Reformes legals en matèria d’habitatge i lloguer
En el nostre article de 25 de gener de 2016 referent a la reforma de la Llei estatal d’arrendaments urbans resultant de (Llei 29/1994, de 24 de novembre), operada per la Llei 4/2013, de 4 de juny, que entrà en vigor el 6 de juny de 2013, i que vàrem titular amb l’expressió “la reforma de la llei d’arrendaments urbans de l’any 2013 desprotegeix l’arrendatari”, es contenia l’explicació que aquesta reforma de 2013 introduïa dues importants novetats:
Primera.- Redactava el paràgraf 2 de l’article 7 de la Llei estatal 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans, en aquests termes: “perquè els arrendaments concertats sobre finques urbanes surtin efectes davant de tercers que hagin inscrit el seu dret, aquests arrendaments s’hauran d’inscriure en el Registre de la Propietat”.
Segona.- Modificava el text de l’article 14, tot expressant que “l’adquirent d’una finca inscrita en el Registre de la Propietat, arrendada com a habitatge en tot o en part, que reuneixi els requisits de l’article 34 de la Llei hipotecària, només quedarà subrogat en els drets i obligacions de l’arrendador si l’arrendament es troba inscrit …amb anterioritat a la transmissió de la finca”
Aquestes dues modificacions suposaven donar preferència al dret de propietat de l’adquirent de l’habitatge arrendat sobre el dret de l’arrendatari, atès que el primer podia fer cessar l’arrendament, per bé que l’eficàcia de la reforma quedava mitigada per la dificultat que l’adquirent fos realment de bona fe (un dels requisits consagrats per l’esmentat article 34 de la Llei hipotecària), donada la poca versemblança que un comprador pugui concloure el seu acte adquisitiu amb un desconeixement innocent de l’ocupació real de la finca.
La mateixa reforma, en to liberalitzador, rebaixà el termini original de durada mínima del contracte, establert en cinc (5) anys, al de tres (3) anys.
En un article posterior, de data 8 de gener de 2019, comentàvem les novetats introduïdes pel Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer; avancem ara que, per entendre cabalment tot el seguit de reformes produïdes, és necessari aclarir que aquest reial decret llei no fou convalidat pel Congrés dels Diputats, i que aquesta cambra legislativa, de conformitat amb l’article 86 de la Constitució espanyola, el derogà segons un acord que es publicà al BOE el de 22 de gener de 2019.
En aquest segon article, de 8 de gener de 2019, destacàvem, entre altres punts, que es tornava al termini de pròrroga forçosa fins a 5 anys, amb la novetat que aquest termini s’allargava fins a set (7) en el supòsit que l’arrendador fos persona jurídica. Així mateix, explicàvem que s’establia la norma (article 20) que “les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte seran de càrrec de l’arrendador, quan aquest sigui persona jurídica, a excepció que aquests serveis haguessin estat contractats a iniciativa de l’arrendatari”. Igualment, quant a aquesta reforma de 2018, que s’establia un dret de tempteig i retracte a favor de l’administració competent quan es vengués la totalitat d’un edifici en què existís un habitatge arrendat (article 25); finalment, comentàvem que s’establia que en els contractes de lloguer d’habitatges de fins a cinc anys de durada, o de set si l’arrendador fos persona jurídica, la fiança màxima convinguda no podria superar tres mensualitats de renda (article 36), és a dir, la mensual obligatòria més les dues convencionals addicionals.
En aquesta entrega d’avui, per sintetitzar i focalitzar la problemàtica en l’àmbit del contracte d’arrendament, prescindim de les modificacions del decret llei de 2018 en matèria de propietat horitzontal i en matèria fiscal, i de determinades singularitats del llibre cinquè del Codi civil català, que també vàrem comentar (les modificacions posteriors relacionades amb les quals podran ser objecte d’un article posterior), i ens cenyim a l’àmbit civil de la relació arrendatària.
I des d’aquesta perspectiva de realitat legislativa centrada i actualitzada, creiem oportú significar aquests punts:
Primer.- El dret d’arrendament no pot ser ignorat per l’adquirent de la finca, encara que aquest inscrigui el seu dret de propietat, atès que el paràgraf segon de l’article 7, que havia introduït el Decret llei de 14 de desembre de 2018 ha sofert la inaplicació derivada de la derogació legislativa esmentada, publicada el 22 de gener de 2019; i la subrogació de l’adquirent en el contracte d’arrendament es produeix durant tot el termini de pròrroga forçosa, és a dir, els cinc anys com a norma general, i els 7 anys per al supòsit especial d’arrendador persona jurídica, amb la particularitat que si l’adquirent reuneix els requisits de l’article 34 de la Llei hipotecària, no haurà de suportar l’arrendament només en el termini de contracte que excedeixi d’aquests mínims, segons disposa el text de l’article 14 que resulta del Decret llei 1/2019, d’1 de març, que entrà en vigor el dia 5 d’aquests mateix mes.
Segon.- La norma de l’article 20 sobre despeses, restà redactada així: “les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte seran de càrrec de l’arrendador, quan aquest sigui persona jurídica”, i ha desaparegut l’excepció prevista per al supòsit que “aquests serveis haguessin estat contractats a iniciativa directa de l’arrendatari”, per mor de la reforma indicada de 2019.
Tercer.- Desapareix, amb aquesta reforma de 2019, la previsió legal d’un dret de tempteig i retracte a favor de l’administració competent, que contenia l’article 25, sense perjudici que a Catalunya, per als supòsits d’habitatges de protecció oficial i altres especials, calgui atendre als drets de tempteig i retracte legals previstos a la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge.
Quart.- En relació amb la fiança, el decret llei d’1 de març de 2019 “rescata” el text que innovava el decret llei de 2018 i, per tant, manté la garantia addicional a dues mensualitats.
Si la penúltima reforma de la llei, a l’empara del decret llei de 2019, va ser significada, la darrera, de 2023, ha estat punyent des de la perspectiva social. En aquest sentit, la llei estatal 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge, que ha entrat en vigor el dia 26 de maig de 2023, ha modificat la LAU de contínua referència (Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans), en diversos punts.
Cal avançar que aquesta llei de 2023 és molt ambiciosa i que, segons el seu article 1, té com a objecte “regular, a l’àmbit de competències de l’Estat, les condicions bàsiques que garanteixen la igualtat en l’exercici dels drets i en el compliment dels deures constitucionals amb l’habitatge i, en particular, el dret a accedir a un habitatge digne i adequat i al gaudi d’aquesta en condicions assequibles, atenent el compliment del que disposen els instruments internacionals ratificats per Espanya i respectant en tot cas les competències de les comunitats autònomes i, específicament, les que tenen atribuïdes en matèria d’habitatge”.
Els aspectes concrets de la llei 29/1994 que resulten modificats per la Llei 12/2023, de 24 de maig (mitjançant la disposició final primera d’aquesta, amb la rúbrica “mesures de contenció de preus en la regulació dels contractes d’arrendament d’habitatge”), són els següents:
Primer.- L’article 10, en el qual s’introdueix la possibilitat d’una pròrroga extraordinària màxima d’un any en cas de vulnerabilitat social i econòmica de l’arrendatari i condició de gran tenidor de l’arrendador; i la possibilitat d’una pròrroga extraordinària màxima de tres anys, si l’immoble arrendat s’ubica en una “zona de mercat residencial tensionat”.
Segon.- L’article 17, relatiu a la renda, en els termes dels paràgrafs 6 i 7 del precepte, que expressen:
“6. En els contractes d’arrendament d’habitatge subjectes a aquesta llei en què l’immoble s’ubiqui en una zona de mercat residencial tensionat dins del període de vigència de la declaració de la zona esmentada en els termes que disposa la Llei 12/ 2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge, la renda pactada a l’inici del nou contracte no podrà excedir de la darrera renda de contracte d’arrendament d’habitatge habitual que hagués estat vigent en els darrers cinc anys al mateix habitatge, una vegada aplicada la clàusula d’actualització anual de la renda del contracte anterior, sense que es puguin fixar noves condicions que estableixin la repercussió a l’arrendatari de quotes o despeses que no estiguin recollides al contracte anterior.
Únicament podrà incrementar-se, més enllà del que procedeixi de l’aplicació de la clàusula d’actualització anual de la renda del contracte anterior, en un màxim del 10 per cent sobre la darrera renda de contracte d’arrendament d’habitatge habitual que hagués estat vigent als darrers cinc anys al mateix habitatge, quan s’acrediti algun dels supòsits següents:
a) Quan l’habitatge hagi estat objecte d’una actuació de rehabilitació en els termes que preveu l’apartat 1 de l’article 41 del Reglament de l’impost sobre la renda de les persones físiques, que hagi finalitzat en els dos anys anteriors a la data de la formalització del nou contracte d’arrendament.
b) Quan en els dos anys anteriors a la data de la formalització del nou contracte d’arrendament s’hagin finalitzat actuacions de rehabilitació o millora de l’habitatge on s’hagi acreditat un estalvi d’energia primària no renovable del 30 per cent, a través de sengles certificats d’eficiència energètica de l’habitatge, un de posterior a l’actuació i un altre anterior que s’hagi registrat com a màxim dos anys abans de la data de l’actuació esmentada.
c) Quan en els dos anys anteriors a la data de la subscripció del nou contracte d’arrendament s’hagin finalitzat actuacions de millora de l’accessibilitat, degudament acreditades.
d) Quan el contracte d’arrendament se signi per un període de deu anys o més, o bé, s’estableixi un dret de pròrroga al qual es pugui acollir voluntàriament l’arrendatari, que li permeti de manera potestativa prorrogar el contracte en els mateixos termes i condicions durant un període de deu anys o més.
7. Sense perjudici del que disposa l’apartat anterior, en els contractes d’arrendament d’habitatge subjectes a aquesta llei en què l’arrendador sigui un gran tenidor d’habitatge d’acord amb la definició establerta a la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge, i en què l’immoble s’ubiqui en una zona de mercat residencial tensionat dins del període de vigència de la declaració de la referida zona en els termes disposats a la referida Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge, la renda pactada a l’inici del nou contracte no podrà excedir el límit màxim del preu aplicable conforme al sistema d’índexs de preus de referència atenent les condicions i les característiques de l’habitatge arrendat i de l’edifici en què s’ubiqui, i es podran desenvolupar reglamentàriament les bases metodològiques del sistema esmentat i els protocols de col·laboració i intercanvi de dades amb els sistemes d’informació estatals i autonòmics d’aplicació.
Aquesta mateixa limitació s’aplica als contractes d’arrendament d’habitatge en què l’immoble s’ubiqui en una zona de mercat residencial tensionat dins del període de vigència de la declaració de la zona esmentada en els termes disposats en la Llei 12/2023 esmentada, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge, i sobre el qual no hagués estat vigent cap contracte d’arrendament d’habitatge vigent en els darrers cinc anys, sempre que així es reculli a la resolució del Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana, en haver-se justificat aquesta aplicació en la declaració de la zona de mercat residencial tensionat.”
Tercer.- L’article 20, relatiu a despeses, que estableix que “les despeses de gestió immobiliària i els de formalització del contracte seran a càrrec de l’arrendador”, en tot cas, sigui l’arrendador persona física o jurídica.
Quart.- S’introdueix la disposició addicional 11a a la LAU, amb el títol “índex de referència per actualitzar anualment els contractes d’arrendament d’habitatge”, la qual assenyala que “l’Institut Nacional d’Estadística ha de definir, abans del 31 de desembre de 2024, un índex de referència per a l’actualització anual dels contractes d’arrendament d’habitatge que s’ha de fixar com a límit de referència als efectes de l’article 18 d’aquesta llei, amb l’objecte d’evitar increments desproporcionats a la renda dels contractes d’arrendament».
