceñimos al ámbito civil de la relación arrendataria.
Y desde esta perspectiva de realidad legislativa centrada y actualizada, creemos oportuno significar estos puntos:
Primero.- El derecho de arrendamiento no puede ser ignorado por el adquirente de la finca, aunque este inscriba su derecho de propiedad, dado que el párrafo segundo del artículo 7, que había introducido el decreto ley de 14 de diciembre de 2018 ha sufrido la inaplicación derivada de la derogación legislativa mencionada, publicada el 22 de enero de 2019; y la subrogación del adquirente en el contrato de arrendamiento se produce durante todo el plazo de prórroga forzosa, es decir, los cinco años como norma general, y el 7 años para el supuesto especial de arrendador persona jurídica, con la particularidad que si el adquirente reúne los requisitos del artículo 34 de la Ley hipotecaria, no tendrá que soportar el arrendamiento solo en el plazo de contrato que exceda de estos mínimos, según dispone el texto del artículo 14 que resulta del Decreto Ley 1/2019, de 1 de marzo, que entró en vigor el día 5 de estos mismo mes.
Segundo.- La norma del artículo 20 sobre gastos, resto redactado así: “los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán de cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica”, y ha desaparecido la excepción prevista para el supuesto que “estos servicios hubieran sido contratados a iniciativa directa del arrendatario”, por mor de la reforma indicada de 2019.
Tercero.- Desaparece, con esta reforma de 2019, la previsión legal de un derecho de tanteo y retracto a favor de la administración competente, que contendía el artículo 25, sin perjuicio que en Cataluña, para los supuestos de viviendas de protección oficial y otros especiales, haya que atender a los derechos de tanteo y retracto legales previstos a la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.
Cuarto.- En relación con la fianza, el decreto ley de 1 de marzo de 2019 “rescata” el texto que innovaba el decreto ley de 2018 y, por lo tanto, mantiene la garantía adicional a dos mensualidades.
Si la penúltima reforma de la ley, al amparo del decreto ley de 2019, fue significada, la última, de 2024, ha sido penetrante desde la perspectiva social. En este sentido, la ley estatal 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ha modificado la LAU de continua referencia (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos), en estos puntos.
Ya adelanto, que esta ley de 2023 es muy ambiciosa y que, según su artículo 1, tiene como objeto “regular, en el ámbito de competencias del Estado, las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con la vivienda y, en particular, el derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada y al disfrute de la misma en condiciones asequibles, atendiendo al cumplimiento de lo dispuesto en los instrumentos internacionales ratificados por España y respetando en todo caso las competencias de las comunidades autónomas y, específicamente, las que tienen atribuidas en materia de vivienda”.
Los aspectos concretos de la ley 29/1994 que resultan modificados por la Ley 12/2023, de 24 de mayo (mediante la disposición final primera de esta, con la rúbrica “medidas de contención de precios en la regulación de contratos de arrendamiento de vivienda”), son los siguientes:
Primero.- El artículo 10, en el cual se introduce la posibilidad de una prórroga extraordinaria máxima de un año en caso de vulnerabilidad social y económica del arrendatario y condición de gran tenedor del arrendador; y la posibilidad de una prórroga extraordinaria máxima de tres años. si el inmueble arrendado se ubica en una “zona de mercado residencial tensionat”.
Segundo.- El artículo 17, relativo a la renta, en los términos de los párrafos 6 y 7 del precepto, que expresan:
“6. En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
Únicamente podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10 por ciento sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos:
-
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- a) Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
- b) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 por ciento, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.
- c) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
- d) Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.
7. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, en los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la referida Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique, pudiendo desarrollarse reglamentariamente las bases metodológicas de dicho sistema y los protocolos de colaboración e intercambio de datos con los sistemas de información estatales y autonómicos de aplicación.
Esta misma limitación se aplicará a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la referida Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos cinco años, siempre que así se recoja en la resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, al haberse justificado dicha aplicación en la declaración de la zona de mercado residencial tensionado.”
Tercero.- El artículo 20, relativo a gastos, que establece que “los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”, en todo caso, sea el arrendador persona física o jurídica.
Cuarto.- La disposición adicional 11.ª de la ley de 2024, con el título “índice de referencia para actualizar anualmente los contratos de arrendamiento de vivienda”, señala que “el Instituto Nacional de Estadística tiene que definir, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se tiene que fijar como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados a la renta de los contratos de arrendamiento”.
Desde el compromiso al trabajo bien realizado. Abogados en Girona. Joan Muntada Artiles. Consúltanos.
por Joan Muntada | Jun 15, 2021 | Derecho de Sucesiones, General, Notícias
A partir del día 3 de septiembre de 2021 tendrá efectividad la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria. En este sentido, el apartado 2º del artículo tercero de la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica suprime el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, que la disposición final tercera de la Ley antes citada establece, en cuanto a su entrada en vigor, a los 3 meses de su publicación, que ha tenido lugar el día 3 de junio de 2021.
El artículo 28 de la Ley Hipotecaria (en lo sucesivo, LH) pretendía posibilitar la reivindicación con repercusión registral de concretas transmisiones inmobiliarias con la introducción de la negación de la fe pública registral de forma generalista, más extensa que el ámbito que pretendía proteger, y preventiva. Su errática y vaga configuración legal, descoordinada de las diferentes regulaciones civiles del estado español, determinaba que la medida, que tenía carácter generalista en su propia aplicación incluyendo transmisiones no protegidas legalmente, constituyera un impedimento, sin justificación, al tráfico inmobiliario. Al disponer como atacable ciertas transmisiones, con efecto claudicante respecto a terceros adquirentes, implicaba la negativa de adquirentes e hipotecantes en el tráfico sobre inmueble mientras estuviera vigente la medida del artículo 28 LH.
La introducción en esencia de la medida protectora del derogado artículo 28 LH se inicia con la Ley Hipotecaria de 1861, que fue sucesivamente acotada por las Leyes hipotecarias posteriores y por sus reformas, entre estas últimas, por la Ley de 17 de julio de 1877 y de 21 de abril de 1909.
La finalidad que mantenía el actual artículo 28 LH, que implicaba la suspensión de la fe pública en el ámbito registral inmobiliario por el plazo de 2 años a contar desde la fecha de defunción del causante, era la protección del heredero real frente a adquirentes del heredero aparente no legitimario que reunían los requisitos del artículo 34 de la LH, en todo o en parte de los bienes integrantes de la sucesión. La interpretación del ámbito de protección pretendía ser definido, entre otros, en la Resolución, de 12 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Sallent, Jordi Mota Papaseit, contra la calificación que deniega la inscripción de una acta notarial de cancelación de las limitaciones del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Berga.
El mecanismo protector derogado ha causado estadísticamente, mientras ha estado vigente, muchos más perjuicios a la ciudadanía en general perjudicada por los efectos del artículo 28 LH y sus costes económicos, que sus exiguos beneficios, prácticamente desconocidos, por la protección dispensada a los favorecidos por la medida, por el que se estima muy positivamente su derogación.
Es imprescindible un buen asesoramiento por parte del abogado, contacte con nosotros. Joan Muntada Artiles Advocats
por Joan Muntada | Mar 4, 2020 | Civil, General, Notícias
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (anteriormente nombrada Dirección General de los Registros y del Notariado) ha resuelto implícitamente sobre la naturaleza de la medida de la anotación preventiva de demanda cuando protege el crédito de legítima catalana y de la mecánica registral cuando se procede a la ratificación de la medida cautelar a efectos de la prioridad registral de la medida de ejecución.
La resolución de 24 de enero de 2020 de la Dirección General de los Registros y del Notariado (BOE núm. 170, de 18 de Junio de 2020) resuelve sobre la protección registral del derecho de crédito legitimario de Cataluña, en concreto, sobre la prioridad registral del embargo ejecutivo cuando va precedida de la medida cautelar de anotación preventiva de demanda.
La configuración actual del derecho de legítima catalana es la de un derecho de crédito puro, pars valoris, que el heredero puede satisfacer con bienes de la herencia o dinero extra hereditario, de conformidad al artículo 451-11 de la Ley 10/2008, de 10 de julio, del libro cuarto del Código Civil de Cataluña, relativo a las sucesiones.
La resolución de 24 de enero de 2020 de la Dirección General de Registros y del Notariado acierta al vigorizar el embargo ejecutivo la prioridad registral de la medida de anotación de la demanda adoptada judicialmente y anotada en el Registro de la Propiedad, por más que exija la constancia tabular de la afección del bien a la expresión de la deuda reclamada, lo que conlleva que la medida cautelar con “garantía real”, en ningún caso se trate de anotación registral de “mera noticia”.
Igualmente la resolución de 24 de enero de 2020 de la Dirección General de los Registros y del Notariado asume que la medida cautelar de anotación de demanda cuando protege el derecho crediticio legitimario catalán se trata de medida del artículo 42.10 de la Ley Hipotecaria.[1]
Hasta la fecha de la resolución de la DGRN de 24 de enero de 2020 la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas no había resuelto la cuestión porque los recursos que resolvía trataban acerca la medida cautelar de embargo preventivo constando la titularidad de las fincas inscritas a nombre del causante difunto, por lo que la medida cautelar judicial que pretendía su anotación registral fracasaba al infringir el principio de legitimación registral o tracto sucesivo [2]; mientras que la Dirección General de los Registros y del Notariado, únicamente lo había tratado de forma incidental y no se había pronunciado acerca del cambio de fase de las medidas, del embargo ejecutivo precedida de la medida cautelar de anotación de demanda del derecho de crédito de la legítima, tras el dictado de sentencia firme.
En ningún caso, como decíamos, las resoluciones de la DGRN y DGD y EJ decidían acerca de la articulación del paso o cambio de la medida cautelar de la anotación de demanda a, tras el dictado de la sentencia condenatoria firme, la medida ejecutiva judicial conducente a la tutela registral del derecho de crédito de la legítima catalana en términos de la prioridad registral.
La medida cautelar de anotación preventiva de demanda de protección de la legítima catalana, tiene decenios de existencia. La legítima catalana es una institución del derecho sucesorio que ha evolucionado, cambiado, influido por el criterio social del momento, conformado por múltiples factores.
Es imprescindible destacar la imprevisión normativa registral en la materia y la falta de adecuación de la normativa registral a las leyes que introducen medidas con trascendencia registral que se acomodan a la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se precisa, entonces, regular más ampliamente la figura de la conversión registral de las medidas cautelares del artículo 42.10 LH, en concreto, de la anotación de demanda con garantía real cuando también protege en su esfera un derecho de crédito [3] y su posible conversión a medida ejecutiva que no sea la conversión a inscripción, que es un asiento definitivo.
Las conclusiones explícitas e implícitas tras la resolución de 24 de Enero de 2020 son:
1º Las normas registrales de materia procesal civil deben subordinación a las procesales civiles que se contienen también en normas sustantivas y que se acomodan a la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y la normativa civil procesal debe cohonestarse con la normativa registral en materia de ordenación de registros, por lo que esta última precisa su reforma con la finalidad de no hacer inoperante las medidas adoptadas por falta de cobertura legal.
En materia cautelar, existe cierta imprevisión normativa registral, tanto en la mecánica de la conversión de medidas cautelares a ejecutivas, ante la alternativa de la práctica de la nota marginal o anotación preventiva, como con respecto a las medidas cautelares del apartado 10 del artículo 42 de la Ley Hipotecaria de las que otorga carta de naturaleza, a la vez que en la práctica registral improvisa en su desenvolvimiento, especialmente en su posible conversión a medida ejecutiva que no resulte inscripción.
No puede afirmarse actualmente con solvencia y con carácter universal que toda conversión de medidas cautelares registrales tiene que determinar indefectiblemente en un asentamiento definitivo de inscripción. Confrontar previsión del artículo 81.8 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Y por lo menos, si no es a través del mecanismo de la conversión, se tendrá que regular como se configura y desenvuelve la transferencia o mantenimiento de la prioridad registral del derecho objeto de la garantía cautelar “real” a la fase ejecutiva manteniendo la prioridad registral propia de la anotación de la medida cautelar. No existe actualmente norma registral de cobertura al respeto y el fenómeno o dinámica registral tiene que tener solución y dicción normativa.
El interés a tutelar de la medida cautelar judicial con garantía real y la medida ejecutiva con garantía real de forma inmediata es la sentencia, la primera la protege, aun cuando no existe, y la segunda permite su cumplimiento y ejecución forzosa sin decaer la garantía real en su día adoptada. Y ambas comparten un mismo prisma visual por el derecho al que tutelan; la conversión proviene a fin de conservar la prioridad registral de la medida cautelar anotada y como secuencia lógica de una medida cautelar en transformación, tras sentencia firme, y a una ejecución dinámica.
2º Cuando nos hallemos ante una reclamación de crédito legitimario deberemos distinguir al promover la demanda si el heredero ha procedido a la inscripción de la transmisión hereditaria en el registro de la propiedad.
Si ha inscrito la transmisión hereditaria, y se mantiene vigente el asiento, y pretendemos anotar cautelarmente una medida cautelar, la que se muestra más adecuada es la anotación preventiva de embargo. Medida prevista en el artículo 42.2 de la Ley hipotecaria.
Si los bienes y derechos hereditarios constan en el registro de la propiedad a nombre del causante de la herencia la única medida posible a adoptar será la anotación preventiva de demanda con expresión de la cuantía reclamada a efectos de afección sobre la finca o derecho del “causante”, de la responsabilidad sobre el bien o derecho, con transcendencia de existir terceros poseedores del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. La anotación preventiva de demanda tiene los efectos cautelares propios de la afección o traba sobre el bien, los del embargo preventivo, que la anotación de demanda incluye al ser dicha medida cautelar, en concreto, compuesta.
La virtualidad de la Ley catalana, apartado segundo del artículo 451-15 de la Ley 10/2008, de 10 de julio, del libro cuarto del Código Civil de Cataluña, relativo a las sucesiones, es que introduce excepción a la regla registral de la legitimación o tracto sucesivo del artículo 20 in fine de la Ley Hipotecaria, ya que de otro modo fracasaría tanto la anotación cautelar de demanda como la preventiva de embargo si constaran los bienes a nombre del causante, no del heredero. La medida cautelar procesal de la ley sucesoria catalana debe mantenerse en próximas reformas del instituto de la legítima, si esta se mantiene como derecho de crédito.
La anotación preventiva de demanda anotada en el Registro de la propiedad va a poder vehicular con éxito la ratificación de la anotación preventiva de demanda, como medida ejecutiva, con expresión de las cuantías por los que se afecta o traba el bien inmueble, aun cuando la finca no esté inscrita a nombre del heredero, sea por constar inscrita a nombre del causante o de un tercer poseedor de inscripción posterior al de la anotación cautelar. La anotación preventiva de demanda con expresión de cuantía afecta sobre finca en la anotación tabular va a posibilitar el embargo ejecutivo sobre la finca, con mantenimiento de la prioridad registral de la medida cautelar.
Registralmente, para la práctica positiva de los asientos deberán haber sido demandados todos los herederos, de ser varios y conocidos, o la herencia yacente e ignorados herederos. En el caso de ser ignorados los herederos deberá acordarse judicialmente el nombramiento judicial de administrador a efectos de no provocar indefensión, proscrita en base al artículo 24 de la Constitución española, y tener por cumplida la regla del tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
A pesar que la deuda legitimaria es mancomunada la garantía real afecta a la totalidad del derecho del causante sobre la finca si la anotación preventiva de demanda ha sido la medida cautelar judicialmente adoptada. Ello es consecuente cuando no se ha procedido a la partición hereditaria e inscripción tabular con anterioridad a la afección registral.
La responsabilidad que es mancomunada a efectos registrales exige no solo la aceptación de herencia por los herederos sino también la adjudicación, de otra manera, los herederos podrían burlar con facilidad la afección y por consiguiente la responsabilidad derivada del crédito legitimario con “garantía real” si la adjudicación del bien hereditario se efectuara a favor de heredero que ha satisfecho la legítima y se procediera en la escritura de adjudicación de herencia a la extinción de la comunidad hereditaria habiendo sido compensado dinerariamente el heredero no adjudicatario del bien inmueble con dinero extra hereditario, por no haberlo en la herencia, por ejemplo, o cuando la partición adjudicara bienes individualmente a los distintos herederos, que dejaría desprotegido a parte del derecho de crédito, al que no se extiende la medida cautelar judicial.
La resolución de 24 de enero de 2020 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública constituye un avance clarificador, pero no por ello debe abandonarse la senda que conduzca a una reforma en materia registral, en sede de medidas cautelares, que termine con los huecos normativos existentes.
Desde el compromiso al trabajo bien realizado. Abogados en Girona. Joan Muntada Artiles. Consúltanos.
[1] La ley que, en base al citado art. 42.10 LH, permite la anotación cautelar es la Ley 10/2008, de 10 de julio, que aprueba el libre cuarto del código civil de Cataluña, relativo a las sucesiones, en el apartado 2 del artículo 451-15.
[2] Las resoluciones a que nos referimos de la Dirección General de Dret i Entitats Jurídiques: resolución JUS/1801/2013, de 29 de julio, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por B. A., SL, contra la calificación del registrador de la propiedad del Registro de Palafrugell y la resolución JUS/1222/2013, de 5 de junio, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por B. A., SL, contra la calificación del registrador de la propiedad titular del Registro de Barcelona núm. 7.
[3] Muestra de la desactualización legal a la actual regulación procesal, es el implícitamente derogado articulo 199.2º del Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario. Su actual redacción proviene del Decreto 393/1959, de 17 de marzo, por el que se modifican determinados artículos del Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria, que según destacaba su preámbulo era evitar la caducidad de las anotaciones y los litigantes de mala fe (punto VI, de las novedades expuestas en su Preámbulo). En la actualidad para la adecuación de la administración de justicia a su finalidad, en materia de transcendencia como la protección y tutela del derecho de crédito con garantía real, debe ser actualizada la normativa registral.
por Joan Muntada | Jan 8, 2019 | General, Notícias
NOVEDADES: El Gobierno no ha logrado sacar adelante el decreto sobre alquileres al ser rechazado en el Congreso por 243 diputados (PP, Ciudadanos, Podemos, Foro, UPN, ERC y Bildu), mientras que solo los apoyaron 103 parlamentarios (PSOE, Coalición Canaria, Compromís, PDeCAT y PNV).
El derecho a la vivienda, como los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, ha estado y será objeto de reformas legales permanentes y constantes, desde el ámbito civil, urbanístico, administrativo y fiscal al ser un derecho socialmente básico que conforma la propia dignidad como persona, y que lo sitúa como objetivo-tendencia. Este derecho se afirma cuando se consigue, podemos afirmar que logramos plenamente el derecho a la vivienda cuando lo tenemos.
El Real decreto ley mencionado, recientemente aprobado, nos sitúa un pórtico, en su preámbulo, en el que analiza la problemática del acceso a la vivienda en régimen de alquiler y nos describe una serie de indicadores o síntomas que hacen necesaria las medidas introducidas con carácter de urgencia, entre ellos: la grave situación de vulnerabilidad económica y social de un gran número de familias y hogares, el incremento del precio de los alquileres, en más de un 15% los últimos tres años en algunas localidades, el hecho que más del 42% de los hogares destinaban más del 40% de sus ingresos al pago del alquiler (según los datos del Eurostat del año 2017), el fenómeno del alquiler de apartamentos turísticos, la tendencia marcada de la preferencia de los ciudadanos verso la fórmula de acceso a la vivienda en régimen de alquiler en detrimento de la compra, la carencia de parque de vivienda social, los años transcurridos en la profunda crisis económica por una intensa destrucción y precariedad del mercado laboral, la necesidad de respuesta en términos de accesibilidad a la problemática que sufren diariamente las personas con discapacidad y movilidad reducida, en un contexto demográfico de envejecimiento de la población.
Para hacer frente a la realidad descrita en el párrafo anterior, se aprueba el Real decreto ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, introduciendo una serie de medidas reformando varias leyes, entre ellas, la ley de arrendamientos urbanos, la Ley de propiedad horizontal, la Ley de enjuiciamiento civil, la Ley de haciendas locales y la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
En materia de arrendamiento urbano de viviendas se modifica la ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, principalmente, en la siguiente regulación:
- Duración del arrendamiento. Establece que la duración de los arrendamientos urbanos de vivienda será la libremente pactada por las partes, con la inclusión que si fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuera persona jurídica, llegado el día de vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta una duración total mínima de cinco años, o siete años, si el arrendador fuera persona jurídica, con la excepción que la arrendataria manifestara con un mínimo de 30 días de antelación a la fecha del acabado del contrato o de cualquier de sus prórrogas su voluntad de no renovarlo. No se procederá a la prórroga obligatoria del contrato, si una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarlo a vivienda permanente para él mismo o a sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción o por su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
- Prórroga del contrato. Se establece que si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquier de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete si el arrendador es persona jurídica, ninguno de las partes ha notificado al otro, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante 3 años más.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán de cargo del arrendador, cuando esta sea persona jurídica, a excepción que estos servicios hubieran sido contratados a iniciativa directa del arrendatario.
Establece la previsión legal de un derecho de tanteo y retracto respecto a la totalidad del inmueble a favor de la administración competente en materia de vivienda cuando se venda la totalidad de un edificio donde exista alguna vivienda arrendada. Este derecho quedará definitivamente modulado por el que prevea la ley de vivienda.
Nueva regulación de la fianza de arrendamiento urbano de viviendas. El Real decreto ley establece en los contratos de hasta cinco años de duración o de hasta siete años, si el arrendador fuera persona jurídica, que el valor de la garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta; el que comportará, como consecuencia, que en el arrendamiento de vivienda la fianza máxima será de 3 mensualidades de renta.
En materia fiscal se establece, entre las principales medidas, que los Ayuntamientos a través de las ordenanzas fiscales puedan establecer un recargo de hasta el 50% de la cuota del impuesto sobre bienes inmuebles de las viviendas de uso residencial que se encuentren parados; se establece una exención del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento para uso estable y permanente; se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en alquiler social de vivienda por parte de las administraciones o entes públicos; se habilita en los ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta un 95 por ciento en la cuota del IBI por las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.
En materia de propiedad horizontal, se modifica la ley estatal sobre propiedad horizontal, que a pesar de que no es aplicable en Cataluña, al tener regulación propia, creemos oportuno mencionarla dado que se trata de un derecho civil próximo, de necesario conocimiento y los conceptos son generalistas o universales, se amplía el fondo de reserva de las comunidades de propietarios pasando del 5% al 10% de su último presupuesto ordinario que podrá atender a la realización de las obras de accesibilidad; en materia de viviendas de uso turístico en régimen de propiedad horizontal establece en 3/5 del total de propietarios, que a la vez representan, las 3/5 partes de las cuotas de participación como mayoría necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de esta actividad o por el establecimiento de cuotas especiales o de incremento de participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice esta actividad. La regulación normativa en Cataluña está contenida actualmente en la Ley 5/2006, del 10 de mayo, del Libro Quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, según redacción de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del Libro Quinto del Código civil de Cataluña.
En materia de desahucios judiciales de vivienda se concreta un régimen de coordinación entre los Servicios Sociales y la administración de justicia para atender a aquellas situaciones que demanden una mayor protección social, reformando en este sentido la Ley de enjuiciamiento civil.
En términos generales, pues, podemos decir que las medidas introducidas son necesarias en el contexto económico y social actual, a la vez los gobiernos tendrán que ser imaginativos con nuevas fórmulas que fomenten y estimulen la creación de riqueza y que esta llegue a los ciudadanos y en materia de vivienda se está avanzando con objeto de promover políticas activas de vivienda.
por Joan Muntada | Dec 12, 2018 | General
El reciente Real decreto ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el cual se modifica el texto refundido de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, aprobado por el Real decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, introduce una alteración en la determinación del sujeto pasivo del impuesto sobre actos jurídicos documentados en las escrituras de préstamos con garantía hipotecaria, motivado por las también recientes sentencias contradictorias dictadas por el Tribunal Supremo que hubieran producido, como efecto, una inseguridad jurídica en el mercado hipotecario.
En el ámbito tributario, y como cuestión previa, desde una perspectiva sociológica nos encontramos ante la contradicción de una voluntad individual existente de no asunción de la condición de sujeto pasivo y a la vez la de una conciencia colectiva de la imperiosa necesidad en su exigencia atendiendo a la financiación necesaria de los servicios públicos.
La nueva normativa, como principal novedad, introduce un nuevo apartado en el artículo 29 del citado cuerpo normativo, que dispone: “Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considera sujeto pasivo el prestamista”; es decir, en la concesión de un préstamo con garantía hipotecaria cuando el prestamista es un banco, será este quien tiene que asumir el coste del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, mientras que los préstamos entre particulares mantienen la exención en el pago del impuesto y las subrogaciones hipotecarias por cambio de deudor no tributan en el impuesto analizado.
Hay que tener en cuenta que la normativa del sujeto pasivo atento con respecto a los préstamos o créditos hipotecarios que se constituyan a partir de su entrada en vigor, 10 de noviembre de 2018. El nuevo régimen normativo no tiene efectos respecto a los préstamos concedidos con anterioridad al Real decreto ley.
Se percibe, de forma generalizada, la certeza que está para ver como los bancos repercutirán al prestatario el coste del impuesto, vía comisiones o aumentos de tipos de interés, a través de “la obligación”, con premios o rebajas en el tipo de interés, por la contratación de productos asociados (seguros, por ejemplo) al que nos acerca a afirmar que el futuro de este impuesto parece condenado a desaparecer atendiendo, también, al criterio que se mantiene en la Unión Europea de liberalización impositiva de las operaciones financieras.
De lo contrario, es inminente, y se espera que entre en vigor el próximo año 2019, la nueva Ley hipotecaria, por transposición de normativa europea de obligado cumplimiento, con mayor mecanismos legales de protección por los prestatarios, y que entre otras medidas, hará pagar a la banca todos los gastos derivados de un crédito hipotecario (notario, registro de la propiedad, gestoría e impuesto sobre actos jurídicos documentados), menos la tasación; para que el banco pueda iniciar una ejecución hipotecaria se amplía el número de las cuotas que el cliente tendrá que tener impagadas; se eliminarán las cláusulas suelo; se introducirán máximos en las comisiones por amortización anticipada; se posibilitará que el cliente contrate con una entidad diferente a la entidad prestamista las pólizas o seguros de hogar, vida o de protección del crédito; el cliente será libre de subrogar la hipoteca sin coste por el cliente; el banco tendrá que facilitar al cliente la información precontractual de los préstamos 10 días antes de firmarlos teniendo que facilitar una ficha estandarizada porque el cliente pueda comparar las condiciones hipotecarias que le ofrece cada entidad; bajada de tipo de interés de demora; las tasadoras serán independientes y podrán ser personas físicas, no únicamente las sociedades de tasación. Los próximos cambios normativos anunciados, a resultas de la transposición de la normativa europea, en la configuración o conformación del mercado hipotecario son importantes.
