by Joan Muntada | març 21, 2017 | Dret de Successions, Notícies
La Llei 3/2017, de 15 de febrer, del llibre sisè del Codi civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i els contractes, i de modificació dels llibres primer, segon, tercer, quart i cinquè, que entrarà en vigor el dia 1 de gener de 2018, introdueix importants novetats. En aquest article volem significar alguns aspectes innovadors referents al pacte de condició resolutòria explícita en les compravendes d’immobles, regulat a l’article 621-54. La regulació estatal bàsica es troba compresa en els articles 1504 del codi civil espanyol i 59 del Reglament hipotecari,
Tradicionalment, s’entenia que en cas d’impagament de tot o part del preu pel comprador, el venedor podia reinscriure l’immoble a favor seu si acreditava haver fet un requeriment al comprador amb concessió d’un nou termini de 15 dies per a verificar el pagament. Si no es produïa el pagament, la reinscripció era efectiva, sense perjudici que si el comprador reclamava posteriorment, i judicialment, la devolució del preu pagat al venedor, el Jutjat podia establir la devolució de part del preu, en base a la facultat moderadora ex article 1154 del mateix Codi civil espanyol.
Posteriorment, a partir de final dels anys setanta, principi dels vuitanta del segle passat, per a la reinscripció s’exigia al comprador una actitud de no oposició davant del requeriment resolutori, i una consignació de les quantitats ja rebudes per part del venedor, a disposició del comprador, o dels titulars de càrregues posteriors a la inscripció de la condició resolutòria. Tot plegat, sense perjudici de la facultat del venedor de demanar judicialment la possibilitat de retenció de part del preu a retornar, com a compensació de la possessió de la finca en el comprador durant el termini en què ha estat propietari i no ha pagat el preu ajornat, també en base a la facultat moderadora judicial ex article 1154 del Codi civil espanyol.
La nova llei estableix les següents singularitats bàsiques:
1.- És necessari, per a la resolució, que s’hagi pactat que la part impagada de preu ajornat superi el 15 per cent del preu total íntegre, més els interessos.
2.- El venedor només pot retenir un màxim de la meitat de la quantitat total que hagi hagut de percebre fins a la data de la resolució.
3.- El requeriment per al pagament s’ha de fer necessàriament en acta notarial, limitada a la possibilitat de pagament, amb concessió d’un termini de vint dies, i amb l’advertiment que, de no pagar, es resoldrà la compravenda.
4.- El procediment de resolució també és notarial, mitjançant una acta separada, diferent de la del punt anterior, en la que el comprador pot formular oposició. Si no hi ha oposició, o si aquesta es limita a la liquidació quantitativa practicada pel venedor, és possible la reinscripció de la finca a favor del venedor.
5.- La readquisició del venedor comporta l’afectació de la finca, amb caràcter real, en benefici del comprador i dels titulars d’assentaments posteriors, com a garantia de la quantitat que s’hagi de retornar al comprador.
6.- Aquesta afectació caduca als cent vuitanta dies des de la data de la reinscripció a favor del venedor, llevat que hi hagi una anotació anterior de demanda d’oposició a la resolució o a la liquidació (interposada pel comprador).
by Joan Muntada | febr. 7, 2017 | Dret Civil, FAQS
Un dels preceptes urbanístics la transcendència del qual freqüentment és oblidada és l’article 27 del Reial decret legislatiu 7/2015, de 30 d’octubre, que aprova el Text refós de la llei de sòl i rehabilitació urbana, el qual estableix, en els seus tres primers apartats:
“Artículo 27.- Transmisión de fincas y deberes urbanísticos
- La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.
- En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título:
- a) La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.
- b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 7 (actuacions de transformació urbanística).
- La infracción de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil.”
Per la seva part, per entendre bé la remissió a l’article 7, en reproduïm l’apartat pertinent:
“Artículo 7 Actuaciones de transformación urbanística y actuaciones edificatorias
- A efectos de esta ley, se entiende por actuaciones de transformación urbanística:
- a) Las actuaciones de urbanización, que incluyen:
- 1) Las de nueva urbanización, que suponen el paso de un ámbito de suelo de la situación de suelo rural a la de urbanizado para crear, junto con las correspondientes infraestructuras y dotaciones públicas, una o más parcelas aptas para la edificación o uso independiente y conectadas funcionalmente con la red de los servicios exigidos por la ordenación territorial y urbanística.
- 2) Las que tengan por objeto reformar o renovar la urbanización de un ámbito de suelo urbanizado, en los mismos términos establecidos en el párrafo anterior.
- b) Las actuaciones de dotación, considerando como tales las que tengan por objeto incrementar las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos asignados en la ordenación urbanística a una o más parcelas del ámbito y no requieran la reforma o renovación de la urbanización de éste.”
La claredat d’aquesta normativa permet concloure que és de vital importància, si hom vol evitar el perill d’una devastadora acció de rescissió, durant el termini de quatre anys, expressar completament en el contracte de compravenda, sigui pública o privada, la situació urbanística del terreny, l’abast de les obligacions que tinguin aquest caràcter i la concreció de les obligacions de transformació. En aquest sentit, atès que no hi ha un “registre urbanístic” equiparable al Registre de la Propietat o al Cadastre, sinó que l’estat urbanístic dels terrenys resulta bàsicament del planejament local, és obligada la consulta a l’ajuntament corresponent i la “infomació assistida” que l’advocat, en una tasca de depuració, interpretació i clarificació, ha de traslladar a les persones interessades. Ès veritat que l’apartat 4 de l’article 27 contempla, en les escriptures públiques, la possibilitat d’adjuntar a l’escriptura aquesta informació, però es tracta només d’una posssibilitat que, a la pràctica, s’exerceix molt poc.
La tasca profilàctica del lletrat, una vegada més, ineludible.
by Joan Muntada | gen. 29, 2017 | Dret Civil, FAQS
L’article 1535 del Codi civil espanyol estableix:
“Vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho.
Se tendrá por litigioso un crédito desde que se conteste a la demanda relativa al mismo.
El deudor podrá usar de su derecho dentro de nueve días, contados desde que el cesionario le reclame el pago”.
I el 1536 afegeix:
Se exceptúan de lo dispuesto en el artículo anterior la cesión o ventas hechas:
- A un coheredero o condueño del derecho cedido.
- A un acreedor en pago de su crédito.
- Al poseedor de una finca sujeta al derecho litigioso que se ceda.
Aquests preceptes regulen l’anomenat retracte de crèdits litigiosos, un supòsit de retracte legal molt poc conegut.
Els retractes legals més coneguts i sedimentats en la psicologia popular són el d’arrendaments (en cas que el propietari vengui la finca arrendada per tal que l’arrendatari pugui adquirir-la pel mateix preu ofert), el de copropietaris i cohereus (en cas que un copropietari o cohereu vengui a un tercer la seva quota indivisa de finca, per tal que els altres copropietaris o cohereus puguin adquirir-la pel mateix preu ofert) i el de confrontants de finques rústiques (per tal que el confrontant de la finca que hom pretén vendre, si és professional de l’agricultura, pugui adquirir-la pel mateix preu ofert).
El retracte de crèdits litigiosos pretén evitar l’especulació de qui vol comprar un crèdit a baix preu, per tal de permetre que el cedent o creditor inicial en cobri una part i posteriorment obtenir ell mateix – comprador o cessionari- un benefici notable tot exigint la totalitat del deute a la persona obligada. En definitiva, hom vol evitar l’escanyament del deutor.
El crèdit és litigiós des que s’ha contestat a la demanda i fins que hi ha sentència ferma. En els actuals temps de crisi i proliferació de deutes impagats són abundosos els cercadors d’oportunitats de guanys fàcils -per exemple, “els fons voltors”- que compren massivament crèdits a creditors, siguin aquests entitats bancàries, societats financeres o altres. NO SEMPRE esperen a que hi hagi sentència ferma, a que hagin transcorregut tots els terminis per recórrer per tal que aquesta fermesa hi sigui.
Per altra part, quan un comprador (cessionari) del crèdit exigeix el pagament al deutor, la reclamació judicial pertinent no expressa el seu dret a pagar només allò que el cessionari hagi pagat al cedent (NO DÓNA NOTÍCA D’AQUEST RETRACTE LEGAL) ni tampoc, lògicament, el termini de nou dies per a exercir aquest dret: caldrà anar a un altre procés per a fer-lo efectiu.
Davant d’aquest panorama, l’assessorament que hem de proporcionar al deutor ha de ser afinat almenys en aquests punts:
- examen de si el crèdit pot qualificar-se realment de litigiós i de la data real de la seva adquisició per part del cessionari.
- anàlisi de les quantitats reals de deute enfront del creditor i d’allò realment satisfet pel comprador.
- diligència en el termini per a exercir l’acció, el mateix deutor, que reclami no pagar més d’allò que el cessionari ha pagat al cedent.
L’experiència demostra que molts deutors, enfonsats en el seu mateix desafortunat estat, no busquen o no troben la informació adient que els permeti una reducció considerable de la quantia dels seus deutes i una llum en l’esperança de la seva recuperació.
by Joan Muntada | gen. 24, 2017 | Dret Civil, FAQS
La polèmica sobre l’existència i transcendència jurídica de les clàusules abusives ocupa actualment un espai significatiu en els mitjans d’informació i en les xarxes socials.
Abans de formalitzar qualsevol contracte amb una entitat bancària o una altra gran empresa que contracti amb els particulars sobre la base de redaccions predeterminades o amb oferiments de simple adhesió, és imprescindible una consulta a un advocat que pugui ponderar i il·lustrar sobre el “moll de l’os” de cada qüestió controvertible.
En aquest sentit, us podem assessorar adequadament sobre les següents qüestions:
- Si s’aplica la normativa sobre consumidors i usuaris, fins i tot si el client és empresari.
- Si la clàusula controvertida afecta o no, i en quina mesura, a un element principal del contracte (per exemple, el preu, del qual l’interès d’un préstec en seria una manifestació)
- Si es compleix el control d’incorporació.
- Si es compleix el control de transparència.
- Si la clàusula s’ajusta a les quatre grans característiques exigides per la jurisprudència més segura: transparència informativa, concreció, claredat i senzillesa.
Finalment, podem aportar el nostre coneixement multidisciplinar per desfer errònies interpretacions jurisprudencials que han generat, en part, falses expectatives entre la ciutadania; valgui, com a exemple, la nostra idea arran de la Sentència del Ple del Tribunal Suprem espanyol de 23 de desembre de 2015, que informa erròniament que les despeses de l’impost d’actes jurídics documentats en una hipoteca no poden carregar-se al client, en una evident confusió entre l’impost sobre transmissions patrimonials oneroses (impost a càrrec de qui té a favor el dret real de la garantia hipotecària) i l’impost d’actes jurídics documentats (impost a càrrec de qui promou el document).
La seguretat informativa, en aquest camp, és essencial per no haver de lamentar, en el futur, conseqüències no previstes.
Consulti’ns sense compromís.
by Joan Muntada | gen. 5, 2017 | Dret de Successions, FAQS
La successió en la titularitat de les accions i participacions socials, i en els òrgans de gestió i adminsitració de les empreses familiars, en un entorn, com el català, farcit de petites i mitjanes empreses, requereix dels instruments jurídics adients, que es troben en l’àmbit dels drets mercantil i civil-successori.
No és un tema de comptabilitat ni tampoc laboral.
No és una qüestió de la rutina predisposada, sense assessorament previ, que a vegades s’observa en els documents notarials.
És un tema de disseny, imaginació i coneixement que només podem proporcionar els juristes realment preparats en els àmbits civil (i singularment en el dret de successions o hereditari) i mercantil (societari).
Cal saber combinar les clàusules dels estatus de les societats anònimes i limitades amb les disposicions successòries, fetes en testament o en contracte, heretament o pacte successori.
En l’àmbit estatutari, clàusules de preferent adquisció a favor de determinades persones, valoracions raonables, limitacions de disposar durant un termini a favor de tercer, organització del Consell d’Administració….
En l’àmbit successori, testament amb institució d’hereu condicionat, clàusules de preferent adqusisicó entre fills i/o germans, limitacions de disposar de determinats béns durant un termini, drets d’usdefruit de títols socials….
Tot un conglomerat de possiblitats, com a resposta a la veritable voluntat de qui vol organitzar dignament la successió de la seva empresa.
CONSULTI’NS. És imprescindible un bon assessorament per part de l’advocat, contacti amb nosaltres. Joan Muntada Artiles Advocats a Girona.
by Joan Muntada | des. 22, 2016 | Dret Civil, FAQS
Les clàusules sòl ja podran ser reclamades en la seva totalitat a les entitats financeres a partir de la Sentencia del TJUE: CONSULTI‘NS SENSE COMPROMÍS.
