by Joan Muntada | abr. 3, 2025 | Immobiliari – contractes, Notícies
El passat 13 de març de 2025, l’advocat Joan Muntada Advocats va impartir una conferència a l’Il·lustre Col·legi d’Advocats de Girona (ICAG) sobre “La divisió de la cosa comuna: fases declarativa i executiva, costes impròpies i inscripció registral”.
L’objectiu de la sessió era aprofundir en els aspectes civils, fiscals, processals i registrals que envolten la divisió de la cosa comuna, una qüestió recurrent en la pràctica jurídica, amb manca de regulació adequada, i que sovint genera conflictes entre copropietaris i cotitulars d’altres drets reals.
Punts principals de la conferència
✅ Concepte i règim jurídic de la comunitat ordinària indivisa segons el Codi Civil de Catalunya, diferenciant-la de les comunitats especials.
✅ Dret dels comuners a sol·licitar la divisió de la cosa comuna, amb èmfasi en la facultat d’exigir la divisió en qualsevol moment, excepte en els casos en què legalment no sigui possible.
✅ Formes de divisió i extinció de la comunitat: divisió material, adjudicació a favor de comuner, constitució de propietat horitzontal, desmembrament del ple domini, subhasta.
✅ Aspectes fiscals i registrals, incloent les implicacions urbanístiques i tributàries de la dissolució i els requisits per a la inscripció al Registre de la Propietat.
✅ Procediments per a la divisió, tant per via extrajudicial com judicial, i les implicacions de la nova Llei d’Eficiència del Servei Públic de Justícia de 2025.
Es va analitzar la jurisprudència del Tribunal Suprem, del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya i resolucions de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació i de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, Tribunal Econòmic Administratiu Central, entre altres.
Interès i debat entre els assistents
La conferència va generar un debat viu i interessant entre els assistents, que van plantejar qüestions pràctiques derivades de la seva experiència professional.
Agraïm a l’ICAG per l’organització de l’acte i a tots els professionals que van participar-hi amb les seves aportacions.
Joan Muntada Advocats | Girona
Contacta’ns per a més informació
by Joan Muntada | des. 12, 2024 | Dret de Successions, FAQS, Notícies
La recent resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 30 de juny de 2022 té la utilitat de fer-nos recordatori d’un aspecte que és bàsic en el dret de successions, espanyol i català: que el requeriment notarial en virtut del qual un interessat en l’herència sol·licita, a la persona cridada com a hereva en la successió del causant, que expressi la seva acceptació, es pot referir només a la decisió d’acceptar-la o repudiar-la, sense que es pugui estendre, una vegada acceptada, a la decisió d’acceptar o repudiar la partició, sigui aquesta originària, sigui posterior, és a dir, en aquest darrer cas, emmarcada dintre d’un procediment d’addició hereditària.
Si un hereu repudia, no hi ha òbviament qüestió posterior d’acceptació d’operacions particionals. Si un hereu accepta, passa a formar part de la comunitat hereditària i pot intervenir en la partició per a fixació de les adjudicacions en proporció a la seva quota d’herència, però aquest hereu que ha acceptat no pot ser compel·lit novament a decidir si accepta o repudia la partició, perquè, havent acceptat, la seva intervenció no és d’acceptació o repudiació de la partició sinó de participació efectiva en el desenvolupament d’aquesta, mitjançant la prestació del seu consentiment en l’inventari, valoració i adjudicació del cabal relicte.
Per altra part, és oportú recordar les dues importants diferències existents entre el dret espanyol i el català en relació amb els efectes de la interpel·latio per acceptar o repudiar l’herència:
1) Segons l’article 1005 del Codi civil espanyol, el termini per acceptar o repudiar és de 30 dies naturals, i en cas de no manifestació l’herència s’entén acceptada purament i simple.
2) Segons l’article 461-12.2 de la Llei 10/2008, de 10 de juliol, el termini és de dos mesos, i en cas de no manifestació l’herència s’entén renunciada.
És imprescindible un bon assessorament per part de l’advocat, contacti amb nosaltres. Joan Muntada Artiles Advocats a Girona.
by Joan Muntada | nov. 5, 2024 | Dret de Successions, Notícies
ELS “ALTRES” PARENTS COL·LATERALS AMB DRET A LA SUCCESSIÓ INTESTADA, RELACIONATS GENÈRICAMENT (SENSE ESPECIFICAR) A L’ARTICLE 442-11 DEL CODI CIVIL DE CATALUNYA
Sorprèn que cap tractadista de Dret civil català, almenys dels més recents i contemporanis, no hagi procurat establir, en benefici de la correcta ubicació del lector i dels intèrprets de la llei, quins són els parents col·laterals del causant diferents dels germans i fills de germans.
L’article 442-11 de la Llei 10/2008, de 10 de juliol, que aprova el llibre quart del Codi civil català, relatiu a les successions, amb la rúbrica “crida als altres col·laterals”, disposa que “si no existeixen germans ni fills de germans, l’herència es defereix als altres parents de grau més proper en línia col·lateral fins al quart grau, per caps i sense dret de representació ni distinció de línies”.
Els preceptes anteriors al que comentem, han fixat les delacions a favor dels fills (442-1), dels descendents de grau ulterior (442-2), del cònjuge vidu i del convivent en unió estable de parella supervivent (442-3 a 7), dels progenitors i ascendents (442-8) i, dintre de l’ordre dels col·laterals, dels germans i fills de germans (442-10).
Quins són els parents col·laterals diferents dels germans i nebots?
Són els següents, i en el grau que resulta de realitzar el còmput establert a l’article 441-4 (en la línia col·lateral es computen els graus sumant les generacions de cada branca que surten del tronc comú):
1.- els oncles i ties, germans i germanes del pare o de la mare de la persona causant de la successió, que són de tercer grau.
2.- els oncles avis (besoncles) o ties àvies (besties), germans de l’avi o àvia del causant, que són de quart grau.
3.- els besnebots o besnebodes, fills de nebot o neboda, que són de quart grau.
4.- els cosins germans, fills dels respectius germans, que són de quart grau.
Els del punt 1, oncles i ties, són preferents i exclouen els dels altres tres punts, perquè són de tercer grau.
Els dels punts 2, 3 i 4 concorren a parts iguals, per caps o individus, entre tots els drethavents, perquè tots són de quart grau.
Ací és oportú significar que és molt versemblant la concurrència de varis cosins germans, mentre que la coexistència de besoncles amb besnebots és excepcional, atès que suposa que hi hagi en vida persones de cinc generacions, la del germà de l’avi del causant amb la del fill del nebot d’aquest, que és la mateixa, per entendre’ns, que la de l’avi del causant amb la del net d’aquest; i la possibilitat de concurrència de besnebots amb cosins germans no té aquesta excepcionalitat, donat que entre uns i altres hi pot haver la mateixa distància cronològica que l’existent entre un avi i un net.
La declaració d’hereus intestada, en els diferents supòsits, s’haurà de documentar en una acta notarial de notorietat formalitzada de conformitat amb els articles 55 i 56 de la Llei del Notariat de 28 de maig de 1862, en la qual el notari podrà demanar totes les proves necessàries per a la demostració del parentiu, singularment certificats del Registre Civil, i és probable que no es puguin presentar totes les proves relatives a algun interessat, o que algun d’aquests desconegui la defunció del causant de la successió, o que desconegui el dret que pot tenir a la successió (per exemple, si concorren besnebots o cosins germans que han perdut contacte familiar amb el difunt).
L’article 56 preveu l’obligació del notari, “si no pot esbrinar la identitat o domicili d’algun interessat en la successió”, de donar publicitat a la tramitació mitjançant publicacions en el Butlletí Oficial de l’Estat, i la possibilitat d’exposició de l’anunci de l’acta en els taulons dels ajuntaments corresponents al darrer domicili del causant, al del lloc de defunció, si fos diferent, o al del lloc on hi hagi la major part dels béns immobles del causant.
Tot i la tramitació de l’acta de declaració d’hereus, i de la fermesa d’aquesta, es farà constar a l’acta la reserva del dret a exercitar la seva pretensió judicialment dels que no haguessin acreditat a judici del notari el dret a l’herència i dels no haguessin pogut ser localitzats. En aquest cas, els perjudicats, podran utilitzar l’acció de petició d’herència prevista a l’article 465-1, que és imprescriptible, llevat de la usucapió de béns singulars per part de tercers.
És imprescindible un bon assessorament per part de l’advocat, contacti amb nosaltres. Joan Muntada Artiles Advocats a Girona.
by Joan Muntada | oct. 2, 2024 | Dret de Successions, FAQS
Què és la llegítima?
La llegítima catalana és un dret de caràcter legal imperatiu de naturalesa mortis causa i contingut patrimonial a favor de determinades persones, anomenades legitimaris, en la successió del causant.
La seva regulació legal s’ubica en el capítol I La llegítima del Títol V Altres atribucions successòries determinades per la llei de la Llei 10/2008, de 10 de juliol, del llibre quart del Codi civil de Catalunya, relatiu a les successions (art. 451-1 a 451-27).
El dret a la llegítima neix a la mort del causant i fins a l’existència d’aquest esdeveniment, la mort, és inembargable per deutes dels presumptes legitimaris.
La configuració actual de la llegítima catalana és de naturalesa creditícia de responsabilitat de l’hereu-va.
La quantia de la llegítima ve determinada en l’article 451-5 del CCC, que disposa:
“Quantia i còmput de la llegítima
La quantia de la llegítima és la quarta part de la quantitat base que resulta d’aplicar les regles següents:
a) Es parteix del valor que els béns de l’herència tenen en el moment de la mort del causant, amb deducció dels deutes i les despeses de la darrera malaltia i de l’enterrament o la incineració.
b) Al valor líquid que resulta d’aplicar la regla de la lletra a, s’hi ha d’afegir el dels béns donats o alienats per un altre títol gratuït pel causant en els deu anys precedents a la seva mort, excloses les liberalitats d’ús. El valor dels béns que han estat objecte de donacions imputables a la llegítima s’ha de computar, en tot cas, amb independència de la data de la donació.
c) El valor dels béns objecte de les donacions o d’altres actes dispositius computables és el que tenien en el moment de morir el causant, amb la deducció de les despeses útils sobre els béns donats costejades pel donatari i de l’import de les despeses extraordinàries de conservació o reparació, no causades per culpa seva, que ell hagi sufragat. En canvi, s’ha d’afegir al valor d’aquests béns l’estimació dels deterioraments originats per culpa del donatari que en puguin haver minvat el valor.
d) Si el donatari ha alienat els béns donats o si els béns s’han perdut per culpa del donatari, s’afegeix, al valor líquid que resulta d’aplicar la regla de la lletra a, el valor que tenien els béns en el moment de l’alienació o destrucció.”
El dret a la llegítima pot existir i tot i no haver béns o drets a heretar o fins i tot en herències deficitàries. La regla de càlcul no únicament atén al cabal hereditari.
Són legitimaris els fills del causant per parts iguals, s’admet el dret de representació, per als supòsits de premoriència, desheretament just, els declarats indignes i absents, a excepció de renúncia a la llegítima efectuada després de la mort del causant.
A manca de descendents supervivents al causant resulten legitimaris els progenitors del causant. El cònjuge o convivent en parella estable no és legitimari.
L’atribució de la llegítima pot atribuir-se a títol d’institució hereditària, llegat, atribució particular o donació, o de qualsevol altre forma (art. 451-1 CCC). A manca de satisfacció o front la insuficiència la llei catalana preveu com a accions possibles: la de reclamació de llegítima, la de reclamació del suplement de llegítima, que prescriuen als 10 anys a comptar des de la mort del causant i, en el seu cas, i sotmès al termini de quatre anys de caducitat l’acció front al desheretament injust i l’acció d’inoficiositat legitimària.
És imprescindible un bon assessorament per part de l’advocat, contacti amb nosaltres. Joan Muntada Artiles Advocats Girona.
També et pot interessar:
by Joan Muntada | desembre 12, 2024 | Dret de Successions, FAQS, Notícies | 0 Comments
La recent resolució de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública de 30 de juny de 2022 té la utilitat de fer-nos recordatori d’un aspecte que és bàsic en el dret de successions, espanyol i català: que el requeriment notarial en virtut del qual un...
by Joan Muntada | novembre 5, 2024 | Dret de Successions, Notícies | 0 Comments
ELS “ALTRES” PARENTS COL·LATERALS AMB DRET A LA SUCCESSIÓ INTESTADA, RELACIONATS GENÈRICAMENT (SENSE ESPECIFICAR) A L’ARTICLE 442-11 DEL CODI CIVIL DE CATALUNYA Sorprèn que cap tractadista de Dret civil català, almenys dels més recents i contemporanis, no hagi...
by Joan Muntada | octubre 2, 2024 | Dret de Successions, FAQS | 0 Comments
Què és la llegítima? La llegítima catalana és un dret de caràcter legal imperatiu de naturalesa mortis causa i contingut patrimonial a favor de determinades persones, anomenades legitimaris, en la successió del causant. La seva regulació legal s’ubica en el capítol I...
by Joan Muntada | desembre 5, 2023 | Dret de Successions, FAQS, Immobiliari – contractes | 0 Comments
L'heretament o pacte successori d'institució d'hereu confereix a la persona o persones instituïdes la qualitat de successores universals de l'heretant amb caràcter irrevocable, sens perjudici dels supòsits que regulen els articles 431-13, 431-14 i 431-21 CCCat. La...
by Joan Muntada | desembre 5, 2023 | Dret de Successions, FAQS | 0 Comments
En pacte successori, dues o més persones poden convenir la successió per causa de mort de qualsevol d'elles, mitjançant la institució d'un o més hereus i la realització d'atribucions a títol particular. Poden contenir disposicions a favor dels atorgants, fins i tot de...
by Joan Muntada | desembre 5, 2023 | Dret de Successions, FAQS | 0 Comments
El cohereu o l'hereu únic afavorit amb algun llegat l'adquireix íntegrament a títol de legatari, i no d'hereu, encara que el causant l'hagi imposat determinadament a càrrec d'ell mateix, sens perjudici de la facultat que l'article 464-6.1 reconeix als cohereus. Antoni...
by Joan Muntada | desembre 5, 2023 | Dret de Successions, FAQS | 0 Comments
El causant pot ordenar llegats en testament, en codicil o en memòria testamentària. És eficaç el llegat a favor de persona encara no nascuda ni concebuda en el moment de morir el causant, en cas que arribi a néixer, i també el disposat a favor del legatari...
by Joan Muntada | desembre 5, 2023 | Dret de Successions, FAQS | 0 Comments
El testador pot instituir hereus o legataris de confiança persones físiques determinades perquè donin als béns la destinació que els hagi encomanat confidencialment, de paraula o per escrit. El testador pot facultar els hereus o legataris de confiança perquè, si...
by Joan Muntada | desembre 5, 2023 | Dret de Successions, FAQS | 0 Comments
La successió testada es regeix per la voluntat del causant manifestada en testament atorgat d'acord amb la llei. En testament, el causant ordena la seva successió mitjançant la institució d'un o més hereus i pot establir llegats i altres disposicions per a després de...
by Joan Muntada | juliol 13, 2022 | Dret de Successions, FAQS | 0 Comments
Què és el marmessor? És aquella o aquelles persones nomenades pel testador en escriptura pública, i que reben l’encàrrec d’executar o fer executar en interès aliè la seva darrera voluntat, com tenir cura del compliment de les disposicions testamentàries i prendre les...
by Joan Muntada | set. 25, 2024 | Immobiliari – contractes, Notícies
El jurista pràctic en dret privat ha de voler saber civil, registral i processal.
I és en les matèries més socialment sensibles, com en el món dels arrendaments, on aquesta pretensió de coneixement es presenta més necessària.
La correcta comprensió del supòsit que presento en aquest article demana tenir l’esperit obert a tots els àmbits en què un advocat ha de desenvolupar-se, que són, a més de la documentació privada, els àmbits de documentació notarial, de documentació registral i de documentació processal i administrativa; conseqüentment, ha de ser lector i estudiós de la jurisprudència, no només contenciosa sinó també de la registral, derivada aquesta de les resolucions de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (Ministeri de Justícia espanyol) i de la Direcció General de Dret i Entitats Jurídiques (Conselleria de Justícia de la Generalitat de Catalunya)
Anem a l’explicació cronològica dels esdeveniments:
1. L’any 2014 es va practicar en el Registre de la Propietat una anotació preventiva d’embargament sobre una finca per deutes del titular del bé amb la Seguretat Social.
2. L’any 2016 es va prorrogar l’anterior anotació.
3. L’any 2017 s’eleva a escriptura pública un contracte privat d’arrendament relatiu a la mateixa finca, i s’inscriu en el Registre de la Propietat.
4. L’any 2019 s’anota una nova pròrroga de l’embargament, que manté la prioritat registral de 2014.
5. L’any 2022 es presenta a inscripció registral una certificació de la Tresoreria de la Seguretat Social relativa a l’acta d’adjudicació del bé i manament de cancel·lació de càrregues en procediment d’apressament administratiu, en el qual constava l’acord d’alienació de la finca a favor de l’arrendatària, en virtut d’adjudicació directa després d’haver restat deserta la subhasta; en l’acta es deia que l’adjudicació a favor de l’arrendatària es feia en exercici del dret de tempteig que li assistia per aquest caràcter d’arrendatària, en els termes previstos a la Llei d’arrendaments urbans (article 25).
La subhasta s’havia portat a terme de conformitat amb el Reial decret 1415/2004, d’11 de juny, que aprova el Reglament General de Recaptació de la Seguretat Social, l’article 123 bis del qual permet l’adjudicació directa a qualsevol interessat, caràcter que concorre en l’arrendatària.
6. La registradora denega la inscripció de la certificació de l’acta d’adjudicació a favor de l’arrendatària perquè entén que quan aquest títol arriba al Registre, el dret d’arrendament ja no existia, atès que considera que així es desprèn de la redacció de l’article 13 de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans, resultant de la modificació deguda a la Llei 4/2013, de 4 de juny, vigent des del 6 de juny de 2013, el qual establí, en el seu paràgraf 1, que “si durant la durada del contracte el dret de l’arrendador quedés resolt per l’exercici d’un retracte convencional, l’obertura d’una substitució fideïcomissària, l’alienació forçosa derivada d’una execució hipotecària o de sentència judicial o l’exercici d’un dret d’opció de compra, quedarà extingit l’arrendament; conforme a l’apartat segon de l’article 7 (que establia que els arrendaments produeixen efectes enfront a tercers si s’ha inscrit) i a l’article 14 (que establia la subrogació del tercer adquirent ex article 34 Llei hipotecària en la condició d’arrendador només si l’arrendament s’ha inscrit) s’exceptuen els supòsits en què el contracte d’arrendament hagués accedit al Registre amb anterioritat als drets determinants de la resolució del dret de l’arrendador”. En aquest cas, la qualificació registral considerava que el procediment executiu determinava la resolució del dret de l’arrendador i del propi contracte d’arrendament amb tots els seus drets accessoris, com és el dret de tempteig, que és el que havia utilitzat l’arrendatària per a situar-se en la posició d’adjudicatària de la finca en el mateix procediment.
Cal aclarir una qüestió transitòria: aquesta redacció de l’article 13 (com també les dels articles 7 i 14), quant a l’extinció del dret de l’arrendatari que ha fet accedir el seu dret posteriorment (2017) a l’accés del dret determinant de la resolució (anotació d’embargament a favor de la Seguretat Social, 2014) va ser suprimida per la reforma de la llei derivada del Reial decret llei 7/2019, d’1 de març, que va entrar en vigor el 6 de març de 2019, però aquesta reforma no s’aplicava als contractes d’arrendament formalitzats abans de la vigència de la nova normativa, per la qual cosa el supòsit estudiat s’acull a la reforma de 2013.
7. Aquesta qualificació registral fou recorreguda per l’arrendatària-adjudicatària i per la mateixa Tresoreria General de la Seguretat Social (aquesta, pel seu lògic interès en mantenir la satisfacció del crèdit de l’arrendador executat, que havia fet efectiu amb l’adquisició via tempteig pe part de l’arrendatària) davant la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, la qual acumulà ambdós recursos en una mateixa resolució, atesa la íntima connexió existent entre ambdós, a l’empara de l’article 57 de la Llei 39/2015, d’1 de octubre, del Procediment Administratiu Comú de les Administracions Públiques.
L’arrendatària-adjudicaria, en el seu recurs, defensava la naturalesa preadquisitiva que té el dret de tempteig i que l’adquisició en pública subhasta d’un habitatge arrendat no produeix ipso facto la terminació del lloguer.
I la Tresoreria recurrent al·legava que l’adjudicació en subhasta administrativa no pot assimilar-se a un procediment judicial als efectes d’entendre extingit l’arrendament ex article 13. La resolució de la Direcció General,
que resol els recursos, de data 15 de novembre de 2022, nega la raó de a l’arrendatària i li oposa que el text de l’article 13 (segons redacció de 2013) determina que el procediment executiu resol el dret de propietat de
l’arrendador, el mateix contracte d’arrendament i el tempteig de l’arrendatari que se’n deriva; alhora, la resolució desestima la idea de la Tresoreria que pretén diferenciar entre procediment judicial i administratiu, tot
reconeixent que en ambdós tipus d’adjudicacions el dret de tempteig ha de ser respectat, si bé en aquest cas aquest dret no por prosperar perquè l’arrendatari ha perdut aquesta condició.
8. La resolució de la Direcció General fou recorreguda per les dues parts esmentades, les quals obtingueren un pronunciament judicial favorable, la Sentència del Jutjat de Primera Instància número 4 de Girona, de data 27 de novembre de 2023, en l’àmbit del judici verbal previst per a aquestes qualificacions i resolucions a la Llei hipotecària, sentència que ha revocat la resolució DGSJiFP de 15 de novembre de 2022, i aquesta decisió judicial, una vegada ha esdevingut ferma, ha estat objecte de publicació en el BOE el 12 de juliol de 2024; la publicació s’ha realitzat en execució de la resolució de la mateixa Direcció General de data 14 de juny de 2024, en aplicació de l’article 327 de la Llei hipotecària.
El criteri determinant de tota aquesta qüestió ha estat el relatiu a que el dret de tempteig i retracte de l’arrendatari, reconegut a l’article 25 LAU, no està condicionat al fet que el dret d’arrendament s’hagi inscrit, de manera que:
- Durant un cert temps, entre el 6 de juny de 2013 i el 6 de març de 2019, el dret d’arrendament podia no ser oposable a l’adquirent de la finca, i podia extingir-se per l’adquisició d’un tercer, per via convencional (article 7) o per via forçosa (article 13).
- Abans i després d’aquest període, l’arrendament és oposable al tercer adquirent de la propietat de la finca, llevat que hagin transcorregut els terminis de pròrroga forçosa i, per tant, de seguretat de vigència, i per tant el terç adquirent ha de suportar l’arrendament el temps que manqui.
- NI ABANS NI DESPRÉS d’aquell ni de cap altre període, estava ni està limitat el dret de tempteig de l’arrendatari, que és un dret d’adquisició preferent de caràcter legal, i que, com a preadquisitiu, no pot extingir-se abans que l’adquisició projectada que li serveix de base objectiva s’hagi consumat; en aquest sentit, és recomanable llegir un interessant article publicat pel notari Carlos Arriola Garrote a la pàgina web “notarios y registradores” amb el títol “tanteo arrendaticio urbano, embargo administrativo y registro de la propiedad” el 19 de gener de 2023, abans de la decisió judicial definitiva, on posa l’accent en el fet que l’arrendatari no és tercer.
Com a conclusió, permeteu que invoqui la necessitat d’interpretació finalística o teleològica de les normes (article 3.1 del Codi civil espanyol) per fer èmfasi en una paradoxa: és un autèntic contrasentit que es negui a l’arrendatari l’exercici d’un dret de preferent adquisició per adquirir la finca arrendada pel fet d’haver inscrit el seu dret en una determinada data (dret que es contempla com a càrrega registral), quan en el supòsit de no haver inscrit aquell exercici no s’hagués discutit per no haver-se configurat com a càrrega.
