La figura del tercer posseïdor en el mecanisme hipotecari
El tercer posseïdor és la persona que adquireix el bé hipotecat amb posterioritat a la constitució de la hipoteca (article 112 de la llei hipotecària i article 81 de la llei hipotecària mobiliària i de penyora sense desplaçament). Per tant, no és ni el deutor de l’obligació principal garantida, ni és l’hipotecant no deutor, que només apareix quan el bé hipotecat no pertany al deutor, ni és tampoc el deutor no hipotecant, que és qui ha de respondre de l´obligació principal sense ser el propietari del bé que s´hipoteca.
La seva intervenció en el sí d´un procés d´execució hipotecari dependrà del moment en què s´hagi produït l´adquisició del seu dret i de la seva inscripció al Registre de la Propietat, la qual cosa determinarà si el tercer posseïdor haurà de ser demandat o només caldrà que sigui notificat.
El tercer posseïdor de béns hipotecats no és el deutor de l´obligació principal garantida, ni tampoc es confon amb l’hipotecat no deutor o fiador real, que és el constituent, d’inici, de la garantia hipotecària en favor d’un deutor no hipotecant, és a dir, d’un deutor que no és propietari del bé.
El tercer posseïdor apareix amb posterioritat a la constitució de la hipoteca, i no és subjecte de la relació obligatòria (deutor) ni de la real (deutor hipotecant, si hom garanteix un deute del propietari del bé, o hipotecant no deutor, si amb un bé propi es garanteix un deute aliè).
Aquesta distinció té transcendència en diversos àmbits jurídics, com el concursal i el de l’execució hipotecària.
En el primer àmbit, l’article 56.4 de la Llei concursal exceptua de la paralització de les execucions de garanties reals el supòsit en què el concursat tingui la condició de tercer posseïdor.
En l’àmbit de l’execució hipotecària, valgui, com a il·lustrativa, la doctrina de la recent resolució de la Direcció General dels Registres i del Notariat de 22 de maig de 2017, que permet la inscripció d’un decret d’adjudicació en procediment d’execució hipotecària directa encara que en el seu desenvolupament no s’hagi demandat ni requerit de pagament a qui no és deutor ni hipotecant no deutor (és a dir, tercer posseïdor) i que ha inscrit la seva adquisició en el Registre de la Propietat abans de l’inici del procediment.
L’article 132.1 de la Llei hipotecària estableix que cal requerir de pagament el tercer posseïdor, per bé que, conforme a l’article 685.1 de la Llei d’enjudiciament civil, el tercer posseïdor haurà d’haver acreditat a l’executant creditor la seva adquisició; en aquest punt, la resolució fa una prolixa cita jurisprudencial sobre l’estructura del procediment i l’articulació de la defensa del tercer posseïdor, qüestió en la qual ara no aprofundirem i que ens portaria al debat sobre si cal requeriment o notificació.
El nucli de la qüestió és que cal requeriment o, almenys, notificació al tercer posseïdor, com a qüestió de principi, per tal de no situar aquest subjecte en indefensió i com a aplicació particular del principi de tracte successiu ex article 20 de la Llei hipotecària.
En el supòsit de la resolució, el tercer posseïdor va promoure incident de nul·litat d’actuacions per tal d’anul·lar la subhasta. Desestimada la pretensió de nul·litat, no hi ha dubte que, en el curs del procediment, arran d’aquest incident, la notificació al tercer posseïdor s’ha produït efectivament, per la qual cosa no hi ha d’haver obstacle per a la inscripció del decret d’adjudicació.