El jurista pràctic en dret privat ha de voler saber civil, registral i processal.
I és en les matèries més socialment sensibles, com en el món dels arrendaments, on aquesta pretensió de coneixement es presenta més necessària.
La correcta comprensió del supòsit que presento en aquest article demana tenir l’esperit obert a tots els àmbits en què un advocat ha de desenvolupar-se, que són, a més de la documentació privada, els àmbits de documentació notarial, de documentació registral i de documentació processal i administrativa; conseqüentment, ha de ser lector i estudiós de la jurisprudència, no només contenciosa sinó també de la registral, derivada aquesta de les resolucions de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (Ministeri de Justícia espanyol) i de la Direcció General de Dret i Entitats Jurídiques (Conselleria de Justícia de la Generalitat de Catalunya)
Anem a l’explicació cronològica dels esdeveniments:
1. L’any 2014 es va practicar en el Registre de la Propietat una anotació preventiva d’embargament sobre una finca per deutes del titular del bé amb la Seguretat Social.
2. L’any 2016 es va prorrogar l’anterior anotació.
3. L’any 2017 s’eleva a escriptura pública un contracte privat d’arrendament relatiu a la mateixa finca, i s’inscriu en el Registre de la Propietat.
4. L’any 2019 s’anota una nova pròrroga de l’embargament, que manté la prioritat registral de 2014.
5. L’any 2022 es presenta a inscripció registral una certificació de la Tresoreria de la Seguretat Social relativa a l’acta d’adjudicació del bé i manament de cancel·lació de càrregues en procediment d’apressament administratiu, en el qual constava l’acord d’alienació de la finca a favor de l’arrendatària, en virtut d’adjudicació directa després d’haver restat deserta la subhasta; en l’acta es deia que l’adjudicació a favor de l’arrendatària es feia en exercici del dret de tempteig que li assistia per aquest caràcter d’arrendatària, en els termes previstos a la Llei d’arrendaments urbans (article 25).
La subhasta s’havia portat a terme de conformitat amb el Reial decret 1415/2004, d’11 de juny, que aprova el Reglament General de Recaptació de la Seguretat Social, l’article 123 bis del qual permet l’adjudicació directa a qualsevol interessat, caràcter que concorre en l’arrendatària.
6. La registradora denega la inscripció de la certificació de l’acta d’adjudicació a favor de l’arrendatària perquè entén que quan aquest títol arriba al Registre, el dret d’arrendament ja no existia, atès que considera que així es desprèn de la redacció de l’article 13 de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans, resultant de la modificació deguda a la Llei 4/2013, de 4 de juny, vigent des del 6 de juny de 2013, el qual establí, en el seu paràgraf 1, que “si durant la durada del contracte el dret de l’arrendador quedés resolt per l’exercici d’un retracte convencional, l’obertura d’una substitució fideïcomissària, l’alienació forçosa derivada d’una execució hipotecària o de sentència judicial o l’exercici d’un dret d’opció de compra, quedarà extingit l’arrendament; conforme a l’apartat segon de l’article 7 (que establia que els arrendaments produeixen efectes enfront a tercers si s’ha inscrit) i a l’article 14 (que establia la subrogació del tercer adquirent ex article 34 Llei hipotecària en la condició d’arrendador només si l’arrendament s’ha inscrit) s’exceptuen els supòsits en què el contracte d’arrendament hagués accedit al Registre amb anterioritat als drets determinants de la resolució del dret de l’arrendador”. En aquest cas, la qualificació registral considerava que el procediment executiu determinava la resolució del dret de l’arrendador i del propi contracte d’arrendament amb tots els seus drets accessoris, com és el dret de tempteig, que és el que havia utilitzat l’arrendatària per a situar-se en la posició d’adjudicatària de la finca en el mateix procediment.
Cal aclarir una qüestió transitòria: aquesta redacció de l’article 13 (com també les dels articles 7 i 14), quant a l’extinció del dret de l’arrendatari que ha fet accedir el seu dret posteriorment (2017) a l’accés del dret determinant de la resolució (anotació d’embargament a favor de la Seguretat Social, 2014) va ser suprimida per la reforma de la llei derivada del Reial decret llei 7/2019, d’1 de març, que va entrar en vigor el 6 de març de 2019, però aquesta reforma no s’aplicava als contractes d’arrendament formalitzats abans de la vigència de la nova normativa, per la qual cosa el supòsit estudiat s’acull a la reforma de 2013.
7. Aquesta qualificació registral fou recorreguda per l’arrendatària-adjudicatària i per la mateixa Tresoreria General de la Seguretat Social (aquesta, pel seu lògic interès en mantenir la satisfacció del crèdit de l’arrendador executat, que havia fet efectiu amb l’adquisició via tempteig pe part de l’arrendatària) davant la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, la qual acumulà ambdós recursos en una mateixa resolució, atesa la íntima connexió existent entre ambdós, a l’empara de l’article 57 de la Llei 39/2015, d’1 de octubre, del Procediment Administratiu Comú de les Administracions Públiques.
L’arrendatària-adjudicaria, en el seu recurs, defensava la naturalesa preadquisitiva que té el dret de tempteig i que l’adquisició en pública subhasta d’un habitatge arrendat no produeix ipso facto la terminació del lloguer.
I la Tresoreria recurrent al·legava que l’adjudicació en subhasta administrativa no pot assimilar-se a un procediment judicial als efectes d’entendre extingit l’arrendament ex article 13. La resolució de la Direcció General,
que resol els recursos, de data 15 de novembre de 2022, nega la raó de a l’arrendatària i li oposa que el text de l’article 13 (segons redacció de 2013) determina que el procediment executiu resol el dret de propietat de
l’arrendador, el mateix contracte d’arrendament i el tempteig de l’arrendatari que se’n deriva; alhora, la resolució desestima la idea de la Tresoreria que pretén diferenciar entre procediment judicial i administratiu, tot
reconeixent que en ambdós tipus d’adjudicacions el dret de tempteig ha de ser respectat, si bé en aquest cas aquest dret no por prosperar perquè l’arrendatari ha perdut aquesta condició.
8. La resolució de la Direcció General fou recorreguda per les dues parts esmentades, les quals obtingueren un pronunciament judicial favorable, la Sentència del Jutjat de Primera Instància número 4 de Girona, de data 27 de novembre de 2023, en l’àmbit del judici verbal previst per a aquestes qualificacions i resolucions a la Llei hipotecària, sentència que ha revocat la resolució DGSJiFP de 15 de novembre de 2022, i aquesta decisió judicial, una vegada ha esdevingut ferma, ha estat objecte de publicació en el BOE el 12 de juliol de 2024; la publicació s’ha realitzat en execució de la resolució de la mateixa Direcció General de data 14 de juny de 2024, en aplicació de l’article 327 de la Llei hipotecària.
El criteri determinant de tota aquesta qüestió ha estat el relatiu a que el dret de tempteig i retracte de l’arrendatari, reconegut a l’article 25 LAU, no està condicionat al fet que el dret d’arrendament s’hagi inscrit, de manera que:
- Durant un cert temps, entre el 6 de juny de 2013 i el 6 de març de 2019, el dret d’arrendament podia no ser oposable a l’adquirent de la finca, i podia extingir-se per l’adquisició d’un tercer, per via convencional (article 7) o per via forçosa (article 13).
- Abans i després d’aquest període, l’arrendament és oposable al tercer adquirent de la propietat de la finca, llevat que hagin transcorregut els terminis de pròrroga forçosa i, per tant, de seguretat de vigència, i per tant el terç adquirent ha de suportar l’arrendament el temps que manqui.
- NI ABANS NI DESPRÉS d’aquell ni de cap altre període, estava ni està limitat el dret de tempteig de l’arrendatari, que és un dret d’adquisició preferent de caràcter legal, i que, com a preadquisitiu, no pot extingir-se abans que l’adquisició projectada que li serveix de base objectiva s’hagi consumat; en aquest sentit, és recomanable llegir un interessant article publicat pel notari Carlos Arriola Garrote a la pàgina web “notarios y registradores” amb el títol “tanteo arrendaticio urbano, embargo administrativo y registro de la propiedad” el 19 de gener de 2023, abans de la decisió judicial definitiva, on posa l’accent en el fet que l’arrendatari no és tercer.
Com a conclusió, permeteu que invoqui la necessitat d’interpretació finalística o teleològica de les normes (article 3.1 del Codi civil espanyol) per fer èmfasi en una paradoxa: és un autèntic contrasentit que es negui a l’arrendatari l’exercici d’un dret de preferent adquisició per adquirir la finca arrendada pel fet d’haver inscrit el seu dret en una determinada data (dret que es contempla com a càrrega registral), quan en el supòsit de no haver inscrit aquell exercici no s’hagués discutit per no haver-se configurat com a càrrega.