by Joan Muntada | juny 20, 2022 | Dret de Successions, Notícies
by Joan Muntada | juny 4, 2021 | Dret de Successions, Notícies
La Revista Jurídica Sepín Editorial Jurídica ha publicat el meu article per al seu número del mes de maig 2021, monogràfic dedicat a la protecció registral del dret de crèdit legitimari del Dret civil català: de l’anotació preventiva de demanda. Té rellevància en l’herència, especialment, en la llegítima i de la seva reclamació contra l’hereu amb independència de la existència de testament.
L’article analitza l’actual normativa, les seves deficiències i imprevisions, especialment, del mecanisme de la conversió de les mesures cautelars a executives en el procediment civil, i tracta d’aportar solució a la problemàtica que s’exposa que es concreta una proposta normativa de millora. El tens disponible al web: Notes sobre la protecció registral del dret de crèdit legitimari del Dret civil català: de l’anotació preventiva de demanda.
Per a llegir l’article complet fes clic aquí
És imprescindible un bon assessorament per part de l’advocat, contacti amb nosaltres. Joan Muntada Artiles Advocats a Girona.
by Joan Muntada | març 3, 2020 | Dret de Successions, Notícies
La resolució de 24 de gener de 2020 de la Direcció General dels Registres i del Notariat (actualment anomenada Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública) resol sobre la protecció registral del dret de crèdit legitimari de Catalunya, en concret, sobre la prioritat registral de l’embargament executiu quan existeix la mesura cautelar judicial d’anotació preventiva de demanda.
La direcció lletrada del recurs que exposem ha estat assumida per l’advocat Joan Muntada Artiles, del nostre despatx Joan Muntada Artiles Advocats Girona.
Es tracta d’una resolució pionera, per quan no existia pronunciament registral de la Direcció General en la matèria plantejada, en termes de la prioritat registral de la mesura d’execució, d’embargament, vigent la mesura cautelar d’anotació de demanda, tot i que almenys fa 60 anys que aquesta mesura cautelar forma part de l’ordenament jurídic català.
La configuració actual del dret a la llegítima catalana és la d’un dret de crèdit pur, el pagament del qual es pot realitzar amb diners hereditaris o extrahereditaris, o amb béns hereditaris.
La resolució de la Direcció General té l’encert de vigoritzar a l’embargament la prioritat registral de la mesura d’anotació de la demanda adoptada judicialment i anotada en el Registre de la Propietat, conferint a l’anotació d’embargament executiu la prioritat pròpia de l’anotació de la demanda, adoptada com a mesura cautelar judicial, i que la qualificació registral recorreguda del Registre de la Propietat núm. 3 de Girona denegava. Igualment la resolució de la Direcció General dels Registres i del Notariat assumeix que la mesura cautelar d’anotació de demanda quan protegeix el dret creditici legitimari, “considerant que es tracta d’una mesura encaixable en l’apartat 10 de l’article 42 de la Llei hipotecària”, el qual conisdera legitimada per a sol·licitar l’anotació la persona que “en qualsevol altre cas tingués dret a exigir anotació preventiva conforme a allò disposat en aquesta o en una altra llei”, és a dir, es tracta d’una anotació no prevista en cap dels números 1 a 9 del mateix article, que són els que contemplen les anotacions més típiques i de regulació més acabada; en aquest cas, la llei especial que, per remissió de l’esmentat número 10, permet l’anotació és la Llei 10/2008, de 10 de juliol, que aprova el libre quart del Codo civil català, relatiu a les successions, que la contempla en el seu article 451-15.2.
És, de fet, com dèiem, la primera resolució de la Direcció General que decideix sobre la mesura d’anotació de la demanda del dret de crèdit de la llegítima catalana. Fins ara, les resolucions catalanes de la Direcció General de Dret i Entitats Jurídiques no ho havien resolt perquè en les mesures judicials d’execució infringien el principi de legitimació registral, i la Direcció General dels Registres i del Notariat, únicament l’havia tractat de forma incidental per relació a altres temes plantejats que havia de resoldre. I en cap cas dites resolucions articulaven el canvi de fase judicial de la mesura cautelar a l’executiva i ni es pronunciaven sobre la prioritat registral.
La mesura cautelar d’anotació preventiva de demanda de protecció de la llegítima catalana, té decennis d’existència. La llegítima catalana és una institució del dret successori que ha evolucionat, canviat, influït pel criteri social del moment, conformat per múltiples factors, com s’exposava en el recurs governatiu interposat i que recull la resolució.
Potser, el que caldrà, més enllà de destacar la imprevisió normativa en la matèria, en especial de la Llei hipotecària, serà regular la figura de la conversió de les mesures cautelars en termes més amplis, i, en concret, de l’anotació de demanda quan protegeixen un dret de crèdit o les anotacions registrals d’afecció – les que garanteixen un dret de crèdit tributari o urbanístic, per exemple – a mesures d’execució. Les afeccions fiscals, les afeccions urbanístiques i les anotacions de demanda que protegeixen drets de crèdit haurien de tenir una cobertura prevista normativament per al supòsit d’impagament del crèdit garantit, de manera que la llei garantís:
- o bé que es convertís l’afecció o anotació, automàticament, ex lege, en anotació d’embargament executiu;
- o bé que hi hagués una regla general expressa de comunicació de la prioritat registral de la mesura cautelar judicial, d’origen, a la mesura executiva.”
D’una atenta lectura de la resolució es conclou que la prioritat registral també es produeix en els embargaments derivats de crèdits protegits per les afeccions registrals anotades, com les abans expressades, si l’embargament executiu es produeix vigent l’afecció cautelar i consta la seva anotació registral.
Qui ha redactat el recurs que resol la resolució que adjunto ha estat l’advocat que subscriu la present nota que assumeix la direcció lletrada de l’assumpte litigiós. La resolució afavoreix als interessos de la recurrent -tot i no acordar la conversió- en conferir la prioritat registral a la mesura d’execució, l’embargament, de la pròpia mesura cautelar – de l’anotació de la demanda-, que era l’objecte principal del recurs governatiu. Així, preteníem una resolució definitiva per integració de normes, de les registrals processals civils subordinades a les processals civils, de la Llei d’Enjudiciament Civil.
En qualsevol cas, entenem que els recursos són una via adequada per posar en evidència els buits normatius, en ocasió del cas concret que necessàriament ha de ser resolt.
Aquesta imprevisió normativa registral, per si mateixa, no necessita d’una reforma completa de la Llei hipotecària, però si l’abrogació d’una regla bàsica registral, atès que no es pot mantenir actualment amb solvència i amb caràcter universal que tota conversió de mesures cautelars registrals ha de determinar indefectiblement un assentament definitiu d’inscripció o o com alternativa o complement normatiu a la conversió, s’haurà de regular quan i com esdevé o s’estructura la transferència o manteniment de la prioritat registral del dret objecte de la garantia cautelar a la fase executiva mantenint la prioritat registral pròpia de l’anotació de la mesura cautelar. No existeix actualment norma al respecte i el fenomen explicitat ha de tenir solució i dicció normativa.
by Joan Muntada | gen. 8, 2019 | Immobiliari – contractes, Notícies
NOVETATS: El Govern no ha aconseguit tirar endavant el decret sobre lloguers en ser rebutjat en el Congrés per 243 diputats (PP, Ciutadans, Podemos, Fòrum, UPN, ERC i Bildu), mentre que només els van donar suport 103 parlamentaris (PSOE, Coalició Canària, Compromís, PDeCAT i PNB).
S’ha aprovat recentment el Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer que pretén superar els canvis normatius que s’havien introduït recentment en matèria de lloguer, l’any 2013, i que han resultat negatius en l’esfera social.
El dret a l’habitatge, com els instruments d’ordenació urbanística i territorial, ha estat i serà objecte de reformes legals permanents i constants, des de l’àmbit civil, urbanístic, administratiu i fiscal al ser un dret socialment bàsic que conforma la pròpia dignitat com a persona, i que el situa com a objectiu-tendència. Aquest dret s’afirma quan s’aconsegueix, podem afirmar que assolim plenament el dret a l’habitatge quan el tenim.
El Reial decret llei mencionat, recentment aprovat, ens situa un pòrtic, en el seu preàmbul, en el que analitza la problemàtica de l’accés a l’habitatge en règim de lloguer i ens descriu una sèrie d’indicadors o símptomes que fan necessària les mesures introduïdes amb caràcter d’urgència, entre ells: la greu situació de vulnerabilitat econòmica i social d’un gran nombre de famílies i llars, l’increment del preu dels lloguers, en més d’un 15% els últims tres anys en algunes localitats, el fet que més del 42% de les llars destinaven més del 40% dels seus ingressos al pagament del lloguer (segons les dades de l’Eurostat de l’any 2017), el fenomen del lloguer d’apartaments turístics, la tendència marcada de la preferència dels ciutadans vers la fórmula d’accés a l’habitatge en règim de lloguer en detriment de la compra, la manca de parc d’habitatge social, els anys transcorreguts en la profunda crisis econòmica per una intensa destrucció i precarietat del mercat laboral, la necessitat de resposta en termes d’accessibilitat a la problemàtica que pateixen diàriament les persones amb discapacitat i mobilitat reduïda, en un context demogràfic d’envelliment de la població.
Per tal de fer front a la realitat descrita en el paràgraf anterior, s’aprova el Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer, introduint un seguit de mesures reformant vàries lleis, entre elles, la llei d’arrendaments urbans, la Llei de propietat horitzontal, la Llei d’enjudiciament civil, la Llei d’hisendes locals i la Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats. (més…)
by Joan Muntada | des. 12, 2018 | Dret Civil, Immobiliari – contractes, Notícies
El recent Reial decret llei 17/2018, de 8 de novembre, pel qual es modifica el text refós de la Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, aprovat pel Reial decret legislatiu 1/1993, de 24 de setembre, introdueix una alteració en la determinació del subjecte passiu de l’impost sobre actes jurídics documentats en les escriptures de préstecs amb garantia hipotecària, motivat per les també recents sentències contradictòries dictades pel Tribunal Suprem que haguessin produït, com efecte, una inseguretat jurídica en el mercat hipotecari.
En l’àmbit tributari, i com a qüestió prèvia, des d’una perspectiva sociològica ens trobem davant de la contradicció d’una voluntat individual existent de no assumpció de la condició de subjecte passiu i alhora la d’una consciència col·lectiva de la imperiosa necessitat en la seva exigència atenent al finançament necessari dels serveis públics.
La nova normativa, com a principal novetat, introdueix un nou apartat en l’article 29 del citat cos normatiu, que disposa: “Quan es tracti d’escriptures de préstec amb garantia hipotecària, es considera subjecte passiu el prestador”; és a dir, en la concessió d’un préstec amb garantia hipotecària quan el prestador és un banc, serà aquest qui ha d’assumir el cost de l’impost d’Actes Jurídics Documentats, mentre que els préstecs entre particulars mantenen l’exempció en el pagament de l’impost i les subrogacions hipotecàries per canvi de deutor no tributen en l’impost analitzat.
Cal tenir en compte que la normativa del subjecte passiu atent amb respecte als préstecs o crèdits hipotecaris que es constitueixin a partir de la seva entrada en vigor, 10 de novembre de 2018. El nou règim normatiu no té efectes respecte als préstecs concedits amb anterioritat al Reial decret llei.
Es percep, de forma generalitzada, la certesa que està per veure com els bancs repercutiran al prestatari el cost de l’impost, via comissions o augments de tipus d’interès, a través de “l’obligació”, amb premis o rebaixes en el tipus d’interès, per la contractació de productes associats (assegurances, per exemple) al que ens apropa a afirmar que el futur d’aquest impost sembla condemnat a desaparèixer atenent, també, al criteri que es manté en la Unió Europea de liberalització impositiva de les operacions financeres.
Altrament, és imminent, i s’espera que entri en vigor el proper any 2019, la nova Llei hipotecària, per transposició de normativa europea d’obligat compliment, amb major mecanismes legals de protecció pels prestataris, i que entre altres mesures, farà pagar a la banca totes les despeses derivades d’un crèdit hipotecari (notari, registre de la propietat, gestoria i impost sobre actes jurídics documentats), menys la taxació; per tal que el banc pugui iniciar una execució hipotecària s’amplia el nombre de les quotes que el client haurà de tenir impagades; s’eliminaran les clàusules sòl; s’introduiran màxims en les comissions d’amortització anticipada; es possibilitarà que el client contracti amb una entitat diferent a l’entitat prestadora les pòlisses o assegurances de llar, vida o de protecció del crèdit; el client serà lliure de subrogar l’hipoteca sense cost pel client; el banc haurà de facilitar al client la informació precontractual dels préstecs 10 dies abans de signar-los havent de facilitar una fitxa estandarditzada perquè el client pugui comparar les condicions hipotecàries que li ofereix cada entitat; baixada de tipus d’interès de demora; les taxadores seran independents i podran ser persones físiques, no únicament les societats de taxació. Els propers canvis normatius anunciats, a resultes de la transposició de la normativa europea, en la configuració o conformació del mercat hipotecari són importants.
by Joan Muntada | nov. 8, 2018 | Dret Tributari, Notícies
La Sentència de la Sala contenciosa administrativa del Tribunal Suprem, de 16 d’octubre de 2018, sobre la tributació de les escriptures que documenten la constitució d’un préstec amb garantia hipotecària ha esvalotat el món social i jurídic en modificar la doctrina permanent anterior, que atribuïa el pagament al prestatari, i assignar-lo al prestador, al banc.
Tanmateix, la recent decisió presa pel Ple de la Sala Tercera del Tribunal Suprem el dia 6 de novembre de 2018 i que ha decidit en sentit contrari a l’expressat en l’anterior sentència, ha retornat al criteri anterior a l’assignar el pagament de l’impost al prestatari.
En qualsevol cas i en el necessari exercici de posar llum i capir adequadament la qüestió, cal explicar prèviament les següents bases:
-
- Els impostos que poden intervenir en la qüestió dels préstecs són el de transmissions patrimonials (bé en la modalitat de transmissions patrimonials oneroses, bé en la d’actes jurídics documentats) i el del valor afegit (IVA).
-
- En el préstec personal, sense garantia, quan el prestamista és un particular, l’operació de préstec està subjecta a la modalitat de transmissions patrimonials oneroses de l’impost de transmissions patrimonials (article 7.1 B del Reial decret legislatiu 1/1993, de 24 de setembre, que aprova el text refós de la llei sobre transmissions patrimonials oneroses i actes jurídics documentats) i, alhora, exempta del mateix impost (article 45.I.B.15 de la mateixa llei).
-
- En el préstec personal, sense garantia, quan el prestador és una empresa en l’exercici de la seva activitat (banc o entitat financera), l’operació de préstec no està subjecta a ITP (article 7.5è de la Llei de l’ITP) i resta subjecta a l’impost de l’IVA (article 11.Dos.12è de la Llei 37/1992, de 28 de desembre, de l’impost sobre el valor afegit) i, alhora, exempta de tributació (article 20-U-18è c. de la mateixa llei).
-
- Si el préstec es garanteix mitjançant drets reals com la hipoteca, quan el prestador és un particular, l’article 15 de la llei de l’impost de transmissions patrimonials estableix que la garantia (hipoteca) tributarà exclusivament pel concepte de préstec, per tant, estarà subjecta i exempta. Sempre que la constitució de la garantia sigui simultània al préstec.
-
- Si el préstec és garantit amb un dret real i concedit per una empresa financera, la llei de l’IVA, a l’article 20.U.18è. f), en proclama l’exempció, tant si la constitució del préstec és simultània com si és posterior a la formalització del préstec.
- Si el préstec garantit amb hipoteca és inscriptible en el Registre de la Propietat, podrà meritar l’impost d’actes jurídics documentats, al tipus de l’1,5 per cent a Catalunya (tipus general, reduït en determinats supòsits), sobre la base de la total responsabilitat hipotecària (capital més interessos, interessos de demora, costes i despeses extrajudicials), conformement a l’article 31.2 de la llei de l’ITP.
-
- si és entre particulars, no merita AJD perquè l’article 31.2 de la llei de l’ITP exclou la compatibilitat AJD – ITPOneroses.
- si és concedit per una empresa financera, ha de liquidar per AJD, atesa la compatibilitat entre aquest concepte i l’IVA.
Determinades les bases, anem al nucli del problema, el subjecte passiu de l’impost.
La sentència comentada, de 16 d’octubre de 2018, posa l’èmfasi en dues consideracions:
-
- el dret real inscriptible és la hipoteca, que és la garantia que assegura la posició del creditor; és “l’adquirent” del dret a inscriure.
- el creditor és qui té interès real en l’expedició de la còpia notarial de l’escriptura de préstec hipotecari, la qual és necessària tant per a la inscripció registral com per a l’executivitat processal del deute.
Ergo, l’impost d’AJD, segons la sentència de 16 d’octubre de 2018, el fixa a càrrec del creditor hipotecari, el banc, i anul·la, per contrari a la llei, el paràgraf segon de l’article 68 del Reglament de la llei de l’ITP.
Ara bé, com hem dit anteriorment, el Ple del dia 7 de novembre de 2018 de la Sala Tercera del Tribunal Suprem, ha anul·lat el canvi de criteri exposat en la sentència comentada i retorna al criteri, quasi uniforme, anteriorment mantingut. És a dir, l’impost d’actes jurídics documentats el seguirà pagant el prestatari.
Creiem que la qüestió acabarà al Tribunal de Justícia de la Unió Europea, i també amb un canvi normatiu que pretendrà clarificar qui ha de pagar l’impost. Mentrestant, tot i que l’impost d’actes jurídics documentats el seguirà pagant el prestatari s’haurà d’estar atent a què no s’encareixin els préstecs hipotecaris per mitigar “possibles” canvis de criteri que puguin esdevenir.
