by Joan Muntada | des. 12, 2018 | Dret Civil, Immobiliari – contractes, Notícies
El recent Reial decret llei 17/2018, de 8 de novembre, pel qual es modifica el text refós de la Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, aprovat pel Reial decret legislatiu 1/1993, de 24 de setembre, introdueix una alteració en la determinació del subjecte passiu de l’impost sobre actes jurídics documentats en les escriptures de préstecs amb garantia hipotecària, motivat per les també recents sentències contradictòries dictades pel Tribunal Suprem que haguessin produït, com efecte, una inseguretat jurídica en el mercat hipotecari.
En l’àmbit tributari, i com a qüestió prèvia, des d’una perspectiva sociològica ens trobem davant de la contradicció d’una voluntat individual existent de no assumpció de la condició de subjecte passiu i alhora la d’una consciència col·lectiva de la imperiosa necessitat en la seva exigència atenent al finançament necessari dels serveis públics.
La nova normativa, com a principal novetat, introdueix un nou apartat en l’article 29 del citat cos normatiu, que disposa: “Quan es tracti d’escriptures de préstec amb garantia hipotecària, es considera subjecte passiu el prestador”; és a dir, en la concessió d’un préstec amb garantia hipotecària quan el prestador és un banc, serà aquest qui ha d’assumir el cost de l’impost d’Actes Jurídics Documentats, mentre que els préstecs entre particulars mantenen l’exempció en el pagament de l’impost i les subrogacions hipotecàries per canvi de deutor no tributen en l’impost analitzat.
Cal tenir en compte que la normativa del subjecte passiu atent amb respecte als préstecs o crèdits hipotecaris que es constitueixin a partir de la seva entrada en vigor, 10 de novembre de 2018. El nou règim normatiu no té efectes respecte als préstecs concedits amb anterioritat al Reial decret llei.
Es percep, de forma generalitzada, la certesa que està per veure com els bancs repercutiran al prestatari el cost de l’impost, via comissions o augments de tipus d’interès, a través de “l’obligació”, amb premis o rebaixes en el tipus d’interès, per la contractació de productes associats (assegurances, per exemple) al que ens apropa a afirmar que el futur d’aquest impost sembla condemnat a desaparèixer atenent, també, al criteri que es manté en la Unió Europea de liberalització impositiva de les operacions financeres.
Altrament, és imminent, i s’espera que entri en vigor el proper any 2019, la nova Llei hipotecària, per transposició de normativa europea d’obligat compliment, amb major mecanismes legals de protecció pels prestataris, i que entre altres mesures, farà pagar a la banca totes les despeses derivades d’un crèdit hipotecari (notari, registre de la propietat, gestoria i impost sobre actes jurídics documentats), menys la taxació; per tal que el banc pugui iniciar una execució hipotecària s’amplia el nombre de les quotes que el client haurà de tenir impagades; s’eliminaran les clàusules sòl; s’introduiran màxims en les comissions d’amortització anticipada; es possibilitarà que el client contracti amb una entitat diferent a l’entitat prestadora les pòlisses o assegurances de llar, vida o de protecció del crèdit; el client serà lliure de subrogar l’hipoteca sense cost pel client; el banc haurà de facilitar al client la informació precontractual dels préstecs 10 dies abans de signar-los havent de facilitar una fitxa estandarditzada perquè el client pugui comparar les condicions hipotecàries que li ofereix cada entitat; baixada de tipus d’interès de demora; les taxadores seran independents i podran ser persones físiques, no únicament les societats de taxació. Els propers canvis normatius anunciats, a resultes de la transposició de la normativa europea, en la configuració o conformació del mercat hipotecari són importants.
by Joan Muntada | nov. 1, 2017 | Dret Civil, FAQS
El tercer posseïdor és la persona que adquireix el bé hipotecat amb posterioritat a la constitució de la hipoteca (article 112 de la llei hipotecària i article 81 de la llei hipotecària mobiliària i de penyora sense desplaçament). Per tant, no és ni el deutor de l’obligació principal garantida, ni és l’hipotecant no deutor, que només apareix quan el bé hipotecat no pertany al deutor, ni és tampoc el deutor no hipotecant, que és qui ha de respondre de l´obligació principal sense ser el propietari del bé que s´hipoteca.
La seva intervenció en el sí d´un procés d´execució hipotecari dependrà del moment en què s´hagi produït l´adquisició del seu dret i de la seva inscripció al Registre de la Propietat, la qual cosa determinarà si el tercer posseïdor haurà de ser demandat o només caldrà que sigui notificat.
El tercer posseïdor de béns hipotecats no és el deutor de l´obligació principal garantida, ni tampoc es confon amb l’hipotecat no deutor o fiador real, que és el constituent, d’inici, de la garantia hipotecària en favor d’un deutor no hipotecant, és a dir, d’un deutor que no és propietari del bé.
El tercer posseïdor apareix amb posterioritat a la constitució de la hipoteca, i no és subjecte de la relació obligatòria (deutor) ni de la real (deutor hipotecant, si hom garanteix un deute del propietari del bé, o hipotecant no deutor, si amb un bé propi es garanteix un deute aliè).
Aquesta distinció té transcendència en diversos àmbits jurídics, com el concursal i el de l’execució hipotecària.
En el primer àmbit, l’article 56.4 de la Llei concursal exceptua de la paralització de les execucions de garanties reals el supòsit en què el concursat tingui la condició de tercer posseïdor.
En l’àmbit de l’execució hipotecària, valgui, com a il·lustrativa, la doctrina de la recent resolució de la Direcció General dels Registres i del Notariat de 22 de maig de 2017, que permet la inscripció d’un decret d’adjudicació en procediment d’execució hipotecària directa encara que en el seu desenvolupament no s’hagi demandat ni requerit de pagament a qui no és deutor ni hipotecant no deutor (és a dir, tercer posseïdor) i que ha inscrit la seva adquisició en el Registre de la Propietat abans de l’inici del procediment.
L’article 132.1 de la Llei hipotecària estableix que cal requerir de pagament el tercer posseïdor, per bé que, conforme a l’article 685.1 de la Llei d’enjudiciament civil, el tercer posseïdor haurà d’haver acreditat a l’executant creditor la seva adquisició; en aquest punt, la resolució fa una prolixa cita jurisprudencial sobre l’estructura del procediment i l’articulació de la defensa del tercer posseïdor, qüestió en la qual ara no aprofundirem i que ens portaria al debat sobre si cal requeriment o notificació.
El nucli de la qüestió és que cal requeriment o, almenys, notificació al tercer posseïdor, com a qüestió de principi, per tal de no situar aquest subjecte en indefensió i com a aplicació particular del principi de tracte successiu ex article 20 de la Llei hipotecària.
En el supòsit de la resolució, el tercer posseïdor va promoure incident de nul·litat d’actuacions per tal d’anul·lar la subhasta. Desestimada la pretensió de nul·litat, no hi ha dubte que, en el curs del procediment, arran d’aquest incident, la notificació al tercer posseïdor s’ha produït efectivament, per la qual cosa no hi ha d’haver obstacle per a la inscripció del decret d’adjudicació.
by Joan Muntada | gen. 24, 2017 | Dret Civil, FAQS
La polèmica sobre l’existència i transcendència jurídica de les clàusules abusives ocupa actualment un espai significatiu en els mitjans d’informació i en les xarxes socials.
Abans de formalitzar qualsevol contracte amb una entitat bancària o una altra gran empresa que contracti amb els particulars sobre la base de redaccions predeterminades o amb oferiments de simple adhesió, és imprescindible una consulta a un advocat que pugui ponderar i il·lustrar sobre el “moll de l’os” de cada qüestió controvertible.
En aquest sentit, us podem assessorar adequadament sobre les següents qüestions:
- Si s’aplica la normativa sobre consumidors i usuaris, fins i tot si el client és empresari.
- Si la clàusula controvertida afecta o no, i en quina mesura, a un element principal del contracte (per exemple, el preu, del qual l’interès d’un préstec en seria una manifestació)
- Si es compleix el control d’incorporació.
- Si es compleix el control de transparència.
- Si la clàusula s’ajusta a les quatre grans característiques exigides per la jurisprudència més segura: transparència informativa, concreció, claredat i senzillesa.
Finalment, podem aportar el nostre coneixement multidisciplinar per desfer errònies interpretacions jurisprudencials que han generat, en part, falses expectatives entre la ciutadania; valgui, com a exemple, la nostra idea arran de la Sentència del Ple del Tribunal Suprem espanyol de 23 de desembre de 2015, que informa erròniament que les despeses de l’impost d’actes jurídics documentats en una hipoteca no poden carregar-se al client, en una evident confusió entre l’impost sobre transmissions patrimonials oneroses (impost a càrrec de qui té a favor el dret real de la garantia hipotecària) i l’impost d’actes jurídics documentats (impost a càrrec de qui promou el document).
La seguretat informativa, en aquest camp, és essencial per no haver de lamentar, en el futur, conseqüències no previstes.
Consulti’ns sense compromís.
