by Joan Muntada | set. 25, 2024 | Immobiliari – contractes, Notícies
El jurista pràctic en dret privat ha de voler saber civil, registral i processal.
I és en les matèries més socialment sensibles, com en el món dels arrendaments, on aquesta pretensió de coneixement es presenta més necessària.
La correcta comprensió del supòsit que presento en aquest article demana tenir l’esperit obert a tots els àmbits en què un advocat ha de desenvolupar-se, que són, a més de la documentació privada, els àmbits de documentació notarial, de documentació registral i de documentació processal i administrativa; conseqüentment, ha de ser lector i estudiós de la jurisprudència, no només contenciosa sinó també de la registral, derivada aquesta de les resolucions de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (Ministeri de Justícia espanyol) i de la Direcció General de Dret i Entitats Jurídiques (Conselleria de Justícia de la Generalitat de Catalunya)
Anem a l’explicació cronològica dels esdeveniments:
1. L’any 2014 es va practicar en el Registre de la Propietat una anotació preventiva d’embargament sobre una finca per deutes del titular del bé amb la Seguretat Social.
2. L’any 2016 es va prorrogar l’anterior anotació.
3. L’any 2017 s’eleva a escriptura pública un contracte privat d’arrendament relatiu a la mateixa finca, i s’inscriu en el Registre de la Propietat.
4. L’any 2019 s’anota una nova pròrroga de l’embargament, que manté la prioritat registral de 2014.
5. L’any 2022 es presenta a inscripció registral una certificació de la Tresoreria de la Seguretat Social relativa a l’acta d’adjudicació del bé i manament de cancel·lació de càrregues en procediment d’apressament administratiu, en el qual constava l’acord d’alienació de la finca a favor de l’arrendatària, en virtut d’adjudicació directa després d’haver restat deserta la subhasta; en l’acta es deia que l’adjudicació a favor de l’arrendatària es feia en exercici del dret de tempteig que li assistia per aquest caràcter d’arrendatària, en els termes previstos a la Llei d’arrendaments urbans (article 25).
La subhasta s’havia portat a terme de conformitat amb el Reial decret 1415/2004, d’11 de juny, que aprova el Reglament General de Recaptació de la Seguretat Social, l’article 123 bis del qual permet l’adjudicació directa a qualsevol interessat, caràcter que concorre en l’arrendatària.
6. La registradora denega la inscripció de la certificació de l’acta d’adjudicació a favor de l’arrendatària perquè entén que quan aquest títol arriba al Registre, el dret d’arrendament ja no existia, atès que considera que així es desprèn de la redacció de l’article 13 de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans, resultant de la modificació deguda a la Llei 4/2013, de 4 de juny, vigent des del 6 de juny de 2013, el qual establí, en el seu paràgraf 1, que “si durant la durada del contracte el dret de l’arrendador quedés resolt per l’exercici d’un retracte convencional, l’obertura d’una substitució fideïcomissària, l’alienació forçosa derivada d’una execució hipotecària o de sentència judicial o l’exercici d’un dret d’opció de compra, quedarà extingit l’arrendament; conforme a l’apartat segon de l’article 7 (que establia que els arrendaments produeixen efectes enfront a tercers si s’ha inscrit) i a l’article 14 (que establia la subrogació del tercer adquirent ex article 34 Llei hipotecària en la condició d’arrendador només si l’arrendament s’ha inscrit) s’exceptuen els supòsits en què el contracte d’arrendament hagués accedit al Registre amb anterioritat als drets determinants de la resolució del dret de l’arrendador”. En aquest cas, la qualificació registral considerava que el procediment executiu determinava la resolució del dret de l’arrendador i del propi contracte d’arrendament amb tots els seus drets accessoris, com és el dret de tempteig, que és el que havia utilitzat l’arrendatària per a situar-se en la posició d’adjudicatària de la finca en el mateix procediment.
Cal aclarir una qüestió transitòria: aquesta redacció de l’article 13 (com també les dels articles 7 i 14), quant a l’extinció del dret de l’arrendatari que ha fet accedir el seu dret posteriorment (2017) a l’accés del dret determinant de la resolució (anotació d’embargament a favor de la Seguretat Social, 2014) va ser suprimida per la reforma de la llei derivada del Reial decret llei 7/2019, d’1 de març, que va entrar en vigor el 6 de març de 2019, però aquesta reforma no s’aplicava als contractes d’arrendament formalitzats abans de la vigència de la nova normativa, per la qual cosa el supòsit estudiat s’acull a la reforma de 2013.
7. Aquesta qualificació registral fou recorreguda per l’arrendatària-adjudicatària i per la mateixa Tresoreria General de la Seguretat Social (aquesta, pel seu lògic interès en mantenir la satisfacció del crèdit de l’arrendador executat, que havia fet efectiu amb l’adquisició via tempteig pe part de l’arrendatària) davant la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, la qual acumulà ambdós recursos en una mateixa resolució, atesa la íntima connexió existent entre ambdós, a l’empara de l’article 57 de la Llei 39/2015, d’1 de octubre, del Procediment Administratiu Comú de les Administracions Públiques.
L’arrendatària-adjudicaria, en el seu recurs, defensava la naturalesa preadquisitiva que té el dret de tempteig i que l’adquisició en pública subhasta d’un habitatge arrendat no produeix ipso facto la terminació del lloguer.
I la Tresoreria recurrent al·legava que l’adjudicació en subhasta administrativa no pot assimilar-se a un procediment judicial als efectes d’entendre extingit l’arrendament ex article 13. La resolució de la Direcció General,
que resol els recursos, de data 15 de novembre de 2022, nega la raó de a l’arrendatària i li oposa que el text de l’article 13 (segons redacció de 2013) determina que el procediment executiu resol el dret de propietat de
l’arrendador, el mateix contracte d’arrendament i el tempteig de l’arrendatari que se’n deriva; alhora, la resolució desestima la idea de la Tresoreria que pretén diferenciar entre procediment judicial i administratiu, tot
reconeixent que en ambdós tipus d’adjudicacions el dret de tempteig ha de ser respectat, si bé en aquest cas aquest dret no por prosperar perquè l’arrendatari ha perdut aquesta condició.
8. La resolució de la Direcció General fou recorreguda per les dues parts esmentades, les quals obtingueren un pronunciament judicial favorable, la Sentència del Jutjat de Primera Instància número 4 de Girona, de data 27 de novembre de 2023, en l’àmbit del judici verbal previst per a aquestes qualificacions i resolucions a la Llei hipotecària, sentència que ha revocat la resolució DGSJiFP de 15 de novembre de 2022, i aquesta decisió judicial, una vegada ha esdevingut ferma, ha estat objecte de publicació en el BOE el 12 de juliol de 2024; la publicació s’ha realitzat en execució de la resolució de la mateixa Direcció General de data 14 de juny de 2024, en aplicació de l’article 327 de la Llei hipotecària.
El criteri determinant de tota aquesta qüestió ha estat el relatiu a que el dret de tempteig i retracte de l’arrendatari, reconegut a l’article 25 LAU, no està condicionat al fet que el dret d’arrendament s’hagi inscrit, de manera que:
- Durant un cert temps, entre el 6 de juny de 2013 i el 6 de març de 2019, el dret d’arrendament podia no ser oposable a l’adquirent de la finca, i podia extingir-se per l’adquisició d’un tercer, per via convencional (article 7) o per via forçosa (article 13).
- Abans i després d’aquest període, l’arrendament és oposable al tercer adquirent de la propietat de la finca, llevat que hagin transcorregut els terminis de pròrroga forçosa i, per tant, de seguretat de vigència, i per tant el terç adquirent ha de suportar l’arrendament el temps que manqui.
- NI ABANS NI DESPRÉS d’aquell ni de cap altre període, estava ni està limitat el dret de tempteig de l’arrendatari, que és un dret d’adquisició preferent de caràcter legal, i que, com a preadquisitiu, no pot extingir-se abans que l’adquisició projectada que li serveix de base objectiva s’hagi consumat; en aquest sentit, és recomanable llegir un interessant article publicat pel notari Carlos Arriola Garrote a la pàgina web “notarios y registradores” amb el títol “tanteo arrendaticio urbano, embargo administrativo y registro de la propiedad” el 19 de gener de 2023, abans de la decisió judicial definitiva, on posa l’accent en el fet que l’arrendatari no és tercer.
Com a conclusió, permeteu que invoqui la necessitat d’interpretació finalística o teleològica de les normes (article 3.1 del Codi civil espanyol) per fer èmfasi en una paradoxa: és un autèntic contrasentit que es negui a l’arrendatari l’exercici d’un dret de preferent adquisició per adquirir la finca arrendada pel fet d’haver inscrit el seu dret en una determinada data (dret que es contempla com a càrrega registral), quan en el supòsit de no haver inscrit aquell exercici no s’hagués discutit per no haver-se configurat com a càrrega.
by Joan Muntada | set. 18, 2024 | Immobiliari – contractes, Notícies
En el nostre article de 25 de gener de 2016 referent a la reforma de la Llei estatal d’arrendaments urbans resultant de (Llei 29/1994, de 24 de novembre), operada per la Llei 4/2013, de 4 de juny, que entrà en vigor el 6 de juny de 2013, i que vàrem titular amb l’expressió “la reforma de la llei d’arrendaments urbans de l’any 2013 desprotegeix l’arrendatari”, es contenia l’explicació que aquesta reforma de 2013 introduïa dues importants novetats:
Primera.- Redactava el paràgraf 2 de l’article 7 de la Llei estatal 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans, en aquests termes: “perquè els arrendaments concertats sobre finques urbanes surtin efectes davant de tercers que hagin inscrit el seu dret, aquests arrendaments s’hauran d’inscriure en el Registre de la Propietat”.
Segona.- Modificava el text de l’article 14, tot expressant que “l’adquirent d’una finca inscrita en el Registre de la Propietat, arrendada com a habitatge en tot o en part, que reuneixi els requisits de l’article 34 de la Llei hipotecària, només quedarà subrogat en els drets i obligacions de l’arrendador si l’arrendament es troba inscrit …amb anterioritat a la transmissió de la finca”
Aquestes dues modificacions suposaven donar preferència al dret de propietat de l’adquirent de l’habitatge arrendat sobre el dret de l’arrendatari, atès que el primer podia fer cessar l’arrendament, per bé que l’eficàcia de la reforma quedava mitigada per la dificultat que l’adquirent fos realment de bona fe (un dels requisits consagrats per l’esmentat article 34 de la Llei hipotecària), donada la poca versemblança que un comprador pugui concloure el seu acte adquisitiu amb un desconeixement innocent de l’ocupació real de la finca.
La mateixa reforma, en to liberalitzador, rebaixà el termini original de durada mínima del contracte, establert en cinc (5) anys, al de tres (3) anys.
En un article posterior, de data 8 de gener de 2019, comentàvem les novetats introduïdes pel Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer; avancem ara que, per entendre cabalment tot el seguit de reformes produïdes, és necessari aclarir que aquest reial decret llei no fou convalidat pel Congrés dels Diputats, i que aquesta cambra legislativa, de conformitat amb l’article 86 de la Constitució espanyola, el derogà segons un acord que es publicà al BOE el de 22 de gener de 2019.
En aquest segon article, de 8 de gener de 2019, destacàvem, entre altres punts, que es tornava al termini de pròrroga forçosa fins a 5 anys, amb la novetat que aquest termini s’allargava fins a set (7) en el supòsit que l’arrendador fos persona jurídica. Així mateix, explicàvem que s’establia la norma (article 20) que “les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte seran de càrrec de l’arrendador, quan aquest sigui persona jurídica, a excepció que aquests serveis haguessin estat contractats a iniciativa de l’arrendatari”. Igualment, quant a aquesta reforma de 2018, que s’establia un dret de tempteig i retracte a favor de l’administració competent quan es vengués la totalitat d’un edifici en què existís un habitatge arrendat (article 25); finalment, comentàvem que s’establia que en els contractes de lloguer d’habitatges de fins a cinc anys de durada, o de set si l’arrendador fos persona jurídica, la fiança màxima convinguda no podria superar tres mensualitats de renda (article 36), és a dir, la mensual obligatòria més les dues convencionals addicionals.
En aquesta entrega d’avui, per sintetitzar i focalitzar la problemàtica en l’àmbit del contracte d’arrendament, prescindim de les modificacions del decret llei de 2018 en matèria de propietat horitzontal i en matèria fiscal, i de determinades singularitats del llibre cinquè del Codi civil català, que també vàrem comentar (les modificacions posteriors relacionades amb les quals podran ser objecte d’un article posterior), i ens cenyim a l’àmbit civil de la relació arrendatària.
I des d’aquesta perspectiva de realitat legislativa centrada i actualitzada, creiem oportú significar aquests punts:
Primer.- El dret d’arrendament no pot ser ignorat per l’adquirent de la finca, encara que aquest inscrigui el seu dret de propietat, atès que el paràgraf segon de l’article 7, que havia introduït el Decret llei de 14 de desembre de 2018 ha sofert la inaplicació derivada de la derogació legislativa esmentada, publicada el 22 de gener de 2019; i la subrogació de l’adquirent en el contracte d’arrendament es produeix durant tot el termini de pròrroga forçosa, és a dir, els cinc anys com a norma general, i els 7 anys per al supòsit especial d’arrendador persona jurídica, amb la particularitat que si l’adquirent reuneix els requisits de l’article 34 de la Llei hipotecària, no haurà de suportar l’arrendament només en el termini de contracte que excedeixi d’aquests mínims, segons disposa el text de l’article 14 que resulta del Decret llei 1/2019, d’1 de març, que entrà en vigor el dia 5 d’aquests mateix mes.
Segon.- La norma de l’article 20 sobre despeses, restà redactada així: “les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte seran de càrrec de l’arrendador, quan aquest sigui persona jurídica”, i ha desaparegut l’excepció prevista per al supòsit que “aquests serveis haguessin estat contractats a iniciativa directa de l’arrendatari”, per mor de la reforma indicada de 2019.
Tercer.- Desapareix, amb aquesta reforma de 2019, la previsió legal d’un dret de tempteig i retracte a favor de l’administració competent, que contenia l’article 25, sense perjudici que a Catalunya, per als supòsits d’habitatges de protecció oficial i altres especials, calgui atendre als drets de tempteig i retracte legals previstos a la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge.
Quart.- En relació amb la fiança, el decret llei d’1 de març de 2019 “rescata” el text que innovava el decret llei de 2018 i, per tant, manté la garantia addicional a dues mensualitats.
Si la penúltima reforma de la llei, a l’empara del decret llei de 2019, va ser significada, la darrera, de 2023, ha estat punyent des de la perspectiva social. En aquest sentit, la llei estatal 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge, que ha entrat en vigor el dia 26 de maig de 2023, ha modificat la LAU de contínua referència (Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans), en diversos punts.
Cal avançar que aquesta llei de 2023 és molt ambiciosa i que, segons el seu article 1, té com a objecte “regular, a l’àmbit de competències de l’Estat, les condicions bàsiques que garanteixen la igualtat en l’exercici dels drets i en el compliment dels deures constitucionals amb l’habitatge i, en particular, el dret a accedir a un habitatge digne i adequat i al gaudi d’aquesta en condicions assequibles, atenent el compliment del que disposen els instruments internacionals ratificats per Espanya i respectant en tot cas les competències de les comunitats autònomes i, específicament, les que tenen atribuïdes en matèria d’habitatge”.
Els aspectes concrets de la llei 29/1994 que resulten modificats per la Llei 12/2023, de 24 de maig (mitjançant la disposició final primera d’aquesta, amb la rúbrica “mesures de contenció de preus en la regulació dels contractes d’arrendament d’habitatge”), són els següents:
Primer.- L’article 10, en el qual s’introdueix la possibilitat d’una pròrroga extraordinària màxima d’un any en cas de vulnerabilitat social i econòmica de l’arrendatari i condició de gran tenidor de l’arrendador; i la possibilitat d’una pròrroga extraordinària màxima de tres anys, si l’immoble arrendat s’ubica en una “zona de mercat residencial tensionat”.
Segon.- L’article 17, relatiu a la renda, en els termes dels paràgrafs 6 i 7 del precepte, que expressen:
“6. En els contractes d’arrendament d’habitatge subjectes a aquesta llei en què l’immoble s’ubiqui en una zona de mercat residencial tensionat dins del període de vigència de la declaració de la zona esmentada en els termes que disposa la Llei 12/ 2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge, la renda pactada a l’inici del nou contracte no podrà excedir de la darrera renda de contracte d’arrendament d’habitatge habitual que hagués estat vigent en els darrers cinc anys al mateix habitatge, una vegada aplicada la clàusula d’actualització anual de la renda del contracte anterior, sense que es puguin fixar noves condicions que estableixin la repercussió a l’arrendatari de quotes o despeses que no estiguin recollides al contracte anterior.
Únicament podrà incrementar-se, més enllà del que procedeixi de l’aplicació de la clàusula d’actualització anual de la renda del contracte anterior, en un màxim del 10 per cent sobre la darrera renda de contracte d’arrendament d’habitatge habitual que hagués estat vigent als darrers cinc anys al mateix habitatge, quan s’acrediti algun dels supòsits següents:
a) Quan l’habitatge hagi estat objecte d’una actuació de rehabilitació en els termes que preveu l’apartat 1 de l’article 41 del Reglament de l’impost sobre la renda de les persones físiques, que hagi finalitzat en els dos anys anteriors a la data de la formalització del nou contracte d’arrendament.
b) Quan en els dos anys anteriors a la data de la formalització del nou contracte d’arrendament s’hagin finalitzat actuacions de rehabilitació o millora de l’habitatge on s’hagi acreditat un estalvi d’energia primària no renovable del 30 per cent, a través de sengles certificats d’eficiència energètica de l’habitatge, un de posterior a l’actuació i un altre anterior que s’hagi registrat com a màxim dos anys abans de la data de l’actuació esmentada.
c) Quan en els dos anys anteriors a la data de la subscripció del nou contracte d’arrendament s’hagin finalitzat actuacions de millora de l’accessibilitat, degudament acreditades.
d) Quan el contracte d’arrendament se signi per un període de deu anys o més, o bé, s’estableixi un dret de pròrroga al qual es pugui acollir voluntàriament l’arrendatari, que li permeti de manera potestativa prorrogar el contracte en els mateixos termes i condicions durant un període de deu anys o més.
7. Sense perjudici del que disposa l’apartat anterior, en els contractes d’arrendament d’habitatge subjectes a aquesta llei en què l’arrendador sigui un gran tenidor d’habitatge d’acord amb la definició establerta a la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge, i en què l’immoble s’ubiqui en una zona de mercat residencial tensionat dins del període de vigència de la declaració de la referida zona en els termes disposats a la referida Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge, la renda pactada a l’inici del nou contracte no podrà excedir el límit màxim del preu aplicable conforme al sistema d’índexs de preus de referència atenent les condicions i les característiques de l’habitatge arrendat i de l’edifici en què s’ubiqui, i es podran desenvolupar reglamentàriament les bases metodològiques del sistema esmentat i els protocols de col·laboració i intercanvi de dades amb els sistemes d’informació estatals i autonòmics d’aplicació.
Aquesta mateixa limitació s’aplica als contractes d’arrendament d’habitatge en què l’immoble s’ubiqui en una zona de mercat residencial tensionat dins del període de vigència de la declaració de la zona esmentada en els termes disposats en la Llei 12/2023 esmentada, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge, i sobre el qual no hagués estat vigent cap contracte d’arrendament d’habitatge vigent en els darrers cinc anys, sempre que així es reculli a la resolució del Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana, en haver-se justificat aquesta aplicació en la declaració de la zona de mercat residencial tensionat.”
Tercer.- L’article 20, relatiu a despeses, que estableix que “les despeses de gestió immobiliària i els de formalització del contracte seran a càrrec de l’arrendador”, en tot cas, sigui l’arrendador persona física o jurídica.
Quart.- S’introdueix la disposició addicional 11a a la LAU, amb el títol “índex de referència per actualitzar anualment els contractes d’arrendament d’habitatge”, la qual assenyala que “l’Institut Nacional d’Estadística ha de definir, abans del 31 de desembre de 2024, un índex de referència per a l’actualització anual dels contractes d’arrendament d’habitatge que s’ha de fixar com a límit de referència als efectes de l’article 18 d’aquesta llei, amb l’objecte d’evitar increments desproporcionats a la renda dels contractes d’arrendament».
by Joan Muntada | gen. 8, 2019 | Immobiliari – contractes, Notícies
NOVETATS: El Govern no ha aconseguit tirar endavant el decret sobre lloguers en ser rebutjat en el Congrés per 243 diputats (PP, Ciutadans, Podemos, Fòrum, UPN, ERC i Bildu), mentre que només els van donar suport 103 parlamentaris (PSOE, Coalició Canària, Compromís, PDeCAT i PNB).
S’ha aprovat recentment el Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer que pretén superar els canvis normatius que s’havien introduït recentment en matèria de lloguer, l’any 2013, i que han resultat negatius en l’esfera social.
El dret a l’habitatge, com els instruments d’ordenació urbanística i territorial, ha estat i serà objecte de reformes legals permanents i constants, des de l’àmbit civil, urbanístic, administratiu i fiscal al ser un dret socialment bàsic que conforma la pròpia dignitat com a persona, i que el situa com a objectiu-tendència. Aquest dret s’afirma quan s’aconsegueix, podem afirmar que assolim plenament el dret a l’habitatge quan el tenim.
El Reial decret llei mencionat, recentment aprovat, ens situa un pòrtic, en el seu preàmbul, en el que analitza la problemàtica de l’accés a l’habitatge en règim de lloguer i ens descriu una sèrie d’indicadors o símptomes que fan necessària les mesures introduïdes amb caràcter d’urgència, entre ells: la greu situació de vulnerabilitat econòmica i social d’un gran nombre de famílies i llars, l’increment del preu dels lloguers, en més d’un 15% els últims tres anys en algunes localitats, el fet que més del 42% de les llars destinaven més del 40% dels seus ingressos al pagament del lloguer (segons les dades de l’Eurostat de l’any 2017), el fenomen del lloguer d’apartaments turístics, la tendència marcada de la preferència dels ciutadans vers la fórmula d’accés a l’habitatge en règim de lloguer en detriment de la compra, la manca de parc d’habitatge social, els anys transcorreguts en la profunda crisis econòmica per una intensa destrucció i precarietat del mercat laboral, la necessitat de resposta en termes d’accessibilitat a la problemàtica que pateixen diàriament les persones amb discapacitat i mobilitat reduïda, en un context demogràfic d’envelliment de la població.
Per tal de fer front a la realitat descrita en el paràgraf anterior, s’aprova el Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer, introduint un seguit de mesures reformant vàries lleis, entre elles, la llei d’arrendaments urbans, la Llei de propietat horitzontal, la Llei d’enjudiciament civil, la Llei d’hisendes locals i la Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats. (més…)
